本书具有以下特色：

第一，实用性。本书所涉房产问题，大多是作者在实际办案中遇到的法律问题，由专业的律师进行答疑，再附之相关的法律条文，帮助大家去认识和了解法律，以便运用法律武器解决自己遇到的各种难题，维护自身的合法权益。面对生活和工作中发生的实际问题，大家可以有选择地对照运用，一定会有开卷有益、醍醐灌顶的感觉，因而，非常具有实用性。

第二，便捷性。本书提炼与房产有关的*常见的小问题做目录，采取“一问一答”的形式，对各种“疑难杂症”对症下药。同时，本书还对各类问题按照科学的方式加以分类整理，方便读者查找和阅读。

第三，通俗性。编辑本书的过程中，作者始终奉行着这样一个初衷——用*通俗易懂的语言把每一个法律知识点都交代得清清楚楚，让每一位读者都能从中受益。对于每一个知识点，我们都站在读者的立场上，从具体的案例出发，律师答疑也尽可能地深入浅出，相信读者一定能看得懂。

赵星海，中国民主促进会会员，北*盈科（上海）律师事务所高级合伙人，北*盈科（上海）律师事务所婚姻家事部副主任；上海市律师协会婚姻家事委员会委员，上海市律师协会实习律师面试考核官；东华大学人文学院法学兼职教授，东华大学人文学院校友会会长，东华大学法律行业校友会副会长。著有《房屋买*案件司法观点集成》《律师来了——物业服务纠纷律师答疑》《律师来了——买房、租房纠纷律师答疑》《婚房分割四步法》《不可不知的1999个生活法律常识》多本出版物。

