【实务问题】

本书涉及商品房购置、二手房买*、房屋抵押、住宅装修、房屋租赁、物业服务、房屋征收与补偿等实务中的常见问题，以及加装电梯、设立居住权、共有房产处理、房产赠与、互换、继承与遗赠等相关纠纷问题。

【实务操作】

提供了大量示范合同文本，链接了相关联的法律、法规、规范性制度，尤其是《民法典》及修订后的相关司法解释，以期帮助法律同仁了解、适用时新的法律规范。

【案例指引】

大量引用*高人民法院判决的案例与人民法院案例库的入选案例，以期帮助读者以案释法，解决实务中出现的相关问题。

俞建伟，1976年8月31日出生，浙江省宁波市象山县人。1997年从西北工业大学航天学院本科毕业，获工学学士，后获得法学学士与教育学硕士学位。1997-2010年，在宁波大学工作，获评副研究员职称，期间曾在法学院开设多门课程。2003-2010年，在浙江众信律师事务所任兼职律师。2010-2017年，在中国科学院宁波材料所从事科技合作与技术转移工作。2018-2019年，在宁波市律师协会工作，担任专职副秘书长。2020年起，到浙江合创律师事务所工作，重新开始律师执业，主要从事民商事与知识产权领域业务，并开展不动产领域与商业秘密领域的相关法律研究。现是宁波仲裁委员会仲裁员，被宁波大学聘为法学院兼职硕士生导师，并被相关政府部门聘为宁波市农业农村普法讲师团成员、宁波市既有住宅加装电梯专家、宁波市商业秘密领域专家人才库专家、宁波市知识产权纠纷调解专家、宁波市行政合法性审查服务研究中心实务专家等。独著的《民法典居住权制度的理论与实践》，牵头编写的《城市普通住宅法律一本通》与《农村土地与房屋法律一本通》由法律出版社出版。所管理运行的“不动产法律”微信公众号，已经发表300多篇普法文章。

俞乾文，中国政法大学法学硕士，中国民主促进会会员，现为浙江红邦律师事务所高级合伙人。主攻各类保险法律事务，无讼平台“保险向乾看”专栏作者。自2022年开始持续开展房屋买*、宅基地等相关法律研究。

王榕，1988年9月出生，浙江京衡（宁波）律师事务所副主任、高级合伙人，兼任宁波市律协江北分会副会长。2020年获宁波市律师行业优秀共产党员“甬律先锋”；2021年获宁波市优秀青年律师；2021年获宁波市律师行业《民法典》宣讲个人荣誉称号。主要从事民事商事案件的诉讼代理、企业常年法律顾问及专项法律顾问工作、刑事辩护等。

兰军华，2012年7月毕业于浙江理工大学，获法学学士学位。现为浙江共业律师事务所高级合伙人。主要业务方向为政府法律顾问、企业法律顾问以及住房领域争议解决，主理个人微信公众号“兰律匠行”，专注行政法实务，并在工程建设、住房保障、不动产登记等行政领域以及建筑房地产领域开展相关法律研究。2023年12月，入选宁波市名优律师人才库（行政领域“成长型”名优律师培育对象）。

周龙飞，宁波大学法律硕士研究生毕业，三级律师，现任浙江合创律师事务所青年律师工作委员会副主任，宁波市检察院人民监督员。2021年，获宁波市律师行业“甬律先锋、优秀党务工作者”荣誉称号；2023年，被宁波市委政法委、宁波市法学会确定为宁波市青年法学法律人才库成员。同年，入选2023年宁波市名优律师人才库“成长型名优律师”培育对象。

嵇思涛，无党派人士，现为北*天驰君泰（宁波）律师事务所权益合伙人、宁波市鄞州区政协委员、鄞州区新联会律知联副会长，同时担任工信部中小企业志愿服务专家、宁波市高层次人才法务专员，曾获宁波市优秀青年律师、宁波市优秀志愿者、宁波市大学生就业之星等荣誉。主要从事公司合规、争议解决和刑事辩护等业务，并开展不动产领域的相关法律研究。

