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▍资料目录

第一节  物业管理整体设想及策划 1

1.1项目分析 1

1.2管理定位 2

1.2.1管理服务对象分析 2

1.2.2根据项目分析，商业综合体的管理定位应体现以下方面 3

1.3管理重点 4

1.3.1重点之一: 树立商业综合体物业整体形象 4

1.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养 4

1.3.3重点之四:安全管理服务 5

1.4管理目标 5

1.5管理模式 6

1.5.1管理流程 6

1.5.2设置监督机构 7

1.5.3完善的自我约束机制 7

1.5.4激励机制 9

1.5.5经营上采取经营目标责任制 10

1.6管理特色 10

1.7管理措施 13

1.8管理探索 16

1.9我公司若管理商业综合体物业管理的优势 17

第二节 人员配备、培训与管理 18

2.1商业综合体管理处内部管理架构 18

2.1.1商业综合体管理处机构设置图机构说明： 18

2.1.2商业综合体管理处各部门人员配备（共14人） 20

2.2 管理人员的配备 21

2.3 管理人员的培训 23

2.3.1培训工作的指导思想 24

2.3.2培训系统的实施运作 25

2.3.3培训内容及目标 26

2.3.4管理人员培训计划 30

2.3.5培训工作流程 31

2.4管理人员的管理 32

2.4.1量才录用，培养提升 32

2.4.2默契合作，充分授权 32

2.4.3定期考核，绩效为本 33

2.4.4奖惩严明，优胜劣汰 33

第三节  小区改造与经营预算 35

第四节  管理方式和工作计划 44

4.1商业综合体综合管理方式 44

4.2管理方式的构成 45

(管理方式的构成图) 45

4.2.1机构设置 45

4.2.1.1组织机构 45

4.2.1.2监督机构： 45

4.2.2运作程序 47

4.2.3信息系统 48

4.2.4管理机制 49

4.3专业化管理 51

4.4导入ISO9001:2000质量管理体系 51

4.5拟采取的工作计划 51

4.5.1前期介入工作计划 51

4.5.2进驻接管工作计划 52

4.5.3正常期两年工作计划 53

4.5.4工作流程 54

4.5.5日常运行应急措施管理 55

第五节  制度和档案的建立与管理 68

5.1规章制度的建立与管理 68

5.2档案的建立与管理 76

5.3档案管理运作环节 77

5.3.1.资料的收集 77

5.3.2资料分类整理 77

5.3.3资料归档管理 77

5.3.4档案资料的建立流程 78

5.3.5档案资料的分类 79

第六节  前期管理 83

6.1.1设施设备调试工作： 84

6.1.2接管验收期物业管理工作： 84

6.1.3其它前期准备 86

第七节  房屋及公用设施维修养护 89

7.1商业综合体房屋及公用设施的管理方式 89

7.1.1预防性保养方式 89

7.1.2重点服务方式 89

7.1.3技术先行方式 90

7.2建筑物管理的重点 90

7.2.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护 90

7.2.2重点管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护 91

7.2.3重点管理之四：装饰材料的养护 91

7.3房屋本体和共用设施维修养护计划 92

7.4二次装修管理 92

装修日常巡查工作标准表 94

装修期管理工作要求表 96

第八节 机电设备设施管理 97

8.1商业综合体设备设施的特点 97

8.2商业综合体机电设备管理的原则和目标 97

8.2.1机电设备设施管理的原则 97

8.2.2机电设备运行管理目标 98

8.3机电设备的基础管理 99

8.3.1机电设备前期介入管理 100

8.3.2机电设备运行与维护管理（正式管理） 102

2019年度设备维护保养计划 105

2020年度设备维护保养计划 106

8.4设备维修管理 106

8.4.1设备维修方式 107

8.4.2维修方式的选择 107

8.4.3维修类别 109

8.5商业综合体分系统设备管理 110

8.5.1.供配电管理 110

8.5.2电梯系统管理 110

8.5.3消防系统管理 111

8.5.4给排水管理 112

8.6设备管理的应急措施及方案 112

8.6.1设备系统的维修管理 112

8.6.2各机电设备设抢修、应急处理方案 115

第九节 治安保卫管理 123

9.1治安保卫管理概述 123

9.1.1治安保卫管理原则 123

9.1.2治安保卫管理的内容与方式 123

9.1.3组织建设 124

9.1.4治安保卫管理工作要点 125

9.1.5各功能区的治安保卫管理 128

9.1.6建立人机结合的治安管理网络 129

9.2消防安全管理 131

9.2.1消防管理责任划分： 131

9.2.2消防管理措施 132

9.3交通管理 133

9.4设备安全管理及应急措施方案 133

9.4.1设备故障处理 134

9.4.2各机电设备设施抢修、应急处理方案 135

9.5突发事件处理 144

9.5.1.对犯罪分子盗窃的应急措施 144

9.5.2对犯罪分子抢劫的应急措施 144

9.5.3对辖区内人员斗殴的应急措施 145

9.5.4交通应急措施 146

9.5.5遇急症病人的处理 147

9.5.6台风应急措施 147

9.5.7高空坠物应急处理程序 147

9.5.8车辆失损应急处理程序 148

第十节  绿化管理 149

10.1商业综合体绿化养护标准 149

10.1.1绿化养护标准 149

10.1.2绿化检查考核 149

10.1.3绿地保养措施 149

10.2绿化工作实施 151

10.2.1绿化工作程序 151

10.2.2绿色植物周期养护汇总表 152

绿色植物周期养护汇总表 152

第十一节  清洁管理 153

11.1清洁管理思路 153

11.1.1“零干扰”清洁管理 153

11.1.2重视清洁中的礼节礼仪 153

11.1.3环保清洁管理 153

11.1.4安全清洁管理 155

11.2清洁管理运作 157

11.3.应急事件处理 165

11.4消杀管理部分 167

第十二节  类似物业管理项目数量与获奖情况 170