目录

第一章 房屋术语

1.什么是商品房？ / 004

2.内销商品房和外销商品房分别指的是什么？ / 005

3.什么是商品房销售价格备案？ / 006

4.什么是商品房预售？ / 007

5.什么是商品房现售？ / 008

6.什么是商品房销售的“五证”？ / 010

7.什么是商品房买*合同？ / 011

8.什么是商品房买*认购书？ / 013

9.什么是《商品房买*合同示范文本》？ / 014

10.什么是商业贷款？ / 015

11.什么是公积金贷款？ / 016

12.什么是组合贷款？ / 017

13.什么是限购？ / 018

14.什么是限贷？ / 019

15.什么是认房又认贷？ / 023

16.什么是借名买房？经常发生借名买房的原因有*些？ / 025

17.什么是商品房销售的“两书”？ / 026

18.什么是商品房登记的单方申请？ / 028

19.什么是商品房登记的共同申请？ / 029

20.什么是经济适用住房？ / 031

21.什么是经济适用住房收费卡制度？ / 032

22.什么是农村房屋买*中的“地随房走”原则？ / 033

23.什么是出租人的瑕疵担保义务？ / 035

24.什么是承租人对承租房屋的优先购买权？ / 037

25.什么是公共租赁住房？ / 038

26.什么是廉租住房？ / 040

27.什么是廉租住房的货币补贴？ / 042

28.什么是廉租住房的实物配租？ / 044

29.什么是“三价合一”原则？ / 046

30.什么是“首付贷”？ / 047

31.什么是“新房限价”？ / 049

第二章 房屋买*热点问题

第一节　商品房买* / 054

32.购房者购房时需要认真审查*些资料？ / 054

33.开发商拒绝出示“五证”原件时购房者应该怎么办？ / 060

34.开发商“返本销售”的促销方式可信吗？ / 061

35.开发商“售后包租”的促销方式可信吗？ / 062

36.开发商“分拆零售”的促销方式可信吗？ / 065

37.开发商“零首付”的促销方式可信吗？ / 066

38.购房者如何理解售楼中的各种面积？ / 069

39.开发商在商品房销售广告中作出的承诺有法律约束力吗？ / 070

40.房产广告陷阱有*些？ / 072

41.对于开发商的虚*宣传广告，购房者可以追究开发商何种法律责任？ / 073

42.商品房买*认购书的法律效力如何？ / 075

43.商品房买*认购书在何种情况下可以被认定为商品房买*合同？ / 076

44.未获预售许可证时开发商出具的商品房买*认购书有效吗？ / 078

45.商品房买*认购书中的“定金”与“订金”有何区别？ / 082

46.商品房买*认购书能转让吗？ / 084

47.购房者在签订商品房买*认购书时应注意*些事项？ / 087

48.“内部认购”行为有效吗？ / 088

49.商品房买*合同的主要内容有*些？ / 090

50.开发商在未取得《商品房预（销）售许可证》的情况下，与购房者签订的商品房买*合同是否有效？ / 092

51.购房者与开发商先后签订的商品房买*认购书与商品房买*合同所约定的内容不一致时，应以*个为准？ / 094

52.购房者如何向开发商索要购房发票？ / 095

53.开发商作为商品房买*合同的一方当事人应履行*些义务？ / 097

54.商品房买*合同的内容约定不明确时怎么办？ / 098

55.商品房买*合同签订后，购房者能要求*房吗？ / 101

56.*房的约定条件大致有*些？ / 102

57.*房的法定条件有*些？ / 104

58.开发商不履行合同义务，购房者应如何维权？ / 106

59.当事人违反合同附随义务，构成违约吗？ / 107

60.购房过程中一方当事人违约，违约金数额或者损害赔偿数额应当如何确定？ / 108

61.商品房买*合同中没有约定违约金数额或者损害赔偿的计算方式，应如何处理？ / 110

62.开发商违约，购房者可以请求“双倍赔偿”吗？ / 112

63.开发商交付的房屋建筑面积和商品房买*合同约定面积不符的，应该如何处理？ / 114

64.“一房二卖”中，开发商应先履行*个合同？ / 118

65.“一房二卖”中，一方购房者在何种情况下可以请求宣告第二份合同无效？ / 119

66.以“*离婚”的方式购房，可能产生*些后果？ / 120

67.什么是商品房买*合同中的免责或限制条款？ / 122

68.在限购的情况下签署的房屋买*合同，是否有效？ / 123

69.购买方被限购致使正式的房产买*合同无法签署，出售方是否有权没收购买方的定金？ / 124

70.政策变化致使正式的房产买*合同无法签署，出售方是否有权没收购买方的定金？ / 126

71.轻信别人可以“包装”，规避限购政策购房，会有*些后果？ / 127

72.商品房预售合同需要登记吗？ / 129

73.未经登记的商品房预售合同有效吗？ / 131

74.预售合同约定：开发商违约，购房者应当在30天内解约，超过30天未提出解约的，购房者丧失解约权。该约定是否有效？ / 133

75.为什么要进行商品房预售合同登记？ / 134

76.如何查询商品房销售备案价格？ / 136

77.商品房实际销售价格高于备案价格的，房屋买*合同是否有效？ / 138

78.商品房实际销售价格高于备案价格的，购房者是否有权要求开发商*差价？ / 140

79.商品房预售合同可以转让吗？ / 141

80.贷款不足，现金补足条款是否有效？ / 143

81.贷款政策变化导致购买方贷款无法获批准或者无法获得全额贷款的，购买方是否有权解除房屋买*合同？ / 144

82.借款人还不起按揭贷款会有什么后果？ / 145

83.购房者申请按揭贷款一定要购买保险吗？ / 147

84.购房者申请按揭贷款应注意*些问题？ / 148

