| 第1章 土地增值税基本政策规定1-1土地增值税基本要素政策问题111土地增值税的纳税义务人、征税对象及纳税义务如何确定问题112纳税人转让集体土地是否缴纳土地增值税问题113未办理土地使用权证而转让土地的行为如何确定纳税义务问题114土地增值税政策中的“赠与”行为包括哪些具体情形问题115确定土地增值税收入的基本原则有哪些问题116计算增值额的扣除项目有哪些问题117土地增值税的税率如何确定问题118房地产开发企业如何填写土地增值税纳税申报表1-2 土地增值税征免政策问题121哪些情形下可以免征土地增值税问题122普通标准住宅的标准如何划分问题123企业的哪些行为要视同销售缴纳土地增值税问题124企业将开发产品转为自用或用于出租等商业用途时是否征收土地增值税问题125因国家建设需要依法征用、收回的房地产包括哪些情形问题126在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房如何免征土地增值税问题127合作建房转让土地使用权的是否征收土地增值税问题128对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税问题129企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税问题1210企业分设时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税问题1211单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税问题1212纳税人以转让股权名义转让房地产行为是否缴纳土地增值税问题1213纳税人与关联方之间的交易如何处理1-3 土地增值税预征政策问题131在什么情况下可以预征土地增值税问题132预征土地增值税是否包括非直接销售收入问题133如何确定土地增值税预征率问题134如何确定预征土地增值税的计税依据问题135不预征土地增值税的情形有哪些问题136未按预征规定期限预缴税款的是否加收滞纳金问题137如何填写土地增值税预征纳税申报表1-4 土地增值税核定征收政策问题141在什么情形下可以核定征收土地增值税问题142不得核定征收土地增值税的情形有哪些问题143核定征收土地增值税的流程是怎样的问题144如何确定核定征收的收入问题145如何确定核定征收率1-5 土地增值税税收征管及税务审核政策问题151如何进行项目的日常管理问题152对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的如何管理问题153税务机关是否可以购买清算审核服务问题154税务机关清算审核方式包括哪些形式问题155如何处理税务机关清算审核与税务稽查的协调问题1-6 土地增值税清算鉴证基本规定问题161纳税人是否可以委托税务师事务所进行清算问题162清算中的法律责任如何确定问题163土地增值税清算鉴证的鉴证对象包括哪些资料问题164税务师事务所开展鉴证业务时鉴证人应当要求委托人如实提供哪些资料问题165土地增值税清算鉴证时相关证据业务处理的基本原则是什么问题166鉴证人在审核鉴证过程中可以终止鉴证的情形有哪些附录附表1-1土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）附表1-2土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）附表1-3土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）附表1-4土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）附表1-5土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）第2章 土地增值税清算之前期准备工作2-1 清算前期鉴证审计业务操作流程问题211税务师事务所接受委托时需要做哪些准备工作问题212如何判断项目是否达到清算条件问题213如何判断项目“可要求进行土地增值税清算”问题214如何确定清算单位问题215如何取得清算通知书问题216清算申报包括哪些资料2-2 土地增值税清算前期业务鉴证规定问题221鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务应当具备哪些条件问题222鉴证人在正式接受委托前应当了解企业（被鉴证人）的哪些情况问题223鉴证人决定承接土地增值税清算鉴证业务后应办理什么手续问题224鉴证人决定承接清算鉴证业务后在前期准备中要关注哪些内容问题225土地增值税清算鉴证时对相关证据业务的处理应掌握哪些基本原则问题226从事清算鉴证业务时要取得哪些证据问题227税务师事务所在开展清算鉴证业务时应充分关注哪些事项2-3 