目　　录

第一章　新建商品房购置

　第一节　商品房的基本知识与购置流程

　　一、商品房的不同分类

　　二、与商品房相关的基本知识

　　三、购置商品房的一般流程

　　四、其他特殊类型的住宅

　第二节　商品房买*合同的签订

　　一、商品房预售合同与预约合同

　　二、商品房买*合同的主要条款

　　三、商品房买*合同中可能存在的隐患

　　四、购房者签订合同时需要注意的事项

　第三节　商品房买*合同的履行

　　一、定金处理与购房款支付

　　二、商品房的交房条件与验收

　　三、办理房屋所有权登记

　　四、购房者的消费者权益保护

　　五、购房者需要缴纳的税费

　第四节　商品房买*中常见的纠纷案例

　　一、商品房预约合同纠纷案例

　　二、商品房预售合同纠纷案例

　　三、商品房销售合同纠纷案例

　　四、与购房定金相关的纠纷案例

　　五、房产商逾期交房引起的纠纷案例

　　六、房屋面积或层高不符合约定引起的纠纷案例

　　七、房屋质量问题引起的纠纷案例

　第五节　商品房买*中的特殊情况处理与案例

　　一、涉学区房的房屋买*合同纠纷案例

　　二、买房送车位或送绿地引起的纠纷案例

　　三、全装修商品房买*合同装修质量纠纷案例

　　四、借名买房引起的合同纠纷案例

　　五、房产商单方解除合同或主张合同无效的处理

　　六、商品房消费者权利保护及与其他权利的关系

第二章　二手房买*

　第一节　二手房的基本知识与买*流程

　　一、与二手房相关的基本知识

　　二、二手房买*的主要特点

　　三、二手房买*的一般流程

　第二节　二手房买*合同的签订

　　一、二手房买*合同的主要条款

　　二、与时间节点相关的约定

　　三、各类费用承担的约定

　　四、室内设施设备的归属

　　五、违约责任与合同解除条件

　第三节　二手房卖出涉及的法律问题与案例

　　一、二手房卖方的主要关注点

　　二、买方的履约能力问题

　　三、卖方要求售后回租的处理

　　四、因买方原因导致的房屋买*合同纠纷案例

　　五、因其他原因导致的房屋买*合同纠纷案例

　第四节　二手房购入涉及的法律问题与案例

　　一、二手房买方的主要关注点

　　二、签约后存在卖方不履约的风险

　　三、签约前后卖方对房屋进行处分

　　四、买方可以要求办理预告登记

　　五、因卖方原因导致的相关合同纠纷案例

　第五节　二手房买*中的特殊情况处理与案例

　　一、已办理抵押登记房屋的转让

　　二、已设立居住权房屋的转让

　　三、法拍房购买风险及防范

　　四、二手房买*中“阴阳合同”的处理

　　五、无权处分情况的处理

　　六、一房多卖情况的处理

　第六节　房屋买*中介合同与相关纠纷案例

　　一、《民法典》对中介合同的相关规定

　　二、签订房屋买*中介合同的注意事项

　　三、中介机构的作用与对房地产经纪服务的规范

　　四、中介机构的报酬请求权与委托人“跳单”情况处理

　　五、二手房买*中的中介合同纠纷案例

第三章　购房办理抵押贷款

　第一节　房屋按揭贷款

　　一、房屋按揭贷款的基本知识

　　二、购买商品房办理抵押贷款

　　三、办理公积金贷款

　　四、办理商业性贷款

　　五、公积金贷款与商业性贷款的互转

　第二节　房屋抵押合同与抵押登记

　　一、房屋抵押权的设定

　　二、房屋抵押合同的订立

　　三、办理房屋抵押登记

　　四、已作抵押房屋的占用与转让

　第三节　还款方式与提前还款

　　一、借款合同与借款人还款的方式

　　二、办理提前还款的方式与流程

