新时代下房企项目跟投实操揭秘，典型房企冲刺千亿组织新潮玩法。

原碧桂园执行董事、财务官，现阳光控股执行董事吴建斌作序推荐。

书名：跟投之潮：房地产行业跟投趋势与典型房企实践

定价：55.00元

作者：明源地产研究院

出版社：中信出版集团

出版日期：2018-07

页码：294

装帧：平装

开本：16开

ISBN：9787508690704

·贴合大背景：随着房地产行业开始步入下半场，“天赐利润”的时代已经成为过去，行业增长模式已发生根本性变化。在此背景下，许多地产企业迅速实施“合伙人制”。

·应市场需求：针对当前房企面临的人才激励与人才角逐挑战，明源地产研究院积极开展了关于“项目跟投”的主题研究，在造访数十家房企后，发现合伙人模式俨然成为规模房企管理创新的必选项。

·做体系梳理：归纳了房企常见的七大激励机制——实股激励、期权激励、虚拟激励、项目股权、项目跟投、超额激励、绩效考核，并提炼出包含跟投进入、返本、分红和退出关键环节设计的项目跟投核心模型。

·对痛点提炼：提炼出当前房地产项目跟投体系设计与落地的“七宗罪”——内讧、误解、狐疑、浮躁、浅薄、积弱、自卑。针对这“七宗罪”，一一给出了应对之策。

·为运营保障：在匹配项目跟投体系的组织权责与运营管理方面，从组织权责、新运营、运营人才等方面提出了相应参考。

·实战：对不同类型的典型房企进行了深入解剖，包括典型上市房企、区域上市房企和国企，集中萃取了包括万科、碧桂园、新城控股，以及国企招商蛇口、越秀等多家典型房企成熟的跟投管理策略，进行了深入剖析与解读。

·图文并茂：配有大量的图表、数据，观点新颖并富有启发性，希望给读者带来良好的阅读体验。

房地产行业的发展逐渐进入“无人区”，逐渐丧失了可以参照的范式和先例。当前正是房地产行业突破瓶颈的历史时刻，同时也对企业的创新能力和开拓勇气提出了更高的要求。

本书基于当前行业的新热点，对项目跟投机制的设计机制进行了解构，从跟投进入、返本、分红和退出等四个关键环节的设计视角出发，对于这些关键环节如何与经营导向相结合进行了深入提炼和总结。选取了推行项目跟投机制不同规模、不同类型的典型房企进行实证研究，从管理背景、制度要点、推行落地到业绩效果等不同视角进行分析研究，帮助读者思考在不同背景下，房企跟投机制如何结合企业自身实际情况做好差异化设计，从而助力企业更好地推行跟投机制，以便发挥跟投机制组织的威力。

序

前言

章 风起——“自组织”风口下的项目跟投核心机制设计

节 跑步前进，房地产行业进入“合伙人”时代

一、房地产下半场风险骤增，传统模式下矛盾丛生

二、“大象比猴子跑得快”，激励机制创新箭在弦上

三、吸引能获取资源的人才已成为新时代人才战略

四、房企快速扩张倒逼企业经营权下放，责权利难对等

五、项目跟投已成为高增长房企管理创新的必选项

第二节 从科层制到自组织，激励体系的前世今生

一、七大激励机制，展现激励体系的前世今生

二、内外部环境日新月异，传统激励模式难当使命

三、多层级合伙人激励体系，激发自组织时代大潜能

四、外部竞争加剧，内部竞争提效，“共享”“共担”应运而生

五、项目跟投并非新事物，特定阶段登上历史舞台

第三节 项目跟投核心模型和关键环节设计的考量

一、项目跟投机制设计的战略思考和适用范围

二、项目跟投通用核心模型和四大关键环节设计

三、国有房企推行项目跟投体系的差异化设计

四、典型房企项目跟投核心模型解构及两大主流跟投模式

五、跟投体系的组织搭建和业务流程八大关键审批点控制

六、推行项目跟投体系面临的误区与挑战

第二章 云涌——项目跟投设计与落地的“七宗罪”

节 宗罪：内讧

一、项目跟投的实质是否是职业经理人侵占了股东利益

二、项目跟投是否只针对核心骨干而不能开放给普通员工

第二节 第二宗罪：误解

一、是否只要跟投就能赚钱，项目做好、做坏一个样

二、跟投员工是否只能在项目清算时才能退出

三、同股不同权在实际操作中有何风险

第三节 第三宗罪：狐疑

一、如何确定项目跟投金额

二、企业是否应该给跟投员工提供资金杠杆

三、项目跟投是通过有限合伙企业还是基金公司进行跟投

第四节 第四宗罪：积弱

一、是否可以由跟投人员对项目总经理进行票选

二、跟投之后，是否给跟投人发布项目经营动态以及发布哪些信息

三、运营不强的企业能否进行跟投

第五节 第五宗罪：自卑

一、中小型房企要不要进行跟投

二、国有房企如何进行跟投

第六节 第六宗罪：浮躁

一、高利润、慢周转项目和文旅类项目能否进行跟投

二、“瘦狗”项目能否进行跟投以及如何避免跟投中的“挑肥拣瘦”

第七节 第七宗罪：浅薄

一、自持项目和商业项目如何进行跟投

二、一、二级项目和旧改项目如何进行跟投

三、项目跟投是灵丹妙药，是否能包治百病

第三章 争流——项目跟投体系下组织权责和运营管理

节 组织重构：界定组织权责边界，重视经营人才培养

一、驱动自组织，重新界定组织管控和权责边界

二、重视经营人才，打造项目总经理的“黄埔军校”