土地增值税清算前期业务涉税政策问题231什么是土地增值税的清算问题232土地增值税的清算在什么时点办理问题233应进行土地增值税清算的要具备哪些条件问题234税务机关可要求进行清算的条件有哪几项问题235企业应在什么时间内办理应进行清算的手续问题236税务机关在日常管理中发现可要求企业进行清算的如何处理问题237企业应在什么时间办理可要求进行清算的手续问题238如何确定土地增值税的清算单位问题239企业清算申报时应提供哪些清算资料2-4 土地增值税清算前期业务税务审核政策问题241税务机关对清算资料审核要注意哪些问题问题242税务机关收到企业清算资料时如何处理问题243企业未按规定提供相关资料的如何处理问题244税务机关如何对企业报送的清算申报资料进行审核问题245税务机关如何对清算单位的确定进行审核问题246税务机关如何对不同类型房地产增值额、增值率的计算进行审核附录 涉税鉴证业务约定书第3章 土地增值税清算之确定清算收入3-1 清算收入确定鉴证审计业务操作流程问题311如何确定清算收入问题312清算申报房地产的类型有哪些问题313如何确定清算项目建筑面积问题314如何审核销售（收入）合同问题315房屋售价偏低的审计时如何处理问题316如何审计确定视同销售收入问题317如何审计确定企业为促销给予的价格折扣问题318如何审计确定精装修房屋收入问题319如何审计确定“代收费用”收入问题3110如何审计确认土地增值税计税收入问题3111如何审计确定营改增前、后应税收入问题3112如何以收款口径核对计税收入3-2 清算收入鉴证规定问题321收入审核包括哪些基本程序和方法问题322如何审核鉴证收入确认的正确性问题323如何审核鉴证非直接销售和自用房地产的收入问题324如何对售房时代收的各项费用进行鉴证问题325鉴证人开展鉴证业务时，如何关注关联交易、大额往来款问题326纳税人隐瞒房地产成交价格终止鉴证后，鉴证人另行受托鉴证的，房地产收入如何确认问题327运用截止性测试确认收入真实性和准确性包括哪些内容3-3 土地增值税清算收入确定涉税业务相关政策问题331纳税人转让房地产所取得的收入包括的范围有哪些问题332企业转让房地产所取得的收入是否包含增值税问题333清算收入确认的具体原则是什么问题334销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致的如何处理问题335企业将开发产品用于职工福利等各项非直接销售的如何确定收入问题336企业将房地产转为企业自用或用于出租，产权未发生转移的如何处理问题337企业转让房地产的成交价格明显偏低包括哪些情形问题338企业转让房地产的成交价格即使明显偏低，哪些情形可视为有正当理由问题339企业转让房地产的成交价格明显偏低又无正当理由的如何处理问题3310对评估价与市场交易价差距较大的如何处理问题3311房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金等如何处理问题3312项目跨越“营改增”节点的土地增值税应税收入如何计算问题3313收取的外币收入如何折合人民币问题3314售后返租涉及的利益让渡如何确认计税收入问题3315企业用建造的本项目房地产安置回迁户的如何处理问题3316对企业按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用如何处理问题3317支付代销费、包销费等费用是否可以抵减清算收入问题3318向购买方附赠的同一房地产开发项目车库（位）等如何处理问题3319让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权如何确认清算收入3-4 土地增值税清算收入确定业务的税务审核方式问题341清算收入有哪些基本的审核方法和原则问题342清算收入审核需要哪些资料问题343清算收入确定的审核有哪些方式、方法附录附表3-1房地产转让收入明细表附表3-2与收入相关的面积明细申报表第4章 土地增值税清算之扣除项目金额的确定及审核4-1 鉴证审计之扣除项目分类问题411清算扣除项目如何分类问题412如何审计确认“取得土地使用权所支付的金额”问题413如何审计确认地下建筑分摊的“取得土地使用权所支付的金额”问题414如何审计确认“房地产开发成本”问题415“房地产开发成本——土地征用及拆迁补偿费”项目如何细分问题416“房地产开发成本——前期工程费”项目如何细分问题417“房地产开发成本——建筑安装工程费”项目如何细分问题418如何审计确认“房地产开发成本——建筑安装工程费——精装修成本”问题419“房地产开发成本——基础设施费”项目如何细分问题4110“房地产开发成本——公共配套设施费”项目如何细分问题4111“房地产开发成本——开发间接费用”项目如何细分问题4112“房地产开发费用——利息支出”项目如何细分问题4113如何审计确认“房地产开发费用——利息支出”问题4114如何审计确认“房地产开发费用——其他房地产开发费用”问题4115如何审计确认“与转让房地产有关的税金”问题4116如何审计确认“财政部规定的其他扣除项目”问题4117如何审计确认“代收费用”问题4118如何审核归集“不得扣除项目”问题4119如何制作《开发成本调整及分配表》4-2 