本书具有以下特色：

第一，实用性。本书所涉及的物业服务问题大多是作者在办理案件时所遇到的生活中普遍存在的法律问题，由专业的律师进行答疑，再附之相关的法律条文，帮助人们去认识和了解法律，以便运用法律武器解决自己遇到的各种难题，维护自身的合法权益。面对实践中发生的各种问题，大家可以有选择性地对照运用，一定会有开卷有益、醍醐灌顶的感觉，因此非常具有实用性。

第二，便捷性。本书以与物业服务有关的*常见的小问题作为目录，采取一问一答的形式，对各种“疑难杂症”对症下药。同时，本书还对各类问题按照科学的方式加以分类整理，使大家检索某一法律问题时能在*短的时间内完成，非常便于查找和阅读。

第三，通俗性。在编辑本书的过程中，作者始终奉行着这样一个初衷——用*通俗易懂的语言把每一个法律知识点都交代得清清楚楚，让每一位读者都能从中受益。对于每一个知识点，我们都站在读者的立场上，由具体的案例出发，律师答疑时也尽可能地深入浅出，相信读者一定能看得懂。

总之，涉及物业服务的法律问题与居民的生活密切相关，因此了解有关的法律知识至关重要。希望各位读者在读过此书后，能充分了解生活中出现各类物业服务纠纷时的处理方式，从而妥善处理纠纷，保护自己的合法权益。

赵星海，中国民主促进会会员，北*盈科（上海）律师事务所高级合伙人，北*盈科（上海）律师事务所婚姻家事部副主任；上海市律师协会婚姻家事委员会委员，上海市律师协会实习律师面试考核官；东华大学人文学院法学兼职教授，东华大学人文学院校友会会长，东华大学法律行业校友会副会长。著有《房屋买*案件司法观点集成》《律师来了——物业服务纠纷律师答疑》《律师来了——买房、租房纠纷律师答疑》《婚房分割四步法》《不可不知的1999个生活法律常识》多本出版物。

