本书从投资视野、投资战略、投资方法、投资决策、投资理念五大维度看一个项目从诞生到决策的全过程，站在更高视角更全面透彻的理解项目运作的每一环，对未来城镇化投资之路的探索具有积极意义。

本书以作者及其所在团队协助城市开发与基建投资领域的大型企业选择、推介、设计、谈判投资项目的实战案例为基础，系统性地从实务角度总结探讨了投资企业在投资拓展和决策过程中与战略制定、投资理念、投资方法、决策机制等相关的现实问题，图文并茂地展现了一幅城市开发和基建投资领域的市场真实图景。本书力求用轻松的语言、简明易懂的方式，把实际投资工作中复杂的问题以案例解剖的形式呈现给读者。
本书可为从事相关领域工作实务的专业投资人士提供解决实际问题的参考，也可为该领域的研究学习者提供借鉴，同时帮助政府从招商引资角度深度理解企业的投资行为。

陈民
北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司创始人、总经理、合伙人，财政部PPP中心专家库专家、国家国家机关PPP专家库专家。
长期致力于城市开发PPP和投融资管理，在新城、产业园区、轨道交通、环保、大型基础设施、城市公共服务等领域有15年的专业服务经验。曾主持过北京地铁4号线等重大PPP咨询服务项目，在北京、上海及全国各地20多个省市的大型城市开发项目中主持投融资顾问工作。
服务的客户包括国开金融有限责任公司、中国中铁股份有限公司、中国交通建设股份有限公司等多个大型城市开发企业，成功为诸多地方政府引入社会资本投资重大项目，其中十余个重大项目入选国家示范项目，在理论和实践方面均有深厚的积累，获得理论界和业界同仁的广泛认可。
参与并出版了《解密轨道交通PPP》《政企合作一一新型城镇化模式的本质》等多部著作；在国内外一流期刊发表论文数十篇。

胡铭
北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司投资顾问事业部总经理，中国人民大学经济学硕士。
在城市开发建设投融资、开发模式设计、项目判断、融资服务等方面经验丰富，担任多个城市政府、大型央企及金融机构的投资顾问工作。
参与并出版了《破解城投公司困局》《长阳模式》《政企合作—新型城镇化模式的本质》、《投融资规划理论与实务》等。

上篇投资视野001
排名靠前章“区域综合开发”向何处去003

第二章城镇化的未来与企业的投资战略015

第三章城市运营商的角色023

第四章城市综合开发的逻辑035

第五章区域综合开发之规划为本：以实施为目标的统筹兼顾045

第六章何为ABO053

第七章如何做好“新时代基础设施投资管理”063

下篇看项目记079
看项目的那些事儿081

第八章投资战略087
说说投资企业的五重境界088
找到千里马的跑道092
传统基础设施投资企业的战略困境096
长于技术，胜在格局100
政策让人又爱又恨104

第九章投资方法109
基建项目投资的真正杀手——通货膨胀（上）110
基建项目投资的真正杀手——通货膨胀（中）115
基建项目投资的真正杀手——通货膨胀（下）122
开发特色小镇如何“雨露均沾”126
项目融资始于项目之初（银行篇）129
项目融资始于项目之初（政府和企业篇）135
为什么城市开发模式难以复制140
轻资产和重资产——IRR的陷阱143
旅游项目投资的形神合一147

第十章投资决策151
苹果好不好吃？先咬一口再说152
投资决策谁来牵头，这是个问题155
决策三要素之投资标准158
投资决策三要素之决策的程序162
投资决策三要素之决策的人——决策为谁而定165
投资决策三要素之决策的人——投决会谁说了算168
从熟人关系开始，用生人视角决策171
风控好说不好做174
项目的评估价值一半是科学，一半是“任性”177

第十一章投资理念181
所有的项目都是“鸡肋”182
钱不是问题，“钱途”才是问题186
领导着急了189
PPP项目融资如相亲，不能只给照片不见人193
对面坐着的是个正常人196
投资很难赚到你不信的那份钱199
如何破解“迷惑术”203
唱对政企关系的三首歌206
不赚zui后一个铜板209
打铁还需自身硬病急切忌乱投医212
政企合作要有“丙方思维”214
局部优不等于整体优216
从垄断利润到市场利润219