　　三、不按时还款的法律后果

　　四、特殊情况下如何处理借款

　第四节　相关合同纠纷处理与案例

　　一、关于商品房买*合同司法解释中的相关规定

　　二、关于担保制度司法解释中对于房屋抵押的规定

　　三、无法按时还款的金融借款合同纠纷案例

　　四、无法办理贷款的房屋买*合同纠纷案例

　　五、购房合同解除导致担保贷款合同解除的纠纷案例

　　六、抵押权纠纷与抵押合同纠纷案例

第四章　住宅装修

　第一节　住宅装修的流程与施工步骤

　　一、住宅装修的不同类型

　　二、住宅装修的主要流程

　　三、装修施工过程中的步骤

　第二节　住宅装修中的法律适用

　　一、《民法典》中适用住宅装修的相关规定

　　二、司法解释适用于住宅装修合同纠纷处理

　　三、法律法规中关于住宅装修的规范

　　四、部门规章中关于住宅装修的规范

　第三节　住宅装修合同的签订

　　一、使用装饰装修施工合同示范文本

　　二、签订相对简单的装修承揽合同

　　三、签订定作合同时的注意事项

　第四节　住宅装修过程中的注意事项

　　一、装修前及时告知物业服务企业

　　二、处理好与其他业主的相邻关系

　　三、住宅装修与房屋结构改造的关系

　　四、装修中的物资材料采购

　　五、装修完成后的验收与保修

　　六、装修完成后入住前的室内环境检测

　第五节　住宅装修引起的纠纷案例

　　一、装修质量存在问题引起的纠纷案例

　　二、装修未按期完成引起的纠纷案例

　　三、装修材料不符合或不合格引起的纠纷案例

　　四、装修费用结算引起的纠纷案例

　　五、合同无效或解除引起的纠纷案例

　　六、项目定作引起的承揽合同纠纷案例

　　七、住宅装修中的相邻关系纠纷案例

第五章　物业服务

　第一节　物业服务的基本知识与相互关系

　　一、与物业服务相关的基本知识

　　二、业主与物业服务企业的关系

　　三、业主与业主大会、业主委员会的关系

　第二节　建筑物区分所有权制度

　　一、《民法典》对建筑物区分所有权的规定

　　二、对建筑物区分所有权的理解

　　三、对共有部分的利用与维护

　第三节　物业服务合同中的相关法律问题

　　一、《民法典》对物业服务合同的规定

　　二、物业服务合同的性质与特点

　　三、物业服务合同的主要内容与注意事项

　第四节　业主合法权益的保护与案例

　　一、建设单位侵害业主的合法权益的处理

　　二、物业服务企业侵害业主的合法权益的处理

　　三、关于业主的撤销权与知情权

　　四、业主之间的共有关系与相邻关系

　　五、与业主相关的其他侵权纠纷的处理

　第五节　与物业服务相关的纠纷案例

　　一、涉物业服务企业履行安全保障义务的纠纷案例

　　二、涉业主交纳物业费的纠纷案例

　　三、涉业主封包阳台或搭建阳光房纠纷案例

　　四、涉未办理产权登记的车位归属或收益权纠纷案例

　　五、涉业主安装电动汽车充电桩纠纷案例

　　六、关于业主利益维护的其他类型纠纷案例

第六章　老旧小区住宅加装电梯

　第一节　老旧小区住宅加装电梯的相关情况与适用规范

　　一、老旧小区住宅加装电梯的必要性与重要性

　　二、各地出台关于加装电梯的规范性文件

　　三、《民法典》中可以参照适用的相关规范

　　四、其他法律法规或上级文件的相关规范

　第二节　加装电梯的建设模式与经费筹措

　　一、加装电梯的不同建设模式

　　二、建设经费筹措与分摊比例

　　三、政府提供补助经费与其他支持

　　四、公积金申请提取与使用