85.个人住房公积金贷款的申请流程是什么？ / 151

86.购房者应如何查验开发商提供的《住宅质量保*书》？ / 152

87.购房者应如何查验开发商提供的《住宅使用说明书》？ / 154

88.商品房常见的质量问题有*些？ / 156

89.房屋出现质量问题，购房者应如何维权？ / 158

90.商品房的质量保修期是多久？ / 160

91.如何理解商品房的“交付使用”？ / 163

92.“交付使用”之后，商品房损毁、灭失的风险由谁承担？ / 165

93.开发商迟延交房，购房者如何维权？ / 166

94.开发商迟延交房，购房者可以*房吗？ / 167

95.开发商迟延交房，购房者可以拒绝还房贷吗？ / 169

96.房屋交付以后，购房者多久能取得不动产权证？ / 170

97.购房合同能否署两人以上的名字？ / 172

98.在办理房地产权属*书时，开发商有*些义务？ / 173

99.开发商的原因导致购房者无法取得不动产权属*书，购房者应如何维权？ / 175

100.对于开发商迟延办证的行为，购房者在*些情况下不能向其主张违约责任？ / 177

101.商品房不能办理不动产权属*书的情形有*些？ / 179

102.没有办理产权过户登记，会不会影响商品房买*合同的效力？ / 181

103.70年土地使用权期满，购房者是否丧失房屋所有权？ / 182

104.外国人在我国的购房流程是什么？ / 184

105.商品房买*产生纠纷可**些方式和途径解决？ / 185

106.商品房买*纠纷的当事人应去*个法院提起诉讼？ / 188

107.商品房买*纠纷适用什么样的诉讼时效？ / 190

108.房屋买*合同被宣告无效或撤销会产生什么法律后果？ / 193

109.签订装修合同要注意*些事项？ / 194

110.装修是否有保修期？ / 197

111.装修出现质量问题怎么办？ / 199

112.购买精装修房后，购房人是否可以购房时被捆绑销售为由要求开发商*还装修款？ / 200

113.什么是新房摇号积分制？ / 201

114.购买房地产公司的理财产品有风险吗？ / 203

115.开发商暴雷会影响期房交付吗？ / 204

116.购买开发商超低价抛售的楼盘有风险吗？ / 205

117.疫情期间，开发商逾期交房要承担违约责任吗？ / 206

118.购买毛坯房和精装房各有什么优缺点？ / 207

119.以“*离婚”的方式购房可行吗？ / 208

第二节　二手房买* / 210

120.*些二手房不能上市交易？ / 210

121.预售的商品房可以作为二手房交易吗？ / 213

122.购房者为什么要做产调？ / 215

123.做产调的步骤是什么？ / 216

124.二手房买*纠纷的当事人应去*个法院起诉？ / 218

125.二手房买*纠纷适用什么样的诉讼时效？ / 220

126.购房过程中签订“阴阳合同”能避税吗？ / 222

127.房产证和不动产权证有什么区别？ / 225

128.二手房买*合同应该载明*些内容？ / 228

129.签订二手房买*合同应具备*些条件才能生效？ / 230

130.没有办理产权过户登记，会不会影响二手房买*合同的效力？ / 233

131.出卖者故意隐瞒房龄，购房者是否可以撤销房屋买*合同？ / 234

132.二手房买*合同被确认无效后如何处理？ / 236

133.卖房者“一房二卖”，先后签订的两份合同的效力如何认定？ / 237

134.借名购买政策性住房的合同有效吗？ / 238

135.借名购房有*些风险？ / 242

136.借名买房的实际购房人和名义买房人之间是什么关系？ / 243

137.借名买房委托协议是否有效？ / 244

138.在借名买房的情况下，如何证明房子是自己的？ / 246

139.在名义购房人认可的情况下，为什么法院驳回了实际购房者确认房屋产权的诉讼请求？ / 247

140.没有购房资格能买法拍房吗？ / 248

141.买到了“凶宅”怎么办？ / 250

142.出售方故意隐瞒房屋是“凶宅”的情况，房屋买*合同有效吗？ / 252

143.买到“凶宅”，在合同继续履行的情况下，买方能否要求卖方赔偿房屋差价损失？ / 253

144.二手房“交付使用”之后，损毁、灭失的风险由谁承担？ / 254

145.购买二手房后如何办理不动产权证？ / 256

146.房价暴涨后，卖方单方违约，买方若还想继续履行合同，该怎么办？ / 257

147.出售方承担买*合同约定的违约金，就可以解除买*合同吗？ / 258

148.房产不唯一就没有个税税收优惠吗？ / 260

149.二手房交易中，部分城市实施的“三价就低”政策对购房者有什么影响？ / 263

150.二手房交易中，部分城市实施的“三价合一”政策对出售方有什么影响？ / 264

151.为什么会出现一手房和二手房价格倒挂的现象？ / 266

152.如何购买法拍房？ / 266

153.购买法拍房可以贷款吗？ / 269

154.和普通的二手房交易相比，购买法拍房有*些优势？ / 270

155.和普通的二手房交易相比，购买法拍房有*些风险？ / 273

156.疫情期间，二手房交易中的出售方逾期交房要承担违约责任吗？ / 274

157.疫情期间，购房者逾期支付购房款要承担违约责任吗？ / 276

158.购买以继承方式取得的二手房要注意*些问题？ / 279

159.购买以赠与方式取得的二手房要注意*些问题？ / 282

第三节　保障性住房买* / 285

160.限价商品住房购房合同有什么效力？ / 285

161.申请人到期未签订两限商品住房购房合同的后果是什么？ / 286

162.限价商品住房建设单位擅自向未经区县住房保障管理部门确定的申请家庭出售两限商品住房的，该如何处理？ / 288

163.弄虚作*申请两限商品住房或者骗购取得两限商品住房的，该如何处理？ / 289

