透视国内外案例实践，复盘各房企典型项目；探寻我国城市运营的次内涵和未来之路

书名：城市运营核心逻辑

定价：128.00元

作者：佳兆业集团控股经济研究院

出版社：中信出版集团

出版日期：2019-06

页码：424

装帧：精装

开本：16开

ISBN：9787521703894

地产研究机构透视国内外案例实践，复盘各房企典型项目；探寻我国城市运营的次内涵和未来之路

助力房企把握“城市更新”风口以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式已成发展趋势，各地方政府、大型开发商和金融机构都在大力推动城市更新。

探索城市更新的模式和趋势从国内外城市更新的众多案例出发，地呈现城市更新的规律、现状、政策、实操和模式探索。

透视典型案例背后的核心逻辑汇聚国内外数十个旧城改造、城市更新和城市运营的案例，生动地展现了这三者的逻辑演进。

大量彩图呈现别样的未来城市通过大量彩色图片对比了城市角落的前世今生，配以生动有趣的文字，助你了解城市的变迁，激发对未来城市的向往。

在当前快速变化的房地产市场中，作为全球城市发展的永续主题，城市更新充满了复杂性，也面临着新的挑战。在此背景下，城市更新进入了一个更高的阶段——城市运营，即从对硬件设施及外观的改造升级延伸到对城市空间的配套和运营。房企急需立足城市更新业务，探索城市运营的发展模式和核心逻辑。

随着我国房地产市场从增量时代进入存量时代，北京、上海、广州、深圳和武汉等大城市已经把城市更新列为城市工作，广州和深圳等市甚至专门成立城市更新管理机构，指导更新业务的有序开展；另外，诸多大型开发商、私募基金和金融机构也在大力推进城市更新业务。

本书首先概述和梳理了中西方城市更新的演进进程和我国当前城市更新的发展态势，并探索了城市更新的发展规律。其次通过案例透视，对比分析了全球典型的城市更新实践，回顾了佳兆业及其他一些房企的城市更新代表性项目，并围绕实施理念、社会影响、社区建构、空间品质和建筑文化等方面做了深入剖析。后，结合行业实际和未来城市发展的思考，佳兆业对城市更新的实施方式、运营方式和产品方式等进行了思考与展望。

城市更新向城市运营发展的大幕正在徐徐拉开，而且承载着打造“新空间”、赋予存量物业全新价值的使命，希望我们的思考能为中国的城市运营之路提供有益的参考。

目录

前言城市更新的下一站：城市运营之道III

第一章城市更新发展规律的探索001

节城市更新的发展概况003

第二节城市更新发展的驱动力007

第三节城市更新的作用和意义020

第二章国内典型城市城市更新现状和政策025

节国内城市城市更新模式盘点027

第二节国内典型城市城市更新政策盘点和解析035

第三章城市更新全球典型案例分析109

节美国SOHO区的旧城改造111

第二节伦敦金丝雀码头区域再生计划119

第三节法国南特岛工业遗产保护与城市复兴133

第四节纽约高线公园带动多产业复兴144

第五节美国丹佛联合车站PPP模式157

第六节伦敦奥运会场馆的可持续理念166

第七节西班牙邦巴斯艺术馆和里卡餐厅：视觉美学的极致体验175

第八节伦敦泰特现代艺术馆有机融合当代创意185

第九节新加坡浮尔顿酒店的经典升级195

第四章国内城市更新的实践与探索203

节深圳坂田城市广场都市综合体的转身206

第二节深圳盐田整体搬迁项目：异地搬迁典范217

第三节深圳子悦台：烂尾项目推动政策发展226

第四节深圳大冲村旧改：从城中村变身为人文综合体234

第五节北京郎园Vintage：从旧厂房到文化创意园243

第六节上海万科哥伦比亚公园打造城市IP新名片252

第七节华侨城创意文化园催生文创产业繁荣261

第八节上海新天地：石库门中的“海派文化”269

第九节深圳星河WORLD的产城融合新模式276

第十节深圳中洲湾：现代综合体的再生再造281

第五章未来城市更新发展模式思考289

节金融驱动下城市更新轻资产运营292

第二节产业驱动下的产业导入及运营325

第三节消费升级背景下城市更新产品的打造340

第六章城市更新的发展趋势展望361

节关注经济，推进城市经济发展

第二节关注民生，助力居民对美好生活的追求368

第三节关注科技：打造智慧新城市384

第四节关注文化：加强文化的传承与保护392

后记

佳兆业集团控股有限公司，成立于1999年，总部位于香港，2009年12月在香港联交所成功上市（1638.HK）。截至2018年年底，佳兆业集团的总资产已超过2200亿元，荣膺《财富》中国300强企业，中国房地产企业TOP30。佳兆业旗下拥有20多家集团公司及公司，分公司超100家，覆盖全国50多个重要城市，并在全球拥有6家上市公司，资本实力雄厚。2016年，佳兆业集团投入巨资入股深圳市足球俱乐部；经过努力拼搏，球队在2018年成功重返中国足球联赛，为深圳打造了又一张城市名片。

