《商品房买卖合同纠纷疑难问题解析与典型案例》
ISBN 978-7-301-31002-1
定价：49.00元
作者：陈怡  著
装帧：平装           
出版日期：2020/2     
出版社：北京大学出版社
开本：16             
页码:246

内容简介
本书选取了九十余个关于商品房买卖合同纠纷的司法实践中出现的疑难问题。这些问题均存在不同程度的争议，通常未见明确的法律规定或就现行法律规定难以形成统一的司法或学理观点。作者针对相关问题阐明其倾向性观点，并结合相关法学理论、法律规定、司法实践加以深入分析；并就每个问题相对应地精选各地各级人民法院的真实案例，对相关裁判观点予以精简展示。无论是房地产企业工作人员，还是法官或者律师，均可从中获得处理相关问题的有益启迪。

编著者简介
陈怡，男，广西同望律师事务所合伙人，广西同望（钦州）律师事务所副主任，广西律师协会房地产专业委员会委员，广西律师协会民事专业委员会委员，钦州市建筑行业法律咨询服务团律师。2019年5月，被广西律师协会授予“广西优秀青年律师”称号。

长期专注于房地产领域的法律实务研究与实践，先后为多家房地产开发和施工企业提供常年或专项法律服务，在处理房地产类法律事务及纠纷案件方面，具有丰富的诉讼与非诉讼经验。