164.经济适用住房购房者如何交纳物业服务费？ / 290

165.骗购经济适用住房会有什么后果？ / 292

166.经济适用住房上市转让需要满足什么条件？ / 293

167.违规出售已购经济适用住房有什么后果？ / 296

168.已购经济适用住房上市转让的，土地出让金如何缴纳？ / 298

169.经济适用住房可以出租吗？ / 300

170.已购经济适用住房的可以再购买其他住房吗？ / 301

第四节　公有房屋买* / 303

171.*些人可以购买公有房屋？ / 303

172.购买公有房屋时公共维修基金如何交纳？ / 305

173.公有房屋的权属登记机关是*个？ / 307

174.*些已购公有房屋可以出售？*些已购公有房屋不得出售？ / 308

175.一般来说，出售已购公有房屋的土地出让金如何缴纳？ / 310

第五节　农村房屋买* / 312

176.对自建房屋所占用的宅基地，农民享有所有权吗？ / 312

177.农村房屋可以出售吗？ / 313

178.农村房屋能否继承？ / 316

179.农村房屋能否赠与？ / 316

180.城镇居民能不能购买农村房屋？ / 318

181.本集体经济组织成员购买本村房屋有*些注意事项？ / 321

182.农村房屋共同共有人擅自卖掉房屋，其他共有人能不能追回？ / 323

183.动迁房什么时候可以出售？ / 325

184.购买动迁房有什么风险？ / 327

第三章 房屋租赁热点问题

第一节　城镇私有房屋租赁 / 332

185.出租临时建筑的，其租赁合同是否有效？ / 332

186.未取得产权证的“房东”与承租人签订的租赁合同有效吗？ / 335

187.租赁合同无效的，出租人是否可以向承租人主张占用房屋的费用？ / 337

188.租房时必须签订书面合同吗？ / 339

189.房屋租赁合同需要约定什么，未明确约定的事项应如何处理？ / 340

190.当事人未办理房屋租赁合同登记备案手续，是否影响租赁合同的效力？ / 343

191.房屋租赁合同未进行登记备案的，出租人、承租人分别要承担*些不利后果？ / 344

第二节　房屋租赁合同的履行 / 346

192.明知房屋存在影响使用的瑕疵仍同意承租的，出租人能否免除瑕疵担保义务？ / 346

193.出租人不及时履行维修义务时，承租人是否有必要自行维修？ / 347

194.租赁期间因第三人行为影响房屋正常使用的，承租人可以直接向该第三人行使*些权利？ / 348

195.承租人不当使用导致租赁房屋毁损的应承担*些责任？ / 350

196.房屋发生转租后，次承租人的权利有何限制？ / 351

197.次承租人造成房屋毁损的，出租人可以追究谁的责任？ / 352

198.出租人重复签订多个租赁合同时，*份合同将*终获得履行？ / 355

199.承租人因“出租人一屋多租”未能实现合同目的，可以采取什么维权措施？ / 357

200.承租人延期交付租金或不支付租金的，出租人应该怎么办？ / 359

201.承租人向出租人的亲友交付租金，能否视为租金已付？ / 360

202.房屋转租后，承租人不按时交纳租金的，出租人能否直接向次承租人索要租金？ / 362

203.承租人预付租金后，租赁房屋所有权发生变动，新房东可否再次向承租人索要租金？ / 364

204.承租人拒不支付租金或到期不及时腾房的，出租人是否可以扣留承租人的物品冲抵所欠租金？ / 366

205.承租人擅自装修的，是否能以出租人“实际获利”为由，要求出租人承担装修发生的费用？ / 367

206.承租人经出租人同意装修租赁房屋的，租赁期限届满后，装修物应如何处理？ / 369

207.承租人经出租人同意装修租赁房屋的，租赁期内解除合同时，装修物应如何处理？ / 371

208.承租人经出租人同意装修租赁房屋，此后发现合同无效的，装修物应如何处理？ / 373

209.在什么情况下出租人有权提前收回房屋？ / 375

210.在什么情况下承租人有权提前*租？ / 378

211.什么是承租人对承租房屋的优先购买权？ / 380

212.局部承租人是否可以主张整个租赁房屋的优先购买权？ / 381

213.共有人优先购买权和承租人优先购买权发生竞合时，何者优先？ / 383

214.承租人优先购买权能否转让和继承？ / 385

215.次承租人是否具有优先购买权？ / 386

216.在租赁合同中写明放弃优先购买权的，事后承租人能否反悔？ / 387

217.委托拍卖或司法拍卖的租赁房屋，承租人能否主张优先购买权？ / 388

218.租赁期内实现房屋抵押权的，承租人能否主张优先购买权？ / 390

219.出租人将房屋出卖给善意第三人，并办理过户登记，承租人是否可以基于优先购买权向出租人主张损害赔偿责任？ / 392

220.租赁期内新设立的房屋抵押权，一旦债权人要求实现抵押权，租赁关系是否继续有效？ / 393

221.租赁设有抵押的房屋有什么风险？ / 394

222.原书面租赁合同期满后，出租人与承租人口头续租是否有效？ / 395

223.当事人解除租赁合同为什么要履行通知义务？ / 396

224.租赁合同终止后，承租人拒不返还租赁房屋的，出租人是否可以采取撬开门锁等方式强行驱逐？ / 399

225.如果租赁期间发生失火或漏水给第三人造成损害，应如何分担责任？ / 400

226.租赁房屋的物业服务费应该由谁来承担？ / 403

227.拖欠物业服务费的，物业服务公司可以找谁索要？ / 404

228.房屋租赁合同中“天价违约金”的约定是否有效？ / 405

229.出租人违约且支付违约金后，承租人是否可以要求其继续履行合同？ / 406

230.租赁合同中守约方能否同时主张违约金和定金？ / 408

231.守约方能否同时主张违约金与损害赔偿金？ / 410