鉴证审计之常用审核方式及特殊项目审核问题421如何以核查发票的方式审核调整扣除项目金额问题422发票审核有哪些项目问题423如何对合同与决算金额的差异进行审计确认问题425如何对甲供材成本进行审计确认问题426如何对规划红线外发生成本的扣除进行审计确认问题427如何对费用与成本混记的情形进行审核问题428对政府返还的土地出让金如何进行审计处理4-3 鉴证审计之不同清算项目扣除金额的分配问题431共同成本在不同清算项目之间分配有哪些原则问题432如何对不同清算项目“取得土地使用权所支付的金额”的分配进行审计处理问题433如何对不同清算项目开发成本的分配计算进行审计处理问题434如何对不同清算项目利息支出的分配计算进行审计处理4-4 鉴证审计之同一清算项目中的成本分配业务问题441如何对“取得土地使用权所支付的金额”的归集分配进行审计处理问题442如何对“取得土地使用权所支付的金额”在不同性质物业之间的分配进行审计处理问题443如何对“取得土地使用权所支付的金额”在不同类型业态房屋之间的分配进行审计处理问题444如何对“取得土地使用权所支付的金额”在**与未售物业之间的分配进行审计处理问题445如何对房地产开发成本（或某个明细项目）的归集分配进行审计处理问题446如何对房地产开发成本在不同性质物业之间的分配进行审计处理问题447如何对房地产开发成本在不同类型业态房屋之间的分配进行审计处理问题448如何对房地产开发成本在**与未售物业之间的分配进行审计处理问题449如何采用平均售价比率法进行成本分配计算问题4410如何采用层高系数法进行成本分配计算问题4411确定成本、费用的其他方法包括哪些方法问题4412如何制作《开发成本调整及分配表》4-5 鉴证审计之扣除项目鉴证规定问题451鉴证人对纳税人申报的扣除项目的审核包括哪些内容问题452鉴证人审核纳税人申报的扣除项目包括哪些基本程序和方法问题453鉴证人审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是什么问题454如何取得扣除项目鉴证证据问题455取得土地使用权支付的金额的审核包括哪些内容问题456土地征用及拆迁补偿费的审核包括哪些内容问题457前期工程费的审核包括哪些内容问题458出包方式建筑安装工程费的审核包括哪些内容问题459自营方式建筑安装工程费的审核包括哪些内容问题4510基础设施费和公共配套设施费的审核包括哪些内容问题4511开发间接费用的审核包括哪些内容问题4512纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的扣除项目金额审核包括哪些内容问题4513房地产开发费用的审核包括哪些内容问题4514与转让房地产有关的税金的审核包括哪些内容问题4515国家规定的加计扣除项目的审核包括哪些内容4-6 税收政策之取得土地使用权支付成本扣除政策问题461清算扣除内容包括哪些扣除项目问题462计算土地增值税增值额的扣除凭证有哪些问题463各种方式取得土地使用权支付的出让金成本如何确定问题464企业取得土地使用权时支付的契税如何扣除问题465企业以转让方式取得土地使用权的契税计税依据如何确定问题466企业以出让方式取得土地使用权的契税计税依据如何确定问题467企业因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税是否给予扣除问题468企业取得土地使用权支付的其他各项费用如何扣除问题469企业支付的地价款，能否减去政府以各种形式支付给企业的经济利益后予以确认问题4610企业在重组改制时国家以国有土地使用权作价出资入股后再转让时如何扣除土地成本问题4611地下建筑如何分摊土地成本问题4612增值税计算时扣除的土地价款在清算时是否要抵减问题4613土地成本分摊有哪些基本原则问题4614对同一宗地多个项目及分期分批开发房地产项目之间土地成本的分摊有哪些方法问题4615对不同清算单位之间的土地成本如何分摊问题4616对同一清算单位不同类型房屋之间的土地成本如何分摊问题4617同一清算单位中独立占地房地产的土地成本如何归集问题4618同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程的扣除项目金额如何分摊4-7 