　　五、住宅维修专项资金等经费的申请与使用

　第三节　加装电梯需要办理的流程与注意事项

　　一、申请前的准备工作

　　二、*加装电梯的决议与签订协议

　　三、提出加装电梯申请

　　四、审批*后开工前的准备工作

　　五、申请验收与使用中的注意事项

　　六、委托维护与后续运行维护经费处理

　第四节　与加装电梯相关的纠纷案例

　　一、同意加装电梯的业主向法院提起诉讼的案例

　　二、不同意加装电梯的业主向法院提起诉讼的案例

　　三、业主提起行政复议或行政诉讼案例

　　四、业主与电梯安装施工企业之间的纠纷案例

　　五、其他特殊类型的纠纷案例

第七章　房屋租赁

　第一节　《民法典》对租赁合同的规定与理解

　　一、《民法典》对租赁合同的规定

　　二、房屋租赁合同的法律特征

　　三、房屋租赁合同中的双方权利与义务

　　四、房屋租赁过程中相关法律问题分析

　第二节　房屋租赁合同的签订

　　一、房屋租赁合同的一般条款

　　二、从出租人角度看合同中需要注意的内容

　　三、从承租人角度看合同中需要注意的内容

　　四、房屋租赁合同的参考文本

　第三节　房屋租赁需要注意的事项

　　一、房屋出租人需要注意的事项

　　二、房屋承租人需要注意的事项

　　三、租赁合同无效的原因及处理

　　四、租赁合同提前解除的条件及处理

　　五、保障性住房租赁需要注意的事项

　第四节　房屋租赁引起的常见纠纷案例

　　一、因出租人违约造成的房屋租赁合同纠纷案例

　　二、因承租人违约造成的房屋租赁合同纠纷案例

　　三、因租赁合同无效或提前解除引起的纠纷案例

　　四、与房屋租赁中介相关的合同纠纷案例

　　五、涉保障性住房的房屋租赁合同纠纷案例

　第五节　房屋租赁中的特殊情况处理及纠纷案例

　　一、*租现象的规范与处理

　　二、已设立居住权的住宅出租问题

　　三、房屋出租后装饰装修的处理

　　四、*法建筑物出租的处理

　　五、房屋租赁后发生损害的责任承担

第八章　城市住宅设立居住权

　第一节　《民法典》对居住权的规定与理解

　　一、《民法典》对居住权的规定

　　二、对居住权制度的理解

　　三、居住权的不同分类

　第二节　居住权合同的签订

　　一、居住权合同的一般条款

　　二、居住权合同中需要注意的其他事项

　　三、居住权合同的参考文本

　第三节　以遗嘱方式设立居住权

　　一、设立居住权的有效遗嘱的基本内容

　　二、以遗嘱方式设立居住权的注意事项

　　三、设立居住权的合格遗嘱建议格式

　第四节　设立居住权需要办理登记手续

　　一、办理居住权设立登记时的基本要求

　　二、办理居住权设立登记的特殊情况处理

　　三、办理居住权变更登记与预告登记

　　四、办理居住权注销登记的基本要求

　第五节　设立居住权需要注意的法律问题

　　一、在住宅的部分区域上可以设立居住权

　　二、与居住权人共同生活人的范围与权益

　　三、无偿设立的居住权合同准用赠与合同规则

　　四、有偿设立居住权可以参照适用房屋租赁合同规则

　　五、合同提前解除与居住权消灭

　第六节　与居住权相关的纠纷案例

　　一、民事纠纷处理与为老年人设立居住权

　　二、与居住权相关的离婚纠纷案例

　　三、与居住权相关的继承纠纷案例

　　四、与居住权相关的合同纠纷案例

　　五、与居住权相关的其他纠纷案例

第九章　房屋征收与补偿

　第一节　房屋征收与补偿的法律规范与基本流程

　　一、与房屋征收与补偿相关的法律法规

　　二、房屋征收与补偿的基本知识

　　三、房屋征收与补偿的参与主体