第二节 管理提升：构建标准化体系，夯实管理的基础

一、标准化体系对房企的重要作用

二、典型房企的标准化体系建设之路

三、房企构建标准化体系的内涵与落地面临的挑战

四、推动房企标准化体系建设的四大关键路径

五、推动标准化体系建设的组织保障

第三节 运营适配：弹性经营，构建适配项目跟投的新运营

一、集团管控：以经营计划为核心，弹性经营，产销匹配，完成增长目标

二、项目运营抓手：以利润结果管理为目标，以现金流管理为核心

三、上下连接枢纽：做好会议与报告——运营动态监控、分析、预警

第四节 经营下放，数据上传：开启房企智慧经营新征程

一、房地产行业发展现状及面临的管理挑战

二、新型智慧经营解决方案思路

第四章 弄潮——典型房企项目跟投实践案例

节 十年称霸路：行业典型的组织激励进化之路

一、转型升级、内外交困，B企欲推事业合伙人制谋破局

二、集团层面的持股计划+项目层面的跟投机制，从员工转变为合伙人

三、项目跟投：B企项目跟投机制的六大核心要点

四、落地执行：B企跟投机制落地的六大抓手

五、辅助转型升级：事业合伙人制推动了B企职业经理人制度进化

六、方案点评：经营管理目标导向，“共创”“共享”更要“共担”

第二节 黑马崛起：跟投先行者千亿冲刺大闯关

一、千亿冲刺：F企背后的组织激励动因

二、激励机制：与时俱进，突出

三、项目跟投：F企项目跟投机制的六大核心要点

四、F企项目跟投落地的五大抓手

五、推行跟投后，不断刷新历史表现

六、方案点评：夯实基础，水到渠成

第三节 虎出山林：珠三角新锐房企跟投设计心法谋破局

一、在规模化发展困境及新的发展战略下，跟投成 K企必然选择

二、K企项目跟投方案六大核心要素

三、落地执行：K企跟投机制落地的六大抓手

四、跟投成效：突破增长瓶颈，2017年销售重回增长轨道

五、方案点评：激励为先，稳赚不赔

第四节 强势归来：新时代的国企组织创新之道

一、房地产行业集中度快速提升，国有房企激励机制面临巨大挑战

二、国企项目跟投机制设计的核心要点

三、国企跟投面临的主要难点及突破策略

四、国企跟投落地的六大核心抓手

五、国企跟投成效：部分国企已初见成效，业绩强势回归

六、国企跟投点评：道路曲折，但前途依然光明

第五节 基于业务赋能和管理提效的项目跟投整体解决方案

一、房企项目跟投体系落地面临的四大挑战

二、基于典型房企实践的“1+1”项目跟投整体解决方案

三、项目跟投管理系统，打造在线化和具有公信力的项目跟投平台

四、项目投资收益管理系统，夯实和提升项目团队的经营管理能力

五、“ 1+1”项目跟投管理整体体系IT落地实战案例

结束语

明源地产研究院

致力于推动中国房地产业管理创新

成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云链、云空间）与全国数千家房地产企业深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、培训及管理佳实践研究四大领域，持续挖掘泛地产各领域创新典型案例，推动中国房地产管理创新。目前研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验，深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产增量市场和存量市场两大板块，聚焦房地产战略转型与创新、存量资产运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究团队。

持续推出“中国房地产业管理研究成果”

创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近5万册； 2011年，出版《房地产项目运营佳实践》，累计销量近5万册；2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，累计销量已突破4万册；2013年，开通“明源地产研究院”微信公众号，目前粉丝量已突破60万，后续还将努力向更高目标突破。

改变房地产业环境，塑造合伙人制自驱团队

·体系：阐述跟投机制四大关键环节的设计心法和秘诀

·实战：跟投机制和经营追求融会贯通，臻至无为而治

·案例：典型房企跟投机制大解构，助力企业持续优化

第一节 跑步前进，房地产行业进入“合伙人”时代

随着中国市场大环境的风云变幻，房地产行业大环境也变得扑朔迷离，投资风险不断加大。随着房地产行业进入下半场，“天赐利润”的时代已经成为过去，行业增长模式已经发生根本性变化。在此背景下，企业业绩的增长由传统的依靠资金、土地变得越加依赖个体效率。“人”作为资源要素的价值变得越来越凸显，而相应的组织创新的优化配套也越加迫切。

对于房企而言，组织体系内原有的“下任务”模式，更多的是集团与区域之间的谈判和台面上的数字游戏，而合伙人制下的“跟投”，则赋予了更多的利益绑定和共荣共损的含义，从“赚钱”到“分钱”模式，能够激发员工的积极性。由此，通过合伙人制实现与核心人才的利益捆绑、风险共担，成为典型房企的共识。

万科集团、碧桂园集团是项目跟投机制的先行者，之后金地集团、新城控股、龙湖集团、绿地集团等房企迅速跟进，项目跟投在地产行业迅速蹿红。调查显示，目前中国房地产企业前50强中，有超过50%的企业实施了项目跟投；前100强中，有40%的企业实施了项目跟投。截至2017年2月，某企业有583个项目引入合伙人制；而万科集团累计跟投项目308个，合伙人权益占比3.4%。可以说，近年来，项目跟投在房地产行业如潮水般汹涌而来。

为什么在短短几年间房地产行业就以迅雷不及掩耳之势进入了“合伙人”时代？这背后有着房地产行业变化的深刻原因，如果不了解这些原因，对“项目跟投”的认识就会停留在表面。我们从以下四个方面来详细阐述房企纷纷投入到项目跟投这场管理创新大潮中的根本原因。