232.守约方能否同时主张定金与损害赔偿金？ / 412

233.因房屋租赁发生纠纷的，当事人*晚应在什么时候起诉？ / 413

234.如何判断*晚起诉时间是否已过？ / 414

235.在房屋租赁合同纠纷中，当事人向法院起诉需要具备*些条件？ / 417

236.因房屋租赁发生纠纷，当事人应该去*个法院起诉？ / 419

237.在房屋租赁合同纠纷中，原告起诉需要提交*些材料？ / 421

238.房屋租赁合同纠纷的起诉状需要包括*些内容？ / 423

239.房屋租赁纠纷诉讼，诉讼费用如何结算？由谁负担？ / 424

240.疫情期间，承租人能否以不可抗力为由解除房屋租赁合同？ / 427

241.承租人能否以疫情期间收入减少属于不可抗力为由，要求减免租金？ / 430

242.疫情期间，商铺承租人逾期支付租金要承担违约责任吗？ / 433

243.经房东同意的装饰装修，租赁合同解除后，无法拆除的装饰装修物该如何处置？ / 435

244.未经房东同意的装饰装修，无法拆除的装饰装修物该如何处置？ / 436

245.租赁合同到期后，无法拆除的添附物如何处置？ / 437

第三节　城镇公有房屋租赁 / 439

246.公有房屋是否可以擅自转租？ / 439

247.公有房屋租赁是否可以继承？ / 440

248.在什么情况下，公有房屋可以变更承租人？ / 441

249.公有房屋承租人死亡后，共同居住人中如何确定新的承租人？ / 444

250.公有房屋承租人死亡时没有同住人的，如何确定新的承租人？ / 447

251.公有房屋差价交换有什么限制？ / 449

252.承租公有房屋，会影响新房的摇号积分吗？ / 451

第四节　廉租住房租赁 / 451

253.申请城镇廉租住房的流程是什么？ / 451

254.廉租住房协议有*些内容？ / 458

255.廉租住房能不能转租？ / 460

256.家庭在申请和使用廉租住房期间有*些义务？违反各项义务的后果分别是什么？ / 462

第五节　公共租赁住房 / 466

257.申请公共租赁住房的流程是什么？ / 466

258.公共租赁住房协议有*些内容？ / 471

259.公共租赁住房的租赁期限一般是多久？期满后承租人该怎么办？ / 473

260.承租人合法取得公共租赁住房后，在*些情况下会被要求*回住房？ / 475

261.承租人违反公共租赁住房有关规定，会受到*些处罚？ / 478

第六节　农村房屋租赁 / 481

262.农村房屋租赁合同可以采用*些形式？ / 481

263.农村房屋租赁合同需要约定什么，未明确约定的事项怎么处理？ / 483

264.农村房屋“以租代买”能否行得通？ / 487

265.“买*不破租赁”原则对农村房屋还适用吗？ / 488

266.农村房屋租赁期间，租赁房屋被征收的，承租人能否获得征收补偿？ / 490

267.农村房屋租赁合同纠纷起诉状需要包括*些内容？ / 493

目录

第一章 房屋术语

1.什么是商品房？ / 004

2.内销商品房和外销商品房分别指的是什么？ / 005

3.什么是商品房销售价格备案？ / 006

4.什么是商品房预售？ / 007

5.什么是商品房现售？ / 008

6.什么是商品房销售的“五证”？ / 010

7.什么是商品房买*合同？ / 011

8.什么是商品房买*认购书？ / 013

9.什么是《商品房买*合同示范文本》？ / 014

10.什么是商业贷款？ / 015

11.什么是公积金贷款？ / 016

12.什么是组合贷款？ / 017

13.什么是限购？ / 018

14.什么是限贷？ / 019

15.什么是认房又认贷？ / 023

16.什么是借名买房？经常发生借名买房的原因有*些？ / 025

17.什么是商品房销售的“两书”？ / 026

18.什么是商品房登记的单方申请？ / 028

19.什么是商品房登记的共同申请？ / 029

20.什么是经济适用住房？ / 031

21.什么是经济适用住房收费卡制度？ / 032

22.什么是农村房屋买*中的“地随房走”原则？ / 033

23.什么是出租人的瑕疵担保义务？ / 035

24.什么是承租人对承租房屋的优先购买权？ / 037

25.什么是公共租赁住房？ / 038

26.什么是廉租住房？ / 040

27.什么是廉租住房的货币补贴？ / 042

28.什么是廉租住房的实物配租？ / 044

29.什么是“三价合一”原则？ / 046

30.什么是“首付贷”？ / 047

31.什么是“新房限价”？ / 049

第二章 房屋买*热点问题

第一节　商品房买* / 054

32.购房者购房时需要认真审查*些资料？ / 054

33.开发商拒绝出示“五证”原件时购房者应该怎么办？ / 060

34.开发商“返本销售”的促销方式可信吗？ / 061

35.开发商“售后包租”的促销方式可信吗？ / 062

36.开发商“分拆零售”的促销方式可信吗？ / 065

37.开发商“零首付”的促销方式可信吗？ / 066

38.购房者如何理解售楼中的各种面积？ / 069

39.开发商在商品房销售广告中作出的承诺有法律约束力吗？ / 070

40.房产广告陷阱有*些？ / 072

41.对于开发商的虚*宣传广告，购房者可以追究开发商何种法律责任？ / 073

42.商品房买*认购书的法律效力如何？ / 075

43.商品房买*认购书在何种情况下可以被认定为商品房买*合同？ / 076

44.未获预售许可证时开发商出具的商品房买*认购书有效吗？ / 078

45.商品房买*认购书中的“定金”与“订金”有何区别？ / 082

46.商品房买*认购书能转让吗？ / 084

47.购房者在签订商品房买*认购书时应注意*些事项？ / 087

48.“内部认购”行为有效吗？ / 088