　　四、房屋征收与补偿的基本流程

　第二节　房屋征收的范围确定与方案拟订

　　一、房屋征收范围的确定

　　二、旧城区改建中房屋征收的注意事项

　　三、房屋征收补偿方案的拟订

　　四、征求公众意见与社会稳定风险评估

　　五、房屋征收决定的公布

　第三节　房屋征收与补偿决定的实施

　　一、被征收房屋的价值评估

　　二、被征收人对补偿方式的选择与相关费用补偿

　　三、涉及住宅公房征收的补偿

　　四、房屋征收补偿协议的内容

　　五、房屋征收补偿决定的作出与公告

　　六、被征收人搬迁和补偿的顺序

　　七、申请法院强制执行的条件与程序

　第四节　房屋征收与补偿的法律责任与纠纷案例

　　一、房屋征收与补偿中的违法行为及法律责任

　　二、房屋征收程序问题引起的行政诉讼案例

　　三、房屋征收补偿问题引起的行政诉讼案例

　　四、房屋拆迁补偿合同履行问题引起的民事诉讼案例

　　五、拆迁征收利益的分配与归属引起的民事诉讼案例

第十章　房产赠与与房屋互换

　第一节　房产赠与

　　一、《民法典》对赠与合同的规定

　　二、家庭内部房产赠与的特点

　　三、房产赠与的常见情形与法律效力

　　四、签订房产赠与合同时需要注意的事项

　第二节　房产赠与时的注意事项

　　一、赠与人与受赠人的民事行为能力与意思表示

　　二、将不属于自己的财产或共有财产赠与他人的处理

　　三、赠与人与第三人的撤销权

　　四、赠与所附义务的处理

　　五、房产赠与与房屋买*的比较

　　六、办理房产转移登记手续

　第三节　与房产赠与相关的常见纠纷案例

　　一、离婚纠纷处理与房产赠与

　　二、赠与合同纠纷案例

　　三、附义务赠与合同纠纷案例

　第四节　房屋互换

　　一、房屋互换的类型与法律后果

　　二、房屋互换合同的性质与法律参照适用

　　三、房屋互换合同参考文本

　　四、房屋互换后的转移登记与税费承担

　第五节　房屋互换引起的纠纷案例

第十一章　共有房产处理

　第一节　共有房产处理

　　一、《民法典》对共有制度的规定

　　二、共有的类型

　　三、共有的分割方式

　　四、共有房产分割的常见情形

　　五、签订共有房产分割协议需要注意的事项

　第二节　共有房产处理时的注意事项

　　一、房屋的产权归属

　　二、房屋的价值确定

　　三、共有房产的份额比例

　　四、按份共有人的优先购买权

　　五、已购公有住房的分割

　　六、特殊房产使用权益的分割

　第三节　与共有房产处理相关的常见纠纷案例

　　一、共有纠纷案例

　　二、分家析产纠纷案例

　　三、其他婚姻家庭纠纷案例

第十二章　房产继承与遗赠

　第一节　房产继承

　　一、《民法典》对继承的一般规定与继承的基本原则

　　二、继承的类型与遗嘱的形式

　　三、订立一份包括房产继承内容的合法遗嘱

　　四、房产继承中的常见法律问题

　　五、房产继承中的办理程序问题

　第二节　房产继承中发生的常见纠纷案例

　　一、继承纠纷与调解处理

　　二、法定继承纠纷案例

　　三、遗嘱继承纠纷案例

　第三节　房产遗赠与遗赠扶养协议

　　一、《民法典》对遗赠的相关规定与理解

　　二、房产遗赠需要注意的法律问题

　　三、《民法典》对遗赠扶养协议的相关规定与理解

　　四、签订一份合法有效的遗赠扶养协议

　　五、遗赠扶养协议的效力认定与违约责任

　第四节　房产遗赠中发生的常见纠纷案例

　　一、遗赠纠纷案例

　　二、遗赠扶养协议纠纷案例

主要参考文献

后　记