缘起

2017 年9月，在老用户的资金和热情支持下，极客民宿·壹号店项目落地，位置在烟台大学旁边的海边，独栋别墅改造了7间客房。

前期在改造装修上遇不良乙方，拖延了工期。好在，有极客较为庞大的老用户群体支持，开业后入住率连续一个多月都超过 80%，加上本地休闲旅游的总营收，远远超过了本地最好的也是最早的一家民宿。

带客人游玩儿，过烟台海边的生活，是我们做差异化经营的理念。也恰好因此，客人对民宿留下不错的印象，也为我们带来了不少新客人。

好景不长，到了 9 月中旬，入住率断崖式下跌到几乎为零；十一国庆节出现四天入住率 100%之后，就开始进入淡季。

总结原因：淡旺季 v.s. 客房数

淡旺季明显是北方民宿的普遍问题，7-10月的旺季需要支撑起一年的盈利；壹号店的7间客房在旺季有营收天花板，至少需要15间客房以上才能在旺季赚够一整年的利润。

极客民宿·贰号店

贰号店位于烟台「养马岛」上。据记载，公元前219年，秦始皇东巡，途经此地，见岛上水草茂盛，视为宝地，便指令在此养马，养马岛因此得名。

2018年夏天，养马岛在抖音上一下子火了起来，被称为中国「马尔代夫」。10平方公里的海岛上，高峰期进岛人数有3-5万人，而岛内住宿接待能力不足1万人。

火，是有原因的。

养马岛还没有被大规模开发和商业化，岛上的自然风光无限，岛前海面宽阔，风平浪静，岛后群礁嶙峋，惊涛拍岸。民风淳朴，物价不高，吸引着越来越多的外地游客。我带客人游玩儿的首选地就是养马岛：出海拔地笼、海水浴场游泳、吃特色渔家乐等。

按照烟台市政府对养马岛的整体规划，未来的养马岛将建成高标准、配套齐全的国内一流海岛旅游度假。养马岛的流量红利期将持续存在，还远未到顶峰。

2018年11月，我跟朋友合伙买下了养马岛最西侧一处占地约800平方米的院落，还有养马岛后海一片确权约40亩的海域。合伙人经营了五年2000多亩的海洋牧场，对海域经营非常有经验。

原本打算推倒养殖用房，新建一个民宿酒店，连同海域的海产养殖、休闲旅游一起经营。可是，很多工作都做完了，包括测绘、地质报告，还请了非常厉害的民宿设计师出了一份「悬崖酒店」的设计方案（为保密不能放图），最后由于设计方案涉及的工程量大，影响范围广，所以方案迟迟不能实施。

我开着车在岛上四处找适合改造的旧房子。

快年底的时候，找到一处二层小楼（原村委旧址），连带旁边的两栋平房（原幼儿园旧址）。

两层小楼的位置虽然不临海，却在养马岛「渔家乐一条街」上十分突兀，在环岛路上一眼就能看到她。周边有十几家渔家乐，几乎都是传统的「停车吃饭」类的普通招待所，没有一家有调性、重服务的精品民宿。

旁边的两排平房，处于幽静的老胡同里，带一个很大的院子。在养马岛规划中，这里将打造成「养马岛民俗胡同」，未来几年的流量会大增。我们打算将她改造成公共活动区域，定位团建、轰趴等场所，用来弥补淡季不好经营的问题。

设计方案

 #整体外观

正面，大门、茶饮店；

一层7间客房、二层8间客房。

楼顶4间客房，观景效果非常棒，期望能成为网红打卡的客房。（顶楼的4间客房可能有政策风险，不一定能加建）

#茶饮店

养马岛上还没有一家漂亮有调性的茶饮店，目前只能在渔家乐的小卖部、小超市里买饮料喝。极客这家茶饮店，能填补中高端茶饮休闲的空白。而且，旺季肯定很赚钱。所以我们把面积做得也挺大的。

#院落走廊

#大堂入口及大堂

#客房  简约风格，飘窗很漂亮这里看不出

#公共区域 

院子中间建玻璃房，放餐桌椅及公用休闲区

#公共厨房

前排平房改造成公共厨房，供客人买海鲜后DIY动手做饭吃。

经营方向

1. 民宿酒店。

改造后，大概会做17-21间客房。装修档次远高于周边「渔家乐」。

贰号店客房多，经营起来的盈利状况就会比较好。而且，预计房间是供不应求的，可以向壹号店导流，帮助壹号店提高入住率。

2. 团建轰趴。

烟台提供这类服务的场所极少，这类需求在烟台也刚刚开始。期望能将这里做成养马岛上的网红轰趴房。

3. 海上休闲。

春天的时候，我们会在买下来的海域里投礁，打造海底牧场，吸引鱼虾蟹等海底生物。夏天，可开展海上垂钓、快艇游玩、潜水、拔地笼等休闲旅游项目。

4. 海参养殖。

岛上渔民都知道，养马岛有个天然的区位优势：只要有礁石，就会有野生海参（从北海被风浪吹来的）。若人工投放一些海参苗，经济效益会更佳。尤其是这几年，海参行情会一直不错的。但，也有可能遇到自然灾害，例如赤潮会造成海参集体死亡，颗粒无收。

进度预期

2018.11     选址

2019.3      确定设计方案、施工方案

2019.4      海区投礁、养殖相关设施和人员

2019.7      民宿酒店开业

2019.11     第一批海参捕捞（量不会太多）

2020.5      第二批海参捕捞（会有一定量）之后每年海参捕捞春秋两季

众筹方案

前期我们已经完成了海域购买、房租租赁、改造设计等工作。整个项目（含民宿及轰趴、旅游、海产电商）估值500万，出让50%做股权众筹。

档位1：预约共建人 50000元（10人）

①持有极客民宿·贰号店整个项目1%股份，参与分红；总周期五年，第三年可协商退出，五年期满，极客原价回购股份；无保底，按实际盈利状况分红。

②共建期内，每年价值1180元的VIP套房1晚入住权（需提前两周预约），配套价值1000元的出海拔地笼与海鲜午餐（限3人）；

③共建期内，每年赠送极客农场500元消费金，可购买农场安全食物；

④未来极客品牌下其他民宿项目优先投资共建权。

档位2：超级共建人100000元（20人）

①持有极客民宿·贰号店整个项目2%股份，参与分红；总周期五年，第三年可协商退出，五年期满，极客原价回购股份；无保底，按实际盈利状况分红。

②共建期内，每年价值1180元的VIP套房2晚入住权（需提前两周预约），配套价值1000元的出海拔地笼与海鲜午餐（限3人）；

③共建期内，每年海参捕捞季赠送价值2000元的极客小鲜参500g；

④共建期内，每年赠送极客农场1000元消费金，可购买农场安全食物；

⑤未来极客品牌下其他民宿项目优先投资共建权。

第二家店，已经没有那么多情怀了，就是为了经营、盈利。

本周三（4.10）21:00我将会在「极客餐桌群」内做众筹路演，并开放在线参投链接。请在群内等待，未进群的联系我个人微信。

 极客农场创始人，孔辉