书名：中国房地产市场发展回顾与展望

作者：马骏 等

ISBN 978-7-305-27373-5

作者介绍

马骏，经济学博士，南京大学经济增长研究院秘书长，江苏省数字经济学会理事、常务副秘书长。主要研究方向：宏观经济、城市经济、数字经济。

内容介绍

房地产市场繁荣发展不仅提高了城市居民生活水平，也为城市建设提供了较为充足的资金。随着我国人口增长趋势改变，房地产市场的发展也将面临挑战，亟须建立健康平稳发展的长效机制。本书基于上述背景，回顾了我国房地产市场发展历程以及与住房有关的制度演变过程，并在此基础上提出了房地产市场平稳健康发展的政策建议。

在新的发展阶段，应当从经济发展的角度寻找能够替代土地财政的融资工具。因此，本书对房地产市场的未来进行了展望：根据我国人口老龄化的趋势，分析了养老地产的发展方向；根据我国“都市圈”发展的现状，分析了产业地产的发展趋势；根据资本市场的进展，分析了我国推行REITs（基础设施不动产基金）的发展前景。

目录

市场篇001

我国住房市场发展简要回顾002

我国住房市场价格传导机制005

分析我国房地产市场价格传导的框架005

世界上最快速的人口城市化是推动房地产市场繁荣的主要原因006

土地供应量在时间和空间上的错配加剧了供需矛盾009

金融杠杆是房价快速上涨的加速器012

城市内部影响房地产价格的因素021

产品自身因素021

公共设施与配套022

城市经济状况023

如何理解房地产市场的周期024

房地产市场的短周期024

房地产市场的中周期025

我国房地产市场是否存在崩盘风险026

我国的房地产市场会崩盘吗？027

合理认知“价格泡沫”与“供应量泡沫”029

如何识别住房市场“最后的疯狂”030

2015年以来房地产市场面临的新情况031

2015—2016年房地产市场呈现的特点032

2015—2016年房地产市场上涨带来的隐忧034

城市中的学区房困境035

学区房困境的成因035

化解学区房困境的原则037

学区房困境化解路径038

城市空间规模是如何扩张的?040

城市空间扩张的过程040

城市空间扩张过程中的政府行为043

城市的新城区如何看——以南京河西新城为例045

南京河西新城概况045

南京河西新城开发过程中的优势046

南京河西新城发展的启示047

第二居所：旅游地产以及度假型养老地产048

旅游地产与养老地产的新特点048

养老地产与旅游地产发展的新模式049

都市圈范围内中小城市的房地产市场051

都市圈的基本特征051

中小城市房产市场的潜在风险052

消费者视角看住房市场——以南京家庭住房消费调查为例053

调查研究基本情况054

调查对象未来住房消费选择情况080

未来购房看中前三项要素分析：与现住房

比较分析085

房地产市场何去何从094

政策篇097

如何看待我国房地产领域的相关政策097

我国住房制度改革初期的情况099

住房市场相关政策第一次调整：2003—2008年102

住房市场相关政策第二次调整：2008—2009年105

住房市场相关政策第三次调整：2009—2013年107

住房市场相关政策第四次调整：2014—2016年111

住房市场相关政策第五次调整：2016年以后114

历年住房市场调控政策评述115

不同调控政策对房价影响的比较分析116

房产税对房价的影响分析116

限购、限贷、限价、限售政策比较分析117

房地产市场平稳健康发展的长效机制123

建立长效机制的背景123

长效机制的基本原则125

长效机制的基本内容128

租售并举与公租房132

美国公共租赁房发展的经验132

日本公共租赁房发展的经验135

新加坡公共租赁房发展的经验137

我国推进公租房建设的思考140

展望篇142

大力推动旧城区的城市更新142

城市更新的主要方向143

城市更新的主要困境149

产业地产的发展152

产业地产的基本概念153

产业园开发过程中的不同范围的概念界定154

国外产业地产的经验155

国外典型的科技产业园发展模式163

国内产业地产的案例：第一工园旺山园区168

产业地产未来发展展望170

我国养老地产行业发展现状与未来展望172

我国老龄化发展现状172

国外养老地产的发展模式176

当前国内养老地产发展情况179

我国养老产业地产创新发展方向182

土地融资的替代：基础设施REITs184

REITs的基本概念184

国外REITs的发展历程190

我国REITs的发展历程195

我国推进基础设施公募REITs的未来展望209

后记221

试读（摘自本书“市场篇”）

几乎所有人都认为，过去这么多年中国房地产价格上涨得太快了，“今年不买房，一年又白忙”之类的段子曾在老百姓中广为流传。有两个小故事，大概可以反映前些年房价的上涨趋势和坊间的各种热议。