佳兆业集团将城市更新作为重要战略之一，以“打造的城市公共运营服务商”为愿景。城市更新业务已遍及全国多个核心城市，涉及城中村、旧住宅小区、旧工业区及烂尾楼等多种类型。凭借在这一领域的丰富经验及多个成功案例，佳兆业在业界被誉为“城市更新专家”。

佳兆业集团控股经济研究院，是佳兆业集团设立的房地产行业研究和战略发展机构。研究院以“驱动集团全局性、战略性和前瞻性发展”为使命，立足政策及行业研究、战略管理及投融资业务管理三大工作职责。研究院对内致力于发挥“市场风向标、战略策源地、业务发动机和人才发源地”四大角色，对外致力于搭建与政企、机构及社会公众沟通的桥梁，为企业树立良好的社会形象和品牌形象。

第四章国内城市更新的实践与探索

中国的城市发展速度之快虽然超乎想象，但早已开始的城市“衰老”却使得“城市病”越来越严重。如何让当前的城市发挥新的作用或带来新的价值？如何通过城市更新焕发城市活力，为城市带来发展新机遇？这不仅需要政府充分发挥引导和推动作用，也需要动员包括房地产开发商、运营商、服务商、金融机构和社区等众多社会力量的广泛参与，共同推动城市更新的发展。

在这个过程中，我国涌现了一批在城市更新领域卓有声誉的先行企业，它们一路探索并推动着城市更新的发展。作为早进入城市更新领域的房地产企业之一，佳兆业早在1999年就以深圳“桂芳园”项目的烂尾更新一战成名。此后，佳兆业便将城市更新作为自身的重要战略性业务并进军全国市场，城市更新业务遍及深圳、广州、北京和上海等全国主要城市，其业务涵盖了旧工厂、烂尾楼、旧城区和旧村落等城市更新的所有领域。

凭借19年来的沉淀和积累，佳兆业的城市更新业务已形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式，拥有近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等的旧改人才。佳兆业成功打造了包括深圳佳兆业、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等众多经典案例，均实现了“回迁百分百，满意百分百”，受到各界广泛好评。佳兆业由此在业界赢得了“城市更新专家”的美誉。

随着城市更新的大潮开启，在全行业热切关注城市更新的背景下，本章将特别挑选几个佳兆业已经完成或即将实施的城市更新案例，从项目的前期概况、实施路径及独特价值等维度进行分析，希望以此抛砖引玉，推动中国城市更新事业不断前进，为中国新型城市化提供建设性的力量，并持续探索和引领中国城市更新的下一步走向。

第三节深圳子悦台：烂尾项目推动政策发展

把子悦台改造成佳兆业，是一个对烂尾楼进行复工改造的城市更新项目，它打破了诸多之前的局限，使烂尾楼得以凤凰涅槃，重生成为都市新商务豪庭。这个更新项目对企业知名度的提升、城市形象的美化、社会环境的优化，甚至是深圳市房地产政策的完善都具有举足轻重的作用。

一、烂尾多年，创造子悦台改造契机

位于福田区上步南路与南园路交会处的佳兆业，前身是深圳的烂尾楼子悦台。这个楼盘像一块疮疤一样耸立在深圳的黄金地段，被人们视为深圳烂尾楼盘的标志。

子悦台（见图4—20，略）原名深圳民航大厦，项目占地面积10245平方米，总建筑面积约8.8万平方米。项目原发展商于1992年获得子悦台土地使用权，1993年11月开工建设，原计划在1999年4月竣工并投入使用。2000年9月因资金问题全面停工，当时地下室施工已完毕，地面主体工程C段29层封顶，B段完成28层但顶层楼板未封顶，内外装饰和设备安装都未进行。它是深圳市首个采用无梁少柱的大板结构高层建筑，而且其排污系统使用了国内罕见的环保排污处理，当然以目前标准来看，它在结构设计上的优势不突出。

图420子悦台原貌（略）

2003年7月7日，广东省高级人民法院裁定，拍卖已被查封的子悦台。据不完全统计，在拍卖之时，该项目拖欠工程款、小业主购房款和银行贷款共约5亿元。

2003年11月6日，子悦台在深圳市不动产拍卖行的“荷兰式拍卖”（由高至低叫价）中被佳兆业集团拍得，成为当年深圳拍卖会中成交的大一宗烂尾楼项目，也是广东省当年拍卖标的中大的烂尾楼项目。