税收政策之房地产开发成本扣除政策问题471企业用清算项目的房地产安置回迁户的如何处理问题472企业用异地自建房安置回迁户的如何处理问题473企业用货币安置拆迁的凭什么票据扣除问题474开发土地和新建房及配套设施包括哪些成本问题475土地征用及拆迁补偿费包括哪些支出问题476前期工程费包括哪些支出问题477建筑安装工程费包括哪些支出问题478房屋装修费用如何扣除问题479企业未支付的质量保证金是否可以扣除问题4710营改增后建筑安装工程费支出的发票如何确认问题4711基础设施费包括哪些支出问题4712公共配套设施费范围及基本处理原则有哪些问题4713公共配套设施可以扣除的条件有哪些问题4714因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的如何处理问题4715预提的公共配套设施费如何处理问题4716在部分分期项目已完成清算后发生公共配套设施费的如何处理问题4717能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时如何处理问题4718不能办理权属登记手续的停车场（库）单独转让时如何处理问题4719人**工程成本费用是否可以扣除问题4720开发间接费用包括哪些支出项目问题4721红线外发生的成本费用（工程）支出如何处理问题4722在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部费用是否可以计入房地产开发成本问题4723企业报审的资料不符合清算要求或不实的，如何核定开发成本问题4724房地产开发成本有哪些基本分摊方法问题4725分期开发项目或者同时开发多个项目的房地产开发成本如何分摊问题4726对同一清算单位不同类型房屋之间共同的成本费用如何分摊问题4727如何应用其他合理方法中的“层高系数法”问题4728如何应用其他合理方法中的“平均售价系数分摊法”4-8 税收政策之房地产开发费用扣除政策问题481开发土地和新建房及配套设施的费用包括哪些费用问题482能够按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息如何扣除问题483不能按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息如何扣除问题484超过上浮幅度及超过贷款期限的利息部分、加罚的利息是否可以扣除问题485企业既向金融机构借款，又有其他借款的，利息如何扣除问题486已经计入开发成本的利息支出在清算时如何处理问题487如何对清算项目利息支出进行分配计算4-9 税收政策之与转让房地产有关的税金扣除政策问题491与转让房地产有关的税金有哪些问题492扣除项目中允许扣除的印花税包括哪些范围问题493不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额是否可以扣除问题494营改增后与转让房地产有关的税金如何扣除问题495跨越营改增时点土地增值税清算与转让房地产有关的税金如何计算4-10 税收政策之其他各项扣除规定问题4101取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计扣除如何计算问题4102政府要求房地产开发企业代收的费用如何扣除问题4103市政公用基础设施配套费、人**工程异地建设费是否可以加计扣除问题4104政府性基金和行政事业性收费如何归集扣除问题4105计算扣除项目金额时无法提供合法有效凭证的如何扣除问题4106企业预提费用是否可以扣除问题4107企业逾期开发缴纳的土地闲置费等是否可以扣除4-11 税收政策之清算扣除项目税务审核问题4111审核土地增值税扣除项目有哪些政策界限问题4112如何审核相关土地成本问题4113审核地下建筑土地成本分摊需要注意哪些问题问题4114如何审核前期工程费、基础设施费问题4115如何审核公共配套设施费问题4116如何审核建筑安装工程费问题4117如何核查建筑安装工程费中的精装修费用问题4118如何对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高进行审核处理问题4119如何审核开发间接费用问题41110如何审核利息支出问题41111如何审核代收费用问题41112税务机关如何审核关联方交易行为问题41113如何审核开发企业为施工方代付的统筹费用列支情况问题41114如何对“与转让房地产有关的税金”进行审核附录附表4-1取得土地使用权所支付的金额审核表附表4-2土地征用及拆迁补偿费审核表附表4-3前期工程费审核表附表4-4建筑安装工程费审核表附表4-5工程量清单工程费明细审核表附表4-6基础设施费审核表附表4-7公共配套设施费审核表附表4-8开发间接费审核表附表4-9金融机构利息支出审核表附表4-10代收费用审核表附表4-11与转让房地产有关税金缴纳情况审核表第5章土地增值税清算之清算税款计算及后续业务5-1 清算税款计算与申报流程问题511如何进行清算税款的计算问题512如何进行应补（退）土地增值税税额的计算问题513如何撰写清算报告问题514清算申报需要提交哪些资料5-2 