一则故事是这样的，某位从美国留学归国的著名经济学教授曾经说，自己刚回国的时候看不懂中国的房价为什么这么高，坚决不买房，过了几年发现房价更高了，自己反正也买不起了，所以还是不买房。另一则故事是，上海某位教师回国工作期间由于不确定自己能否在国内学术界立足，坚持等考核期通过之后再买房，但无奈房价涨幅太快，等其六年考核期通过拿到副教授职称的时候，发现只能去上海的嘉定区购房。这两则故事各位读者权当是道听途说，但客观来说，中国大城市的房地产价格在较短的时间内确实出现了较大幅度的上涨，超过了很多人储蓄积累的速度，这是不争的事实。

很多人都说，早知道我当年就买某某地方的房子了。无奈的是，人没有前后眼。那么，我国的房地产价格飞速上涨背后的根本逻辑是什么?将来会不会出现类似于日本那样的房地产价格崩盘?种种问题需要我们根据客观规律来分析。市场上信息泛滥，且各种干扰消费者与投资者的“噪声”居多，本篇则试图通过简单的分析框架，让读者能够对中国的房地产市场有所了解。

我国住房市场发展简要回顾

关于我国住房市场的发展历程，一个最基本的判断是，房地产市场尤其是住房市场过去20多年的繁荣是我国经济快速发展的结果。一个国家的经济发展可以用多种指标反映，在城市化方面的体现就是城市经济规模的扩大和城市人口规模的上升。事实上，从1998年住房制度改革以来，我国的城市常住人口上升速度是全世界最快的。目前我国在城镇居住生活的人口已经超过9亿人参见国家统计局公布的数据，https://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=C01。这个数字在30年前是无法想象的。如此庞大规模的人口涌入城市，必然对住房产生了巨大的需求。在蓬勃的需求之下，住房市场的繁荣是很正常的一件事情。

仅从房地产市场本身来看，与之对应的是量和价的齐升。那么，我们怎么来看所谓的量和价的齐升呢？这里面使用的“量价齐升”一词并不是指短期的市场表现。“量”是指我国城镇居民的居住水平得到了较大提升，目前的公开数据显示，2020年中国城市家庭人均住房建筑面积为36.52平方米参见新华网，http://www.news.cn/politics/202208/10/c_1128902945.htm。。从价格角度来看，住房价格的上涨就非常显而易见了，全国各类城市的房地产价格相比较1998年左右确实有了较大幅度的上升。在全国城市居民住房条件有很大改善的同时，我国的房地产价格尤其是住房价格确实上升过快，而且很多居民的资产配置都是以房地产为主。

住房市场的繁荣发展虽然带来了很多人无法忍受的高房价，但是客观上为经济发展与人民生活水平改善做出了贡献。

第一，房地产市场为居民生活条件改善做出了贡献。在改革开放初期，我国城镇居民的人均住房面积不足10平方米，现如今全国城镇居民的人均住房面积已经在40平方米左右，住房条件的大幅改善是不可否认的成绩。因此，人均住房面积不能作为房地产市场是否过剩的一个指标。对于城市居民而言，人人都能够住上大房子应该是生活条件改善的显著指标。住房市场繁荣发展的另一个重要的贡献是财富效应，随着居民投资的房地产资产价格不断上涨，人们会有更强的消费意愿。当然，住房市场的繁荣发展还会对其他行业具有拉动效应，比如，装修行业因为住房市场的发展为进城务工人员提供了就业岗位。

第二，土地出让金为城市基础设施的改善做出了巨大的贡献。这些年来，越来越多的人熟悉的一句话就是“以地谋发展”，各个城市利用土地出让金以及附着于土地的融资获得了大量的用于城市建设与经济发展的资金。不可否认的是，这些资金为城市基础设施改善做出了巨大的贡献。如今，我国城市中的快速环线、轨道交通、供水供气等基础设施水平相比较1998年有了巨大的提升。很难想象，如果回到2000年之前的基础设施水平，我们在城市生活将会是何种场景。

第三，房地产企业为我国的住宅建筑与商业设施的升级换代做出了贡献。房地产市场的繁荣孕育出了很多优秀的房地产企业，知名房地产企业在产品设计、工程技术、物业管理等方面的努力探索为我国住宅与商业建筑的升级换代做出了巨大的贡献。不可否认的事实是，很多建筑材料、施工工艺等方面的进步与房地产企业的努力是分不开的。而且，随着越来越多的新小区交付，物业公司的管理水平也在提升，为社会治理做出了贡献