2005年4月，佳兆业接手后的该项目正式复工，同时，改造后的子悦台获得了一个新名字——佳兆业。

二、多重限制，内外因共同构成改造难点

对子悦台进行改造并不容易，其中几个主要的难点归根结底都是历史遗留问题造成的。而历史遗留问题又可以细分为内部原因和外部原因：内部原因主要指的是子悦台这个楼盘本身存在的问题，而外部原因包括了由市场定位不准和政策不周全而造成的困扰。

（一）两大内部原因

1.技术难点

首先，改造工程的个难题是对标准层进行功能重新分区和再设计。这是因为佳兆业将项目调整为小户型后，户数增加，导致地下车位和户数不成比例，所以地下空间需要向市政道路以下部分外拓。其次，因分隔小户型而增加的承重墙须为轻型材料，不得增加楼面承载负荷。后，更加值得注意的是，开发商对裙楼商业重新做了户型分隔设计。但是，按照深圳市设计主管部门对计容建筑面积的规定，不同功能分区在进行建筑面积的认定上有所差异，这样会导致在认定建筑面积方面产生很大的争议。

2.经济因素

子悦台项目烂尾多年，因拖欠地价款产生的利息、滞纳金及相应土地使用费，加重了项目的成本。更糟糕的是，项目已经烂尾多年，公共形象欠佳。新的开发商需要花费巨资通过广告媒介重新为子悦台打造新的形象，吸引住户和进行招商。

（二）两个外部原因

1.政策空白

深圳的土地性质通常只有商业、办公和住宅三类，而子悦台的市场定位不属于传统商业和住宅。项目此前的土地用途是办公写字楼，但在改造后，将调整为商业服务公寓。因此，标准层需要进行户型分隔（见图4–21，略），土地的使用年限也需延长到50年，这些均缺少现成的政策依据。

图421标准层平面图（略）

2.市场定位

项目原产品定位为大户型办公物业，以高端企业为目标客户，但随着区商务环境的不断完善及市政府的西移，该片区吸引大型公司客户进驻已经不可能。更糟糕的是，项目所在地区尚无商务办公的氛围，原有的产品定位已不可行。除此之外，该地块紧邻城市主干道，定位于写字楼比较恰当，但写字楼市场半径较小，存在销售风险。

三、弥补政策漏洞，促进政策创新

以打造现代化大都市楼盘为指导理念，佳兆业在对整个子悦台项目进行改造的过程中，挖掘出许多颇为引人注目的亮点。

首先，项目推动了深圳市房地产政策的进步，弥补了政策的漏洞，使得许多楼盘因政策而产生的历史遗留问题得以解决。对项目进行深度的信任重组、利益重组和预期重组，找到合适的单点突破口，成为政府出台新政策的重要步骤。子悦台项目推动政府出台了惠及52个问题楼盘的政策，一揽子解决了诸多遗留已久的重大问题。2004年年底，深圳市批复了《关于子悦台等52个问题楼盘的处理意见》，其中有四点值得特别关注：允许问题楼盘项目进行合作建房，也允许直接置换土地使用权的受让方不进行招标、拍卖或挂牌；免除因拖欠地价款而产生的利息、滞纳金及相应土地使用费；顺延土地使用期限的起始时间，并签订《土地使用权出让合同补充协议》；因设计变更而增加的建筑面积不能超过原先批准的建筑面积的5%。

其次，佳兆业对原有业态进行调整和创新，与时俱进，加入许多新的元素并对楼盘进行精准的市场定位。结合项目坐拥福田、罗湖两区交界之便利，位于深圳金融区的地理位置及周边生活配套一应俱全的现状，经过多轮专家会的研讨，该项目被定位为“坐拥地铁上盖的都新商务豪庭”。这样的定位突出了项目的大卖点——地铁与地段相结合的唯一性。项目调整的主要措施包括改变项目原有的大户型设计，将户型细化；优化产品户型及分隔材料；在地铁科学馆站增设地下通道，以便将地铁站出口的人流直接引入本项目的负一层和地上一层。

项目的外观追求高端大气，而且周边的交通及人气均能满足佳兆业的商业功能要求。这样一来，子悦台脱离老城区，摆脱因其自身烂尾多年给客户留下的不良印象便指日可待。再加上项目走的是与周边楼盘差异化的外观设计路线，子悦台更是一跃更成为该地区的一处地标性的亮眼建筑。在大楼内部佳兆业雇用了知名物业公司，使项目内到外均透露着高档次。