目录

第一章　前期物业服务纠纷

1.签订购房合同时，附有开发商制定的格式物业服务合同合法吗？ / 004

2.开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗？ / 006

3.开发商“赠送物业服务费”的承诺对物业服务企业是否有约束力？ / 007

4.开发商制定的临时管理规约是否属于“霸王条款”？ / 008

5.开发商委托自己的子公司担任前期物业服务企业合法吗？ / 011

6.小区内公共设施的权属究竟归属开发商还是全体业主？ / 013

7.前期物业服务合同约定的期限未届满，业主可以解聘物业服务企业吗？ / 015

8.前期物业服务企业遭解聘后，拒绝*出怎么办？ / 016

第二章　物业服务费和其他费用

9.如何认定物业服务企业的违约责任？ / 022

10.物业服务企业能以住户没有产权证、并非业主为由，拒绝履行相关义务吗？ / 023

11.物业服务企业的收支情况是否应该向业主公开？ / 025

12.业主可以以物业服务未达到法定或约定标准为由拒付或要求降低物业服务费吗？ / 027

13.业主拖欠物业服务费，物业服务企业该怎么办？ / 029

14.物业管理收费不合理的情形有*些？ / 030

15.开发商是否应当为闲置房交纳物业服务费？ / 032

16.物业服务费应从何时起算？ / 033

17.交房时必须交纳物业服务费吗？ / 035

18.房屋未入住是否可以以未享有物业服务为由拒交物业服务费？ / 036

19.房屋质量有问题，业主可以拒交物业服务费吗？ / 038

20.业主在什么情况下可以拒绝交纳物业服务费？ / 041

21.业主未交纳物业服务费，物业服务企业可以不为其提供物业服务吗？ / 042

22.物业服务企业代收电费等公共事业费的，可以收取手续费吗？ / 044

23.尚未办理产权变更登记，正在使用物业的业主有权拒交物业服务费吗？ / 045

24.物业服务企业是否可以预收物业服务费？ / 047

25.业主可以以没有签订物业服务合同为由拒交物业服务费吗？ / 049

26.业主装修不遵守管理规约，物业服务企业是否有权制止？ / 051

27.物业服务企业单方面提高物业服务费，业主可以拒交吗？ / 053

28.业主有权以开发商违约为由拒绝交纳物业服务费吗？ / 055

29.开发商有权要求业主在办理入住前先交纳物业服务费吗？ / 058

30.物业服务企业能以“二次供水”为由提高水价吗？ / 059

31.物业服务合同终止后至新的物业服务企业入驻之间的空档期，原物业服务企业能继续收取物业费吗？ / 061

32.物业服务企业强行收取装修押金是否合法？ / 063

33.物业合同终止后物业服务企业应履行*些义务？ / 065

34.物业服务合同终止，物业服务企业不办理移交手续怎么办？ / 067

35.物业服务企业可以向不交纳物业服务费的业主收取滞纳金吗？ / 069

36.物业服务合同中约定业主未按时交纳物业服务费需要交纳滞纳金的该怎么处理？ / 070

37.业主以没有看到业主委员会和物业服务企业签订的合同为由拒交物业服务费合理吗？ / 072

38.房屋租金是否可以抵销物业服务费？ / 074

39.物业服务企业占用业主共有道路作为停车场收取的小区停车费是否该返还给业主？ / 075

40.业主拖欠物业服务费，物业服务企业有权停水、停电吗？ / 078

41.物业服务收费标准未经物价局备案是否合法？ / 080

42.居住在一层的业主，可否不交电梯费？ / 083

43.什么是包干制和酬金制？二者有*些具体的规定？ / 084

第三章　小区的维修纠纷

44.物业服务企业与业主的维修责任应如何划分？ / 092

45.物业服务企业对业主报修不及时处理，给业主造成损失怎么办？ / 094

46.小区公共设施维修养护不及时，物业服务企业应承担*些责任？ / 096

47.物业服务企业追讨物业服务费有诉讼时效限制吗？ / 097

48.业主入住后房屋受损，物业服务企业和开发商应在各自职责范围内负责吗？ / 100

49.业主违章修建户外设施，物业服务企业是适格的诉讼主体吗？ / 101

50.物业服务企业不允许业主封闭阳台的约定要受到合法性审查吗？ / 104

51.部分业主违反业主委员会*的协议自封阳台，物业服务企业或者业主委员会有权起诉业主吗？ / 107