目录
第一章商品房预约合同纠纷

1.未取得商品房预售许可证明签订的预约合同效力如何

2.如何区分商品房预约合同和本约合同

3.《商品房买卖司法解释》第5条规定的“购房款”是部分房款还是全部房款

4.商品房预约合同一方当事人能否通过诉讼要求对方履行签订本约合同的义务

5.签订商品房预约合同后，出卖人将房屋另售他人，是否应当承担已交购房款一倍的赔偿

6.出卖人预约合同违约，是否应当向买受人赔偿房屋差价损失

7.签订商品房预约合同后，因房屋被抵押而未签订本约合同的责任如何承担

8.因房屋被查封而未签订本约合同的责任如何承担

9.签订商品房预约合同后，因项目无法建设而未签订本约合同，出卖人应否承担违约责任

10.未能签订本约合同的原因的举证责任由谁承担

第二章商品房预售合同纠纷

11.预售许可证被撤销，已签订的商品房预售合同效力如何

12.规划许可证被撤销，已签订的商品房预售合同效力如何

13.出卖人未取得商品房预售许可证明但在起诉前完成商品房竣工验

收合格的，出卖人与买受人签订的商品房预售合同是否有效

14.买受人应否承担审查出卖人是否取得商品房预售许可证明的义务

15.商品房买卖办理预售合同备案登记后能否对抗法院的查封

16.办理预售合同备案登记的商品房能否被法院查封

17.出卖人能否以未取得商品房预售许可证明为由主张
第三章商品房交付纠纷

18.商品房取得《竣工验收备案表》后通知买受人收房，因开发商试水而未能实际办理交房手续，开发商是否要承担逾期交房违约责任

19.买受人能否因房屋质量瑕疵问题拒付分期房款

20.合同约定交房后付购房余款，出卖人交付未经验收合格的房屋，买受人长期居住而拒付购房余款，买受人是否构成违约

21.出卖人交房时未取得房屋测绘报告是否应承担违约责任

22.出卖人延迟交房违约金的诉讼时效的起算点如何界定

23.出卖人能否要求买受人先预交物业费后才交房

24.出卖人能否以买受人未交纳住宅专项维修资金为由拒绝交房

25.如何理解商品房买卖合同中约定的“该商品房经验收合格”作为交付条件的标准

26.买受人请求出卖人交付未经验收合格的房屋应否支持

第四章房屋不动产权证纠纷

27.买受人请求出卖人履行办理不动产权证登记义务，是否适用诉讼时效的规定

28.出卖人逾期办理不动产权证，违约金诉讼时效应如何起算

29.合同约定出卖人办理“房屋权属证书”是否包含办理土地使用权证

30.房屋已交付但未经验收合格，买受人请求出卖人办理不动产权证应否支持

31.出卖人延期办理土地使用权证的违约责任如何认定

32.买受人从开发商处购买房屋，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理房屋产权变更登记

第五章房地产销售广告纠纷问题

33.“学区房”销售广告能否视为合同内容

34.销售广告中明确具体载明小区规划范围外的相关配套设施，但实际上并不存在，开发商是否应对买受人承担赔偿责任

35.因教育部门的学区划分政策变更导致“学区房”销售广告内容无法兑现，是否适用情势变更原则

36.开发商违反“学区房”销售广告内容，如何认定买受人的损失

37.买受人能否以开发商违反“学区房”销售广告内容为由解除商品房买卖合同

第六章商品房买卖合同解除纠纷

38.经验收合格的房屋出现非房屋主体结构不合格而引起的质量瑕疵，买受人能否解除合同

39.买受人能否以房屋层高不符合合同约定为由主张解除合同

40.商品房被预查封，出卖人是否能行使合同解除权

41.买受人未支付房款达到多少时，出卖人能解除合同

42.出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，行使合同解除权的期限如何确定

43.如何界定商品房买卖合同解除权的行使期限

44.商品房买卖合同约定解除权行使期限最短为多长较为合理

45.买受人因出卖人迟延办证而行使合同解除权是否应适用除斥期间的规定

46.商品房买卖合同解除权除斥期间届满，当事人能否再依据《合同法》第94条第（三）项的规定行使法定解除权

47.享有合同解除权一方继续接受对方履行合同，是否视为放弃解除权

48.房屋内部实际布局与合同约定相反，买受人是否有权解除合同

49.出卖人能否以其按照《个人购房担保借款合同》的约定，已代买受人偿还银行贷款为由要求解除《商品房买卖合同》

50.因出卖人原因致合同解除后，买受人能否向出卖人主张返还契税款

51.因出卖人原因合同解除后，买受人能否向出卖人主张返还住宅专项维修资金

 

第七章违约责任的认定与法律适用问题

52.出卖人交付未经验收合格的商品房，是否仍应承担逾期交付的违约责任

53.酌减调整商品房买卖合同约定违约金应当适用什么规定

54.开发商对多数或全体业主违约，其违约责任是否会因系列案诉讼而在个案中予以减轻

55.出卖人承担 “一房二卖”的赔偿责任应否以其恶意违约为前提

56.“一房二卖”惩罚性赔偿与可得利益损失赔偿可否同时适用

57.如何确定房屋的层高误差赔偿标准

58.出卖人未能兑现赠送面积承诺, 买受人的损失如何确定

 

第八章车位纠纷

59.在归属权没有约定或约定不明的情况下，如何确定车位、车库的归属权

60.地下人防工程停车位使用、收益权的归属如何确定

61.地下人防车位是否计入公摊面积

62.商品房配套的地下人防工程的所有权归谁所有

63.开发商与业主签订人防车位使用权转让协议是否有效

64.开发商能否将车位出卖或出租给小区业主以外的人

65.开发商出卖车位违反“首先满足业主的需要”的规定，买卖合同效力如何

66.小区车位被司法拍卖，承租人与业主谁有优先购买权

第九章房地产新政纠纷

67.因买受人不具备购房资格致合同解除，责任由谁承担

68.为规避限购政策借名买房，商品房买卖合同效力如何

69.规避限价政策签订的“双合同”效力如何

70.因政策变化不能按照合同约定的比例办理贷款，买受人是否可主张解除合同

71.合同补充协议中针对限贷政策约定变更支付房款方式的条款效力如何

第十章其他纠纷

72.商品房买卖合同约定所有税费由买受人承担是否有效

73.按揭贷款合同中的房屋回购条款是否有效

74.售后包租协议是否有效

75.被查封的商品房的买卖合同是否有效

76.商品房买卖合同约定楼顶及外墙“使用权归出卖人所有”是否有效

77.未签订书面合同的商品房买卖合同是否成立

78.拆迁补偿安置房面积差纠纷处理是否适用《商品房买卖司法解释》第14条规定

79.商品房先抵押后出卖，抵押优先权是否能对抗已付清房款的买受人

80.在建工程抵押权登记未转为房屋抵押权登记，能否对抗购房人

81.如何认定“名为房屋买卖实为借贷”