文明是文化的彰显，城市文明是城市文化的结晶。陈民与胡铭所编著的《城市开发与基建投资实战指南》一书，是城市文明的养成指南，是城市治理实践经验的积累，是城市治理智慧的结晶。
看一本书是否专业，人们通常愿意用数字、公式和知识来衡量，而在我看来，如果只用这些东西去理解和刻画城市，只能触及城市文明的表层，很容易流于肤浅。要做好城市投融资及其顾问工作，就要发掘出城市文明更深层次的东西，只用知识去理解城市文明层面显然是远远不够的，更需要城市投融资顾问本人有深厚的文化底蕴，对城市文化有很高的悟性，要具有城市治理的经验和智慧。现在我欣喜地看到，这就是一本现代科学精神和中国文化智慧水乳交融的书。
陈民和胡铭平时写的每篇文章我几乎都认真读过。基于对他们的熟悉，在读每一篇文章的时候，我大体上都能够窥一斑而知全豹，看到他们的整体格局是不小的。但当我看到他们汇章成书的时候，仍然有一种意外的惊喜。要知道，写文章和著书的难度完全不在一个等级，能将这些碎片化的文章汇编成一个有机整体，是对作者系统思维功力的极大考验。
具体的感受，本书有四个突出特点。
排名靠前，擅用数字说话，直透数字背后的本质。当前的世界正在进行一场数字化革命。表面上看，数字化让现实世界变得越来越透明了，全世界似乎都没有秘密了。数字挖掘技术似乎正使发现规律、产生思想变得更容易。但是，大数据技术能代替经济学家吗？会使用人工智能就能成为思想家吗？牺牲隐私能换来信任吗？合作会变得更容易吗？
事实上，运用同样的数字挖掘技术，对同样的事情，却往往有完全不同的认识，仍然是谁也说服不了谁，合作并没有变得更容易。从这本书我们可以看到，作者善用数字分析问题，总能在整个行业都不清晰的情况下，为行业找到出路；总能在事件处于胶着状态时，为当事各方找到解决问题的方法。其背后的功力是系统化的思维训练，是基于高度职业素养而形成的敏感性和整体性，是中国文化高维智慧的体现。
第二，紧紧围绕“信”字作文章。“自古皆有死，民无信不立”，这是孔子在两千五百多年前说过的话。一个区域能够长期发展，关键是有大量的人信任它，一旦失去多数人的信任，就失去发展前途，传统的说法就叫“气数已尽”。
现代人对“信”字的理解往往比较具象化，总希望能够准确地度量“信”，而可度量的“信”只能是信用，因此“信用”一词的使用频率要高于单独的“信”字。作者为了读者理解方便，在文章中也多使用“信用”一词，但我能准确地理解作者的本意，他们对信用背后的东西——信心和信任——是有很好的观照的。一个投资人是否到一个区域来投资，信心比信用更重要。经常有这样的情况：有些公认信用比较好的区域，一些信用评级很高的企业，却经常遭到投资人的鄙弃，为什么会这样？因为有信用而缺信任。
作者深谙投资人与政府之间的信之道，善于在两者之间建立信心和信任，以信为本致力于让合作更简单。增加信用是个技术问题，增强信心和增进信任则是文化问题。作者对这个问题把握得非常准确，处理得非常到位，这是有大智慧的人才能做得到的。
第三，把对城市文明的理解融入了字里行间。近年在各地普遍推行的“文明城市”评选，可以近似地理解为“城市文明程度”的评估。前段时间，历史文化名城太原被宣布“创文”失败，为什么一座城市有历史、有文化，却不够“文明”呢？道理没那么深奥，历史文化是老祖宗留下的遗产，不是让我们“躺着吃懒饭”的，在文明上应该下的功夫一点也不能少。
本书有大量篇幅是在讲如何看项目，有一个核心问题是：看项目为什么难？我从书中妙语连珠的警句中提炼了一些答案：勇气、相信、戒贪、戒急、消除恐惧、不要过度“任性”等，都已经超出了技巧层面，而进入一个更高的境界。我读到这些时的感悟是：看项目难在读懂人心，难在读懂当代社会，难在读懂城市文明。城市文明的背后是城市文化，城市文化的背后又是什么？当代中国城市文明是中国文化的精华，同时也要兼容并包含世界一切文明的优秀成果。
第四，这是一项优秀的中观经济领域实践成果。宏观经济和微观经济都是成熟的学科，而中观经济还处于众说纷纭、山头林立的探索阶段。在现阶段，中观经济主要还不是个理论问题，因为还没有出现公认的中观经济理论；我也不太喜欢用一句笼统的“理论结合实际”来描述它，而应该踏踏实实地把它作为一个实践性的学科，用行动去建设。我在研究生期间关注的主要是宏观经济方向，在大学教书也主要是宏观经济类；后来下海经商，从事的则是微观的工作；近二十年的咨询工作，主要是在城市建设投融资这个中观领域深耕。2006年投融资规划方法的创立，标志着我们对中观问题的理解达到一个全新的高度，有了自己的方法**论。
投融资规划方法是基于钱学森创立的系统工程方法，投融资规划的本质就是为区域发展增信，随着国家政策的不断调整，不同时期信用的主要载体是在不断发生变化的。之后十五年来的实践中，我们愈发体会到中观问题的复杂性，也深深感受到中观领域人才的稀缺。
我欣喜地看到，陈民和胡铭两位作者在继承投融资规划方法**论优点的基础上，进行了大量与时俱进的改造和应用，认知高度和解决具体问题的能力都上升了几个层次，大大发展了投融资规划方法，大大提高了投融资规划方法解决中观问题的能力。他们代表着“后浪”的力量！
我期待着更多关于中观问题的实践成果。只有在实践成果积累的基础上，将来中观经济理论才会应运而生，才能反过来更好地指导实践。

中国系统工程学会常务理事
北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司董事长
李伟
2021年1月20日于徐州