52.物业服务企业应当对维修过程中的不当行为负责吗？ / 109

53.物业服务企业有权阻止业主安装可能影响大楼主体结构的室内设备吗？ / 111

54.业主能以前期物业服务合同不合理为由而进行违章装修吗？ / 113

55.业主违章装修，物业服务企业有权采取罚款或断水、断电等惩罚措施吗？ / 115

56.相邻业主造成的侵权，物业服务企业应该负责赔偿吗？ / 118

57.业主在承重墙上凿孔，邻居有权起诉制止吗？ / 119

58.业主在其独用的平台上搭建玻璃房，物业服务企业有权制止吗？ / 121

59.业主装修不当造成损失的，物业服务企业应对其疏于监督管理造成的损失负责吗？ / 123

60.业主违反物业管理规约自行安装防盗设施合法吗？物业服务企业是否有权要求业主拆除？ / 125

61.相邻业主不当装修造成损失，物业服务企业应当承担责任吗？ / 127

62.业主能以与其他业主进行同样装修为由违反物业管理约定擅自装修吗？ / 130

63.排污管道堵塞，相邻业主负有排除妨碍的配合义务吗？ / 131

64.业主封闭自家阳台，房地产行政管理部门有权处罚吗？ / 133

65.物业服务企业是否拥有进入居民住宅进行维修的权利？ / 135

66.业主擅自建设违章建筑，房地产行政管理部门应该处罚业主还是物业服务企业？ / 137

67.小区顶楼漏雨，楼顶维修费是顶楼业主自己支付，还是本楼业主均摊？ / 139

68.业主家漏水导致电梯停运，物业服务企业应承担责任吗？ / 141

第四章　小区内的人身伤害

69.业主锻炼坠楼身亡，承建方和物业服务企业谁是被告？谁承担赔偿责任？ / 146

70.物业服务企业要对触电受伤业主负赔偿责任吗？ / 147

71.楼道设计不合理，住户摔伤，物业服务企业与开发商谁应承担责任？ / 150

72.电梯发生坠落事故，物业服务企业应对自己的过错承担举证责任吗？ / 152

73.物业服务企业保安人员随意让社会人员进入小区，发生人身损害事件，物业服务企业是否应承担赔偿责任？ / 153

74.业主乘货梯摔伤，物业服务企业能够证明自己没有过错，还需要负责吗？ / 156

75.小区物业服务企业的保安打死访客，物业服务企业需要承担责任吗？ / 157

76.物业服务企业需要对设施致人损害承担责任吗？ / 158

77.小区健身器材被损坏，物业服务企业发出的免责告示有法律效力吗？ / 160

78.物业服务企业因对小区内的公用设施疏于管理而给业主造成使用不便或损害的，该如何处理？ / 161

79.小区内堆放的建筑垃圾伤人，物业服务企业要承担责任吗？ / 163

80.业主堆放建筑垃圾导致住户受害，应当承担赔偿责任吗？ / 165

81.未设路障、未采取防护措施导致进入小区的非小区居民受伤，物业服务企业要承担责任吗？ / 166

82.业主突发急病，却遇电梯停运，物业服务企业应当负责吗？ / 167

83.危险品露天放置，小孩失手点燃引爆，物业服务企业和监护人应各自承担什么责任？ / 168

84.业主在小区内违禁放鞭炮出事故，物业服务企业尽到管理职责还要承担责任吗？ / 170

85.业主热水器产生的冰溜子砸伤小区居民，业主、物业服务企业和生产商应各负其责吗？ / 171

86.儿童攀爬小区草坪上的钢筋护栏受伤，物业服务企业和监护人应各自承担责任吗？ / 173

87.高空抛物会构成刑事犯罪吗？ / 175

88.高空坠物会构成刑事犯罪吗？ / 178

第五章　小区的财产、名誉侵权

89.业主将房前小院扩建至公共人行道，物业服务企业起诉侵权能获得支持吗？ / 182

90.业主委员会张贴通知指责物业服务企业贪污而内容失实，其应承担责任吗？ / 183

91.业主有权处置其使用的共用楼道吗？ / 184

92.业主车辆受损，辱骂攻击保安构成侵权吗？ / 187

93.下水道堵塞找不出肇事者，应由共有人共同承担责任吗？ / 188

94.物业服务企业在小区内张贴失实公开信，构成侵权吗？ / 190

95.小区水泵噪声扰民，业主有权请求物业服务企业承担精神损害赔偿吗？ / 191

96.因遭受物业服务企业环境污染而造成的损害，业主可以要求精神损害赔偿吗？ / 193

97.物业服务企业张贴告示点名批评业主，构成名誉侵权吗？ / 194