82.名为房屋买卖实为借贷合同，“买方”要求履行房屋买卖合同的，应如何处理

83.如何认定惩罚性赔偿条款中出卖人“故意隐瞒”的行为

84.买受人能否诉讼要求出卖人开具购房发票

85.合同无效，善意买受人向出卖人支付房屋使用费的标准如何确定

86.按套计价的商品房买卖合同，出现面积缩水应如何处理

87.“一房多卖”中，房屋已交付签订合同在后的买受人，已办理购房合同备案登记的买受人是否能请求出卖人交付房屋

88.拆迁补偿安置协议订立于商品房买卖合同签订之后，被拆迁人能否优先取得房屋

89.房屋差价损失的评估价值时点应该为何时

90.因不可归责于当事人原因返还定金的，应否支付相应利息

91.商品房买卖合同一方当事人单方委托鉴定的证据效力如何

附录一 常用法律、法规及相关司法解释

中华人民共和国合同法（节选）

中华人民共和国城市房地产管理法

城市房地产开发经营管理条例

商品房销售管理办法 

城市商品房预售管理办法

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（节选）

附录二 本书法律规范性文件简全称对照表

文摘
自序
2017年11月19日是广西同望律师事务所成立21周年纪念日。在庆典活动中，黄强光主任与我就律所专业化建设和律师专业化发展问题进行了深入交流。当谈及我长年关注的商品房买卖领域的法律问题时，强光主任鼓励我就该领域所积累的理论知识和实践经验进行系统梳理、撰写专业论文并著书立说。我深受鼓舞和启发，著书念头由此萌生。

著书并非易事，繁忙的工作之余撰写关于商品房买卖合同纠纷疑难问题的书更是一项艰巨的挑战。在我国法律渊源与法律体系中，房地产法是种类最庞杂、层次最复杂、交叉性与综合性最强的法律部门之一，而商品房买卖纠纷所涉及的法律问题无疑又是房地产法最为核心的问题。商品房买卖合同并非普通的商品买卖合同。研究与处理商品房买卖合同纠纷，需要厘清公法与私法、实体法与程序法、管理法与规范法、民法与行政法等法律之间的交织、重叠、并列等关系；相关的法律规定如何适用，也应当赋予正当理由并详明阐释。而研究商品房买卖合同纠纷中的疑难问题，更是在解决上述问题的基础上“排疑解难”，绝非易事。尽管如此，我仍长期致力于处理此类纠纷，并深入地思考和总结。拙成本书，也是对自己的热爱与初衷所做的最佳的交代。

2003年6月1日，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》开始施行，至今，该司法解释仍是处理商品房买卖合同纠纷最主要的依据。然而，随着实践的发展，商品房买卖合同纠纷出现了诸多该解释未能规制和预见的新变化、新情况、新问题。近年来虽然最高人民法院和国务院及其相关部门，已通过会议纪要、意见、通知等形式，试图为相关纠纷提供处理意见；但是一方面这些意见可操作性不强，另一方面难以上升至司法裁判中直接予以适用的层次，加之随着司法改革的不断深入，对于存在争议的法律问题，法官的自由裁量权越来越大，“同案不同判”的现象屡见不鲜。现如今，居住仍是商品房的主要功能，虽然国家对商品房买卖有“房住不炒”的政策，但也应当充分认识到，商品房对于买受人不仅仅是“歌哭于斯”的场所，同时还涉及因房屋买卖而带来的户口、教育、医疗、投资等重大切身利益，如不能公正处理，则可能影响到社会的和谐稳定。对于开发商而言，因商品房买卖合同纠纷易形成集体诉讼或系列案，如对开发商的权责认定有失公允或权衡不当，可能会使其遭受灭顶之灾。因此，在一些具体问题上，如能达成统一的裁判认识，增加商品房买卖合同的当事人对相关问题的法律后果的预知性，对房地产业的健康发展和商品房交易的稳定均大有裨益。

通过梳理，本书提炼出商品房买卖合同纠纷中常见的尚存较大争议的91个问题，分类列明，涉及商品房买卖中的预约、预售、交付、办证、广告、合同解除、违约责任、车位、房地产新政等方面。通过对这些问题的探讨，指出倾向性观点，并结合相关法学理论、法律规定、司法实践加以深入解析；同时，针对每个问题精选出各地各级人民法院的真实案例，对相关裁判观点予以精简展示。愿关注商品房买卖领域法律问题的房地产企业工作人员、法官或者律师，在翻阅本书时有所启迪。

在撰写本书的过程中，强光主任提出了宝贵的意见和建议，让我醍醐灌顶，倍感自信；同时，北京大学出版社副总编蒋浩老师的大力支持和陆建华、李慧腾编辑的良多建议和指导，让我看到北京大学出版社深厚的功底。在此，向关爱支持我的前辈、师长致以深切的感谢。

囿于能力、时间、精力，尽管已尽力审慎参详并字斟句酌，还是难免挂一漏万。比如，可能观点急于求成，或结论略显草率，或论证不能自洽等，望读者不吝赐教，予以批评指正。

陈怡2019年11月于钦州