土地增值税清算鉴证政策问题521清算鉴证业务应纳税额的审核包括哪些内容问题522清算税款鉴证报告包括哪些内容问题523清算税款鉴证报告分为哪几种问题524税务师事务所在何种条件下出具无保留意见的鉴证报告问题525税务师事务所在何种条件下出具保留意见的鉴证报告问题526税务师事务所在何种条件下出具无法表明意见的鉴证报告问题527税务师事务所在何种条件下出具否定意见的鉴证报告问题528清算鉴证对底稿有哪些要求问题529清算鉴证报告有哪些签字要求问题5210清算鉴证报告对披露事项有哪些要求5-3 土地增值税清算及税务机关审核政策问题531哪些情形需要分别计算增值额问题532普通标准住宅免征土地增值税的增值率是多少问题533在一般项目中建造的普通标准住宅如何计算增值额才能免征土地增值税问题534企业放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的如何处理问题535企业在税务机关受理清算申报后至清算结论下达前应如何缴纳土地增值税问题536清算补缴税款是否加收滞纳金问题537清算时（或前期清算时）未扣除的成本费用清算后达到扣除条件的如何处理问题538如何对清算方式的一致性进行审核问题539如何对清算项目不同房地产的分类进行审核问题5310对于纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目应如何处理5-4 土地增值税清算后税收政策问题541项目清算后再转让房地产的如何处理问题542企业清算后尾盘销售如何填写申报表问题543土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的如何处理问题544土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有其他后续开发项目的如何处理问题545因土地增值税清算导致多缴的企业所得税退税，是否受三年期限限制问题546企业在申请退税时报送的资料包括哪些5-5 土地增值税清算综合案例皓天置业有限公司“山畔花园”项目土地增值税清算过程土地增值税申报鉴证报告鉴证事项说明附录附录5-1无保留意见报告附录5-2保留意见报告附录5-3无法表明意见报告附录5-4否定意见报告附录5-5企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表附表5-6土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）附表5-7清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表第6章 单独出售土地及旧房的土地增值税业务6-1 转让旧房业务问题611企业新建房与旧房如何界定问题612企业转让旧房的收入如何确定问题613企业转让旧房价格明显偏低又无正当理由的包括哪些情形问题614企业转让旧房价格明显偏低又无正当理由的如何处理问题615企业转让旧房时哪些情形可视为有正当理由的价格偏低问题616企业转让旧房的如何计算土地增值税扣除项目金额问题617旧房及建筑物的评估价格如何确定问题618转让旧房及建筑物发生的评估费用及契税等可否在计算增值额时扣除问题619转让旧房时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的如何计算扣除项目金额问题6110纳税人转让旧房只能提供购房发票的，如何计算扣除项目金额问题6111营改增后旧房转让时提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的如何计算扣除项目金额问题6112营改增后旧房转让时提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的如何计算扣除项目金额问题6113营改增后转让旧房提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的如何计算扣除项目金额问题6114企业转让旧房哪些情形要核定征收核定征收率是多少问题6115转让旧房能否减免土地增值税问题6116如何填写转让旧房（房地产或非房地产企业）土地增值税申报表6-2 转让土地使用权业务问题问题621企业转让未经开发的土地使用权如何扣除相关成本费用问题622企业转让已开发的土地使用权如何计算土地增值税问题623直接转让土地使用权是否可以核定征收土地增值税6-3 在建工程土地增值税政策问题631企业整体转让在建工程如何填写纳税申报表问题632从事房地产开发的企业整体转让在建工程，清算土地增值税时取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本能否加计扣除问题633企业承接在建工程，开发完成清算土地增值税时支付的在建工程价款能否加计扣除附录附表6-1土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建... |
