黄奇帆、杨伟民、冯俊、丁祖昱、吴晓波、管清友联袂推荐。
一本书读懂全球房地产市场运行的深层逻辑。
全景展现全球房地产激荡大历史。

书名：全球房地产

定价：72.00元

作者：夏磊 任泽平

出版社：中信出版集团

出版日期：2020-04

页码：456

装帧：精装

开本：16开

ISBN：9787521714937

1、为什么要读这本书？

房地产如此重要，它是国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地。

中国房地产运行仅20多年，很多问题众说纷纭，不识庐山真面目，只缘身在此山中。如果我们把视野投向全球，用历史维度和数据逻辑来标准度量，发现那些房地产运作上百年的发达经济体，自有成功和失败的案例供我们借鉴。

房价还会涨吗？房地产是国民经济的支柱产业吗？房产税会推出吗？房地产泡沫什么时候会破？

这些问题，表面杂乱无章，当我们细细研究典型经济体的百年房地产运行史，用更加开阔的全球视野、更加纵深的历史维度和更加扎实的数据逻辑来观察当下，才能在众说纷纭中拨云见雾，寻找到真正的答案。

2、你为什么需要这本书？

如果你是房地产从业者，你需要一本工具书，掌握全球房地产的市场变迁；

如果你是房地产持有者，你需要一本有周期视野的书，判断自己的资产配置是否恰当；

如果你是资本市场投资者，你需要一本参考书，复盘房地产与金融市场的联动规律；

如果你是公共政策制定者，你需要一本实证报告集，回顾国外住房政策和房地产市场的互动影响；

如果你是专业研究者，你需要一套方法论，检查自己的分析框架。

即使你只是对房地产仅是略感兴趣，那也不该错过这本兼具冷静客观的专业性和刺激生动的趣味性的“全球房地产故事会”。

3、为什么这是一本关于房地产的好书？

十年磨一剑。十多年来，本书作者带着对房地产的问题跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，开阔的全球视野、纵深的历史维度、扎实的数据逻辑，几十万字书稿的背后是上千万字的文献积累，苦读一手资料、用数据说话、用规律回答问题，不泛泛而谈，更不人云亦云。

本书选择的重点研究样本，代表性强，案例丰富而生动，国际视野宽广，具有历史纵深感和厚重感；本书明确提出“住房制度是破译房地产运行的基因密码”、“有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场”，深度解析住房制度和房地产市场的关系，属业界首创。

历史不会简单重复，但总会押着相同的韵脚。

这本书，带您深度理解房地产那些事儿……

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

住房制度决定房地产市场！

住房制度是破译房地产运行的基因密码！

土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

导论/001

上篇全球房地产：市场表现与制度基因

第一章中国香港为何深陷高房价困境/071

第一节经济高度繁荣，住房面临困境/073

第二节香港住房制度支柱/076

第三节地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价/096

第二章英国房价何以刚性上涨/099

第一节高品质与高房价的共同体/101

第二节英国住房制度支柱/105

第三节土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价刚性上涨/130

第三章美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕/135

第一节史上最长的房地产大牛市/137

第二节美国住房制度支柱/143

第三节房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩/162

第四章日本房地产市场大起大落的终极逻辑/173

第一节日本两次房地产危机的催生、爆发及后果/175

第二节从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本/190

第三节日本住房制度支柱/194

第四节泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的副产品/214

第五章德国房价长期稳定之谜/217

第一节德国房地产市场奇迹/219

第二节德国住房制度支柱/221

第三节房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展/237

第六章新加坡如何实现“居者有其屋”/243

第一节高住房自有率奇迹/245

第二节新加坡住房制度支柱/247

第三节如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想/268

下篇中国房地产：制度建设与未来展望

第七章中国房地产70年简史/275

第一节住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年）/277

第二节房改启动前的曙光乍现（1978—1994年）/279

第三节全民进入商品住房新时代（1998年至今）/282

第四节中国房地产市场回顾与反思/285

第八章中国住房制度支柱/291

第一节住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅/293

第二节土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断/299

第三节税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有/306

第四节租赁制度：进入租售并举新时代/312

第五节住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖/316

第六节中国住房制度的反思/321

第九章中国房地产市场发展趋势/327

第一节未来中国房地产市场空间有多大/329

第二节当前房地产市场风险有多大/352

第三节未来行业集中度能有多高/361

第四节从国际经验来看中国房企的三种未来之路/363

第十章房地产税的国际经验与中国实践/389

第一节发达经济体房地产税怎么收/391

第二节房地产税能否替代土地出让收入/395

第三节中国房地产税的改革历程、征收现状及效果/413

第四节房地产税出台的最佳时机和预期影响/420

启示住房制度深度塑造房地产市场/427

第一节房地产过度金融化是风险之源/429

第二节土地供给是房价的直接决定因素/432

第三节税收是短期调节因素/435

第四节租购并举的市场才是健康的房地产市场/436

第五节住房保障是对中低收入阶层的必要支持/438

参考文献

致谢

夏磊，恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。

任泽平，恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。

各章书摘

第一章中国香港为何深陷高房价困境

香港模式是内地房地产市场的启蒙。近年来，在内地房地产市场迅速发展的同时，有些城市也面临着同样的高房价困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。

香港自开埠以后，经济快速发展，成功跻身“亚洲四小龙”，2017年人均GDP高达5.77万美元，是全球最富裕的地区之一。香港经济高度繁荣，住房却面临困境。香港房价持续多年上涨，1980—2017年名义房价上涨近16倍，年均增长8%，2018年房价收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。受高房价等影响，香港人均住房面积仅为16平方米。

由于鸦片战争后被英国殖民，香港长期实行土地批租制度，并逐渐形成以土地、金融、税收和保障为支柱的住房制度体系。土地制度方面，香港土地所有权归国家所有，批租后使用权可自由转让，但土地供给数量受重视生态环保等影响而长期不足，人均住宅用地仅10平方米。金融制度方面，香港实行联系汇率制，市场利率低且货币超发严重，叠加按揭业务灵活多样，刺激居民加杠杆购房，房地产市场过度金融化。税收制度方面，香港对交易环节征收重税，炒房成本高昂，但保有环节税负低。保障制度方面，政府兴建公营房屋对外低价出租或出售，保障中低收入群体住房需求，但公营房屋条件偏差，并且近年来供应严重不足。

从房地产业贡献上看，房地产在香港经济中占比较高，相关行业占GDP比重一度超过30%，2006年以来保持在20%~25%，同时，2016年土地出让金和房地产相关税收合计占政府财政收入的32%。从房价上涨原因看，在人口持续增长的背景下，香港土地供给过少，尤其是2001—2010年年均出让住宅用地仅5公顷，叠加金融环境过度宽松，推动香港房价持续上涨。从住房保障上看，由于2002年以后居屋供给大幅减少，中产置业缺乏支持，住房条件难以有效改善。近期，香港特首林郑月娥在房屋政策上提出，在加大土地供给的同时，将公营房屋供应比例从六成提高至七成，重点资助中低收入群体购房置业。