房子，是“美国梦”的开始。

夺走一个家庭的房子，就是夺走他们的梦想。

很少有人从数百万普通美国民众的角度来讲述2008年的金融危机，然而正是这些人，最大程度地承受着经济崩盘带来的苦痛。因为在这样的体系下，人们所得到的对待，取决于他们的财富和权力。

自2009年起，三个普通的美国人，决定揭开这个谜团，厘清华尔街的罪行，并探究个中原因。他们分别是癌症护理护士、汽车销售员和保险欺诈方面的专家。他们都是止赎受害者，他们通常被称为“老赖”或房奴。

他们发现，整个抵押贷款行业从根本上破坏了有着几百年历史的美国不动产法律体系；那些使人们失去房屋赎回权的几百万份文件，统统都是假的；所有办理了抵押贷款的美国人，都在进行一场豪赌，他们极有可能被一无所有地赶出家门，即使他们遵规守法，每次都如期还款。

这是公共政策的重大失败。我们不知道有多少家庭在止赎危机中失去了住房，估计最少接近600万。大量研究表明，居住在止赎地区的人们遭受了更多的身体和心理疾病。2014年《美国公共卫生杂志》的一份报告认为，止赎率与自杀人数相关。止赎危机是近一个世纪来对美国中产家庭财富伤害最大的一次危机。

前言

1 止赎来敲门

2 美国梦的暗面

3 证券化失败

4 贷款发起商

5 社区

6 匿名先生

7 当迈克尔与丽莎相遇

8 欢乐时光聚会

9 人脉

10 专家

11 恶行

12 博客上的革命

13 九楼

14 塔拉集会

15 不择手段

16 垮台

17 重要时刻

18 绳之以法

19 挣脱困境

20 最后的粉饰

21 丽莎最后的抵抗

尾声

致谢

注释

戴维·戴恩（David Dayen）是Salon和The Intercept的撰稿人，亦是Fiscal Times和New Republic的专栏作家，同时也为American Prospect,The Guardian,Vice和Huffington Post等媒体供稿。《房奴》是他的首本专著，入选为特克尔写作基金和《科克斯书评》的年度好书。

1 止赎来敲门

如果说个人对其财产享有权利，那么也可以说，个人有权利享有财产。

——詹姆斯·麦迪逊，《国民公报》，1792年3月29日

2009年2月17日

近岸航道上，夕阳西下，航道将棕榈滩和西部的毗邻城市分隔开来。运用恰当的航海技巧，你可以从弗吉尼亚州的诺福克，穿过这条海岸相拥的水上高速路，进入公海，接着穿过迪斯默尔大沼泽，经过霍布肯大桥，穿过南卡罗来纳州和佐治亚州的沼泽低地，穿过蚊子湖水上保护区，驶入厄齐沃特市附近的印第安河。最终，你将抵达棕榈滩，这是一片十六英里长的障壁岛，处处是修剪整齐的草坪，奢华的豪宅，还有精心打理的细腻沙滩，这里是美国人用奇思妙想和大把金钱打造的大西洋上的天堂。海岸之上，几英里之外，在度假的游客和躲避北方冬日寒风的“雪鸟”之间，一辆汽车飞驰在80号公路上。车上的人是来通知丽莎·爱泼斯坦和艾伦·爱泼斯坦：银行要收走他们的房子！

佛罗里达州在大衰退中受创最深，那是一场波及全民的金融海啸，甚至身处乐园的人们也无法幸免。佛罗里达是所谓的“沙滩之州”，这类地区温暖宜人，经济发展大都严重依赖房地产。1998年至2006年，佛罗里达州、亚利桑那州、加利福尼亚州和内华达州的房价飙升超过264％。2006年有官方记录的次级抵押贷款，过半数发放于这四个州。由于房价崩盘和泡沫相关行业的衰退，“沙滩之州”转而被用来描述这一市场的基础脆弱，真是再准确不过了。

实际上，佛罗里达经历了两次止赎浪潮。2004年、2005年和2006年的第一次浪潮，吞没了那些在泡沫顶峰购房或再融资的人。尽管这些房屋所有人被贴上“不负责任”的标签，但实际上遭殃的原因，在于他们选择了不恰当的购房时机，又很容易被掠夺性贷款所控制。房价下跌时，借款人变得“资不抵债”——抵押贷款的数额超出了房屋的市场价格。他们无法出售房屋或再融资，很多人甚至连初始月供都承担不起。这就导致了违约，即便在棕榈滩，情况也是一样。第二波浪潮紧随其后，房地产和建筑行业的失业带来了可怕的连锁反应，失业浪潮很快无情地席卷所有行业，吞没了那些数年来不遗余力还贷的人们。突然间，几十万佛罗里达人亟须救助，而救助总是姗姗来迟。

因此，一辆辆四门轿车从西棕榈滩的光鲜地段呼啸而过，成了这里稀松平常的风景。受雇于房屋止赎厂的律所传票送件人每天往来，面无笑容地将法律文书递给房屋所有人并告知，由于未及时还款，贷款方将取消他们的抵押品赎回权。之所以把这些律所称为“房屋止赎厂”，是因为它们大批量流水止赎的方式，就像纺织厂织布一样。

截至2009年年初，每二十二位佛罗里达房屋所有人中，就有一位曾收到过类似的贷款违约通知、法院传票、拍卖通告或止赎判决文件——是历史平均水平的九倍。曾经有一段时间，由当地的辅警负责送达这些文书，但工作量实在太大，因此房屋止赎厂只好外包给私营公司。萧条时期，这是该州为数不多的增长行业之一。

P1-2

2008年美国经济大萧条后，一个护士、一个汽车经销商和一个保险诈骗专家，原本同为次级房贷危机后被迫流离失所的美国公民，却意外地掀开了美国历史上最大的消费者欺诈案！这个天大的丑闻来自于华尔街，当中牵连出数十家企业，是为一宗联合弊案。数百万的家庭被迫离开他们自己的家，只因这家放贷的银行伪造证据，使他们不得不签字放弃抵押品赎回权……