49.商品房买*合同的主要内容有*些？ / 090

50.开发商在未取得《商品房预（销）售许可证》的情况下，与购房者签订的商品房买*合同是否有效？ / 092

51.购房者与开发商先后签订的商品房买*认购书与商品房买*合同所约定的内容不一致时，应以*个为准？ / 094

52.购房者如何向开发商索要购房发票？ / 095

53.开发商作为商品房买*合同的一方当事人应履行*些义务？ / 097

54.商品房买*合同的内容约定不明确时怎么办？ / 098

55.商品房买*合同签订后，购房者能要求*房吗？ / 101

56.*房的约定条件大致有*些？ / 102

57.*房的法定条件有*些？ / 104

58.开发商不履行合同义务，购房者应如何维权？ / 106

59.当事人违反合同附随义务，构成违约吗？ / 107

60.购房过程中一方当事人违约，违约金数额或者损害赔偿数额应当如何确定？ / 108

61.商品房买*合同中没有约定违约金数额或者损害赔偿的计算方式，应如何处理？ / 110

62.开发商违约，购房者可以请求“双倍赔偿”吗？ / 112

63.开发商交付的房屋建筑面积和商品房买*合同约定面积不符的，应该如何处理？ / 114

64.“一房二卖”中，开发商应先履行*个合同？ / 118

65.“一房二卖”中，一方购房者在何种情况下可以请求宣告第二份合同无效？ / 119

66.以“*离婚”的方式购房，可能产生*些后果？ / 120

67.什么是商品房买*合同中的免责或限制条款？ / 122

68.在限购的情况下签署的房屋买*合同，是否有效？ / 123

69.购买方被限购致使正式的房产买*合同无法签署，出售方是否有权没收购买方的定金？ / 124

70.政策变化致使正式的房产买*合同无法签署，出售方是否有权没收购买方的定金？ / 126

71.轻信别人可以“包装”，规避限购政策购房，会有*些后果？ / 127

72.商品房预售合同需要登记吗？ / 129

73.未经登记的商品房预售合同有效吗？ / 131

74.预售合同约定：开发商违约，购房者应当在30天内解约，超过30天未提出解约的，购房者丧失解约权。该约定是否有效？ / 133

75.为什么要进行商品房预售合同登记？ / 134

76.如何查询商品房销售备案价格？ / 136

77.商品房实际销售价格高于备案价格的，房屋买*合同是否有效？ / 138

78.商品房实际销售价格高于备案价格的，购房者是否有权要求开发商*差价？ / 140

79.商品房预售合同可以转让吗？ / 141

80.贷款不足，现金补足条款是否有效？ / 143

81.贷款政策变化导致购买方贷款无法获批准或者无法获得全额贷款的，购买方是否有权解除房屋买*合同？ / 144

82.借款人还不起按揭贷款会有什么后果？ / 145

83.购房者申请按揭贷款一定要购买保险吗？ / 147

84.购房者申请按揭贷款应注意*些问题？ / 148

85.个人住房公积金贷款的申请流程是什么？ / 151

86.购房者应如何查验开发商提供的《住宅质量保*书》？ / 152

87.购房者应如何查验开发商提供的《住宅使用说明书》？ / 154

88.商品房常见的质量问题有*些？ / 156

89.房屋出现质量问题，购房者应如何维权？ / 158

90.商品房的质量保修期是多久？ / 160

91.如何理解商品房的“交付使用”？ / 163

92.“交付使用”之后，商品房损毁、灭失的风险由谁承担？ / 165

93.开发商迟延交房，购房者如何维权？ / 166

94.开发商迟延交房，购房者可以*房吗？ / 167

95.开发商迟延交房，购房者可以拒绝还房贷吗？ / 169

96.房屋交付以后，购房者多久能取得不动产权证？ / 170

97.购房合同能否署两人以上的名字？ / 172

98.在办理房地产权属*书时，开发商有*些义务？ / 173

99.开发商的原因导致购房者无法取得不动产权属*书，购房者应如何维权？ / 175

100.对于开发商迟延办证的行为，购房者在*些情况下不能向其主张违约责任？ / 177

101.商品房不能办理不动产权属*书的情形有*些？ / 179

102.没有办理产权过户登记，会不会影响商品房买*合同的效力？ / 181

103.70年土地使用权期满，购房者是否丧失房屋所有权？ / 182

104.外国人在我国的购房流程是什么？ / 184

105.商品房买*产生纠纷可**些方式和途径解决？ / 185

106.商品房买*纠纷的当事人应去*个法院提起诉讼？ / 188

107.商品房买*纠纷适用什么样的诉讼时效？ / 190

108.房屋买*合同被宣告无效或撤销会产生什么法律后果？ / 193

109.签订装修合同要注意*些事项？ / 194

110.装修是否有保修期？ / 197

111.装修出现质量问题怎么办？ / 199

112.购买精装修房后，购房人是否可以购房时被捆绑销售为由要求开发商*还装修款？ / 200

113.什么是新房摇号积分制？ / 201

114.购买房地产公司的理财产品有风险吗？ / 203

115.开发商暴雷会影响期房交付吗？ / 204

116.购买开发商超低价抛售的楼盘有风险吗？ / 205

117.疫情期间，开发商逾期交房要承担违约责任吗？ / 206

118.购买毛坯房和精装房各有什么优缺点？ / 207

119.以“*离婚”的方式购房可行吗？ / 208

第二节　二手房买* / 210

120.*些二手房不能上市交易？ / 210

121.预售的商品房可以作为二手房交易吗？ / 213

122.购房者为什么要做产调？ / 215

123.做产调的步骤是什么？ / 216

124.二手房买*纠纷的当事人应去*个法院起诉？ / 218

125.二手房买*纠纷适用什么样的诉讼时效？ / 220

126.购房过程中签订“阴阳合同”能避税吗？ / 222