98.业主装修擅自拆除承重墙怎么办？ / 195

99.物业服务企业对业主的装修监管不力致楼下轿车被砸，谁负赔偿责任？ / 198

100.物业服务企业未经业主同意，将“公共用地”授权他人使用，构成侵权吗？ / 200

101.物业服务企业能以危害小区安全为由擅自拆除户外广告牌吗？ / 202

102.物业服务企业在业主顶层楼面私自出租广告牌位合法吗？ / 204

103.小区内建筑物墙面、房顶、电梯等广告收入归物业服务企业所有还是业主共同所有？ / 205

104.物业服务企业丢失业主包裹应当承担责任吗？ / 207

105.未经业主同意，物业服务企业有权利用小区公共供暖设施对外供暖吗？ / 208

106.业主家里因管道堵塞受损失，物业服务企业在职责范围内应承担责任吗？ / 209

107.物业服务企业对排水系统未尽必要的养护义务，应赔偿住户渗水损失吗？ / 211

108.物业服务企业可以将物业服务委托给他人吗？ / 212

109.物业服务企业公开业主委员会委员的电话号码，侵犯其隐私权吗？ / 214

110.物业服务企业是否有权就业主妨害物业服务秩序的行为提起诉讼？ / 215

第六章　小区车位管理

111.小区一户业主可以买几个停车位？ / 220

112.小区停车费的标准是如何制定的？ / 221

113.房子已经售出，还能无偿使用原小区的停车位吗？ / 223

114.业主车位常被占，物业服务企业应当承担责任吗？ / 224

115.业主交纳停车费后车辆在小区内被盗，物业服务企业要承担赔偿责任吗？ / 225

116.业主车位被他人占用，停放他处受损失，物业服务企业要承担责任吗？ / 228

117.物业服务企业有权在小区楼之间的空地划出车位出租吗？ / 230

118.高空坠物砸车，物业服务企业能举证免责吗？ / 232

119.业主汽车被盗，保险公司理赔后可以向物业服务企业追偿吗？ / 233

120.住户使用临时出入证的车辆被盗，物业服务企业应当承担责任吗？ / 236

121.突发暴雨致车库被淹，物业服务企业可以免责吗？ / 238

122.未签订物业服务合同且业主只交纳了清洁费，业主丢失摩托车，物业服务企业要承担责任吗？ / 239

123.物业服务企业只收取规定的车辆管理费的一半，也应对车辆损坏负全责吗？ / 240

124.住户擅自停车占用通道，物业服务企业为疏通道路而致车辆损坏应赔偿吗？ / 241

125.车辆在小区露天停车场临时停放是否可以免费？ / 243

126.小区停车位可以出租给小区以外的人使用吗？ / 245

127.小区地面停车位是归业主共有还是归物业服务企业所有？ / 247

128.小区的车位车库使用应该遵循“业主优先”原则吗？ / 250

第七章　小区共用部分的使用及维护

129.物业服务企业可以改变物业管理区域内公共设施、场所的原始用途吗？ / 256

130.业主可以将住宅改为商业用房开设公司吗？ / 258

131.单元管道阀门能否设计在居民室内？开发商售房时没有提前告知，业主如何维权？ / 260

132.邻居对房屋进行“*租”，业主不胜其扰怎么办？ / 262

133.业主擅自占用楼道共用部位堆放杂物怎么办？ / 266

134.相邻方安装空调，空调机排风口正对邻居家的窗户怎么办？ / 268

135.业主与物业服务企业发生纠纷后，应当*何种途径解决？ / 270

136.小区的会所对外营业扰民，业主应如何维权？ / 271

137.小区内供水、供电、通信、有线电视及设施设备由物业服务企业负责维护吗？ / 274

138.开发商出售房屋时承诺一楼送花园是否侵害了其他业主的利益？ / 277

139.物业服务合同依法解除后，如果物业服务企业以物业服务费被拖欠为由拒绝*出，业主应当如何主张权利？ / 279

第八章　小区安全防卫

140.保安深夜私闯民宅，物业服务企业应当承担责任吗？ / 284

141.业主在家中被害，物业服务企业尽到管理职责就不需要承担责任吗？ / 286

142.小区业主在家中被害，执勤保安已进行访客登记，物业服务企业需要承担责任吗？ / 287

143.因建筑和管理存在瑕疵，住户在家中被害，开发商和物业服务企业要承担什么责任？ / 289

144.业主在小区遭人殴打，保安在场未救助，物业服务企业应该承担责任吗？ / 291