127.房产证和不动产权证有什么区别？ / 225

128.二手房买*合同应该载明*些内容？ / 228

129.签订二手房买*合同应具备*些条件才能生效？ / 230

130.没有办理产权过户登记，会不会影响二手房买*合同的效力？ / 233

131.出卖者故意隐瞒房龄，购房者是否可以撤销房屋买*合同？ / 234

132.二手房买*合同被确认无效后如何处理？ / 236

133.卖房者“一房二卖”，先后签订的两份合同的效力如何认定？ / 237

134.借名购买政策性住房的合同有效吗？ / 238

135.借名购房有*些风险？ / 242

136.借名买房的实际购房人和名义买房人之间是什么关系？ / 243

137.借名买房委托协议是否有效？ / 244

138.在借名买房的情况下，如何证明房子是自己的？ / 246

139.在名义购房人认可的情况下，为什么法院驳回了实际购房者确认房屋产权的诉讼请求？ / 247

140.没有购房资格能买法拍房吗？ / 248

141.买到了“凶宅”怎么办？ / 250

142.出售方故意隐瞒房屋是“凶宅”的情况，房屋买*合同有效吗？ / 252

143.买到“凶宅”，在合同继续履行的情况下，买方能否要求卖方赔偿房屋差价损失？ / 253

144.二手房“交付使用”之后，损毁、灭失的风险由谁承担？ / 254

145.购买二手房后如何办理不动产权证？ / 256

146.房价暴涨后，卖方单方违约，买方若还想继续履行合同，该怎么办？ / 257

147.出售方承担买*合同约定的违约金，就可以解除买*合同吗？ / 258

148.房产不唯一就没有个税税收优惠吗？ / 260

149.二手房交易中，部分城市实施的“三价就低”政策对购房者有什么影响？ / 263

150.二手房交易中，部分城市实施的“三价合一”政策对出售方有什么影响？ / 264

151.为什么会出现一手房和二手房价格倒挂的现象？ / 266

152.如何购买法拍房？ / 266

153.购买法拍房可以贷款吗？ / 269

154.和普通的二手房交易相比，购买法拍房有*些优势？ / 270

155.和普通的二手房交易相比，购买法拍房有*些风险？ / 273

156.疫情期间，二手房交易中的出售方逾期交房要承担违约责任吗？ / 274

157.疫情期间，购房者逾期支付购房款要承担违约责任吗？ / 276

158.购买以继承方式取得的二手房要注意*些问题？ / 279

159.购买以赠与方式取得的二手房要注意*些问题？ / 282

第三节　保障性住房买* / 285

160.限价商品住房购房合同有什么效力？ / 285

161.申请人到期未签订两限商品住房购房合同的后果是什么？ / 286

162.限价商品住房建设单位擅自向未经区县住房保障管理部门确定的申请家庭出售两限商品住房的，该如何处理？ / 288

163.弄虚作*申请两限商品住房或者骗购取得两限商品住房的，该如何处理？ / 289

164.经济适用住房购房者如何交纳物业服务费？ / 290

165.骗购经济适用住房会有什么后果？ / 292

166.经济适用住房上市转让需要满足什么条件？ / 293

167.违规出售已购经济适用住房有什么后果？ / 296

168.已购经济适用住房上市转让的，土地出让金如何缴纳？ / 298

169.经济适用住房可以出租吗？ / 300

170.已购经济适用住房的可以再购买其他住房吗？ / 301

第四节　公有房屋买* / 303

171.*些人可以购买公有房屋？ / 303

172.购买公有房屋时公共维修基金如何交纳？ / 305

173.公有房屋的权属登记机关是*个？ / 307

174.*些已购公有房屋可以出售？*些已购公有房屋不得出售？ / 308

175.一般来说，出售已购公有房屋的土地出让金如何缴纳？ / 310

第五节　农村房屋买* / 312

176.对自建房屋所占用的宅基地，农民享有所有权吗？ / 312

177.农村房屋可以出售吗？ / 313

178.农村房屋能否继承？ / 316

179.农村房屋能否赠与？ / 316

180.城镇居民能不能购买农村房屋？ / 318

181.本集体经济组织成员购买本村房屋有*些注意事项？ / 321

182.农村房屋共同共有人擅自卖掉房屋，其他共有人能不能追回？ / 323

183.动迁房什么时候可以出售？ / 325

184.购买动迁房有什么风险？ / 327

第三章 房屋租赁热点问题

第一节　城镇私有房屋租赁 / 332

185.出租临时建筑的，其租赁合同是否有效？ / 332

186.未取得产权证的“房东”与承租人签订的租赁合同有效吗？ / 335

187.租赁合同无效的，出租人是否可以向承租人主张占用房屋的费用？ / 337

188.租房时必须签订书面合同吗？ / 339

189.房屋租赁合同需要约定什么，未明确约定的事项应如何处理？ / 340

190.当事人未办理房屋租赁合同登记备案手续，是否影响租赁合同的效力？ / 343

191.房屋租赁合同未进行登记备案的，出租人、承租人分别要承担*些不利后果？ / 344

第二节　房屋租赁合同的履行 / 346

192.明知房屋存在影响使用的瑕疵仍同意承租的，出租人能否免除瑕疵担保义务？ / 346

193.出租人不及时履行维修义务时，承租人是否有必要自行维修？ / 347

194.租赁期间因第三人行为影响房屋正常使用的，承租人可以直接向该第三人行使*些权利？ / 348

195.承租人不当使用导致租赁房屋毁损的应承担*些责任？ / 350

196.房屋发生转租后，次承租人的权利有何限制？ / 351

197.次承租人造成房屋毁损的，出租人可以追究谁的责任？ / 352

198.出租人重复签订多个租赁合同时，*份合同将*终获得履行？ / 355

199.承租人因“出租人一屋多租”未能实现合同目的，可以采取什么维权措施？ / 357