145.业主家中物品被盗，物业服务企业要承担责任吗？ / 293

146.物业服务企业禁止封闭阳台，窃贼入室行窃，物业服务企业需要承担责任吗？ / 295

147.业主停在小区里的车辆被盗，物业服务企业应承担责任吗？ / 297

148.物业服务企业纵容小区恶势力使业主受损，物业服务企业要承担责任吗？ / 299

149.他人跳楼自杀砸死其他业主，物业服务企业要承担赔偿责任吗？ / 300

150.业主与看房人发生纠纷被打伤，物业服务企业需要承担责任吗？ / 301

第九章　业主大会的权利义务

151.业主大会决议对谁具有约束力？ / 306

152.业主大会决议对业主继受人是否具有约束力？ / 307

153.如果业主大会决议违法，业主如何行使撤销权？ / 309

154.业主大会决议对未参加会议的业主是否具有约束力？ / 311

155.只通知部分业主召开业主大会是否合法？ / 313

156.让业主填写“征求意见表”符合业主大会召开的条件吗？ / 316

157.在小区内，到底是业主委员会说了算，还是业主大会说了算？ / 318

158.业主在物业管理区域内有多套房屋，其在业主大会上如何行使表决权？ / 321

第十章　业主的权利义务

159.业主对小区内的建筑物享有*些权利？ / 326

160.业主可以对管理规约说不吗？ / 328

161.房屋设备不全，业主应该如何维权？ / 330

162.业主觉得业主委员会的决定不适当，可以提起撤销之诉吗？ / 332

163.业主破坏小区绿地，物业服务企业不作为，其他业主可以行使物业管理权吗？ / 335

164.业主认为业主委员会委员不称职，如何撤销其资格？ / 336

165.物业服务企业出租小区共用地，业主有权起诉吗？ / 339

166.业主与物业服务企业之间发生供暖纠纷，业主个人或者全体业主应该如何维权？ / 341

167.业主大会作出小区车位先到先得的决议是否可以被撤销？ / 345

168.业主是否可以要求撤销业主大会作出的提高小区部分性质房屋物业费的决议？ / 347

169.业主大会投票时，“视为同意”和“视为同意多数”有何区别？ / 348

170.业主行使撤销权有时间限制吗？ / 350

第十一章　业主委员会的权利义务

171.一个小区能否成立多个业主委员会？ / 354

172.业主委员会可以擅自决定聘用其他工作人员吗？ / 355

173.业主入住小区多年，一直未成立业主委员会，如何解决？ / 357

174.业主委员会有权决定将草坪绿地改建为停车位吗？ / 359

175.业主委员会有权对拖欠物业服务费的业主进行公示吗？ / 363

176.业主委员会办公经费可以使用专项维修资金吗？ / 366

177.业主委员会任期届满，不开会就换届符合法律规定吗？ / 369

178.业主委员会主任独揽大权，将印章私藏家中，擅自盖章造成的损失，由谁承担？ / 371

179.业主委员会可以对不交纳物业服务费的业主提起诉讼吗？ / 373

180.业主委员会擅自与物业服务企业签约是否有效？ / 375

181.业主委员会是否具有诉讼主体资格？ / 377

182.开发商违约，是业主个人还是业主委员会具有起诉资格？ / 380

183.业主委员会如何处理新旧物业服务企业的交接工作？ / 382

184.业主委员会是否有权在前期物业服务合同期限届满之前和新的物业服务企业订立物业服务合同呢？ / 384

185.业主委员会可以代表业主起诉物业服务企业吗？ / 386

186.业主委员会可以要求物业服务企业返还专项维修资金吗？ / 388

187.业主委员会是否有权解聘物业服务企业？ / 391

188.业主委员会换届后解除原业主委员会订立的物业服务合同应承担违约责任吗？ / 394

第十二章　小区专项维修资金

189.专项维修资金交存比例是多少？何时交纳？ / 398

190.业主大会成立前，如何使用专项维修资金？ / 400

191.业主大会成立后，如何使用专项维修资金？ / 403

192.业主委员会可以使用小区的专项维修资金购买银行理财产品吗？ / 405

193.业主出售房屋后，可以取回自己已交纳的专项维修资金吗？ / 409

194.专项维修资金利息等收益是归全体业主共有，还是归业主委员会所有？ / 410

195.业主委员会可以随意决定使用专项维修资金吗？ / 413