200.承租人延期交付租金或不支付租金的，出租人应该怎么办？ / 359

201.承租人向出租人的亲友交付租金，能否视为租金已付？ / 360

202.房屋转租后，承租人不按时交纳租金的，出租人能否直接向次承租人索要租金？ / 362

203.承租人预付租金后，租赁房屋所有权发生变动，新房东可否再次向承租人索要租金？ / 364

204.承租人拒不支付租金或到期不及时腾房的，出租人是否可以扣留承租人的物品冲抵所欠租金？ / 366

205.承租人擅自装修的，是否能以出租人“实际获利”为由，要求出租人承担装修发生的费用？ / 367

206.承租人经出租人同意装修租赁房屋的，租赁期限届满后，装修物应如何处理？ / 369

207.承租人经出租人同意装修租赁房屋的，租赁期内解除合同时，装修物应如何处理？ / 371

208.承租人经出租人同意装修租赁房屋，此后发现合同无效的，装修物应如何处理？ / 373

209.在什么情况下出租人有权提前收回房屋？ / 375

210.在什么情况下承租人有权提前*租？ / 378

211.什么是承租人对承租房屋的优先购买权？ / 380

212.局部承租人是否可以主张整个租赁房屋的优先购买权？ / 381

213.共有人优先购买权和承租人优先购买权发生竞合时，何者优先？ / 383

214.承租人优先购买权能否转让和继承？ / 385

215.次承租人是否具有优先购买权？ / 386

216.在租赁合同中写明放弃优先购买权的，事后承租人能否反悔？ / 387

217.委托拍卖或司法拍卖的租赁房屋，承租人能否主张优先购买权？ / 388

218.租赁期内实现房屋抵押权的，承租人能否主张优先购买权？ / 390

219.出租人将房屋出卖给善意第三人，并办理过户登记，承租人是否可以基于优先购买权向出租人主张损害赔偿责任？ / 392

220.租赁期内新设立的房屋抵押权，一旦债权人要求实现抵押权，租赁关系是否继续有效？ / 393

221.租赁设有抵押的房屋有什么风险？ / 394

222.原书面租赁合同期满后，出租人与承租人口头续租是否有效？ / 395

223.当事人解除租赁合同为什么要履行通知义务？ / 396

224.租赁合同终止后，承租人拒不返还租赁房屋的，出租人是否可以采取撬开门锁等方式强行驱逐？ / 399

225.如果租赁期间发生失火或漏水给第三人造成损害，应如何分担责任？ / 400

226.租赁房屋的物业服务费应该由谁来承担？ / 403

227.拖欠物业服务费的，物业服务公司可以找谁索要？ / 404

228.房屋租赁合同中“天价违约金”的约定是否有效？ / 405

229.出租人违约且支付违约金后，承租人是否可以要求其继续履行合同？ / 406

230.租赁合同中守约方能否同时主张违约金和定金？ / 408

231.守约方能否同时主张违约金与损害赔偿金？ / 410

232.守约方能否同时主张定金与损害赔偿金？ / 412

233.因房屋租赁发生纠纷的，当事人*晚应在什么时候起诉？ / 413

234.如何判断*晚起诉时间是否已过？ / 414

235.在房屋租赁合同纠纷中，当事人向法院起诉需要具备*些条件？ / 417

236.因房屋租赁发生纠纷，当事人应该去*个法院起诉？ / 419

237.在房屋租赁合同纠纷中，原告起诉需要提交*些材料？ / 421

238.房屋租赁合同纠纷的起诉状需要包括*些内容？ / 423

239.房屋租赁纠纷诉讼，诉讼费用如何结算？由谁负担？ / 424

240.疫情期间，承租人能否以不可抗力为由解除房屋租赁合同？ / 427

241.承租人能否以疫情期间收入减少属于不可抗力为由，要求减免租金？ / 430

242.疫情期间，商铺承租人逾期支付租金要承担违约责任吗？ / 433

243.经房东同意的装饰装修，租赁合同解除后，无法拆除的装饰装修物该如何处置？ / 435

244.未经房东同意的装饰装修，无法拆除的装饰装修物该如何处置？ / 436

245.租赁合同到期后，无法拆除的添附物如何处置？ / 437

第三节　城镇公有房屋租赁 / 439

246.公有房屋是否可以擅自转租？ / 439

247.公有房屋租赁是否可以继承？ / 440

248.在什么情况下，公有房屋可以变更承租人？ / 441

249.公有房屋承租人死亡后，共同居住人中如何确定新的承租人？ / 444

250.公有房屋承租人死亡时没有同住人的，如何确定新的承租人？ / 447

251.公有房屋差价交换有什么限制？ / 449

252.承租公有房屋，会影响新房的摇号积分吗？ / 451

第四节　廉租住房租赁 / 451

253.申请城镇廉租住房的流程是什么？ / 451

254.廉租住房协议有*些内容？ / 458

255.廉租住房能不能转租？ / 460

256.家庭在申请和使用廉租住房期间有*些义务？违反各项义务的后果分别是什么？ / 462

第五节　公共租赁住房 / 466

257.申请公共租赁住房的流程是什么？ / 466

258.公共租赁住房协议有*些内容？ / 471

259.公共租赁住房的租赁期限一般是多久？期满后承租人该怎么办？ / 473

260.承租人合法取得公共租赁住房后，在*些情况下会被要求*回住房？ / 475

261.承租人违反公共租赁住房有关规定，会受到*些处罚？ / 478

第六节　农村房屋租赁 / 481

262.农村房屋租赁合同可以采用*些形式？ / 481

263.农村房屋租赁合同需要约定什么，未明确约定的事项怎么处理？ / 483

264.农村房屋“以租代买”能否行得通？ / 487

265.“买*不破租赁”原则对农村房屋还适用吗？ / 488

266.农村房屋租赁期间，租赁房屋被征收的，承租人能否获得征收补偿？ / 490

267.农村房屋租赁合同纠纷起诉状需要包括*些内容？ / 493