这是一本教你避坑的商品房投资指南。 由从事房产诉讼业务10多年的老王律师，站在处于弱势地位的业主角度，结合其执业经验编写而成。 全书包括楼书广告、认筹与认购、茶水费与团购费、商品房预售合同、商品房的交付、房屋质量问题、产证办理、车位之争、售后包租9个专题。专题涵盖了业主购房过程中发生纠纷频率较高的热点领域，针对开发商惯用套路，结合实务案例，提出业主切实可行的反击策略，最终在老王律师的帮助下，业主可以实现利益最大化、风险最小化的终极目标。

本书由从事房产诉讼业务10多年的律师，站在处于弱势地位的小业主角度，结合自己的执业经验编写而成。全书包括楼书广告、认筹与认购、茶水费与团购费、商品房预售合同、商品房的交付、房屋质量问题、产证办理、车位之争、售后包租9个专题。专题涵盖了小业主购房过程中发生纠纷频率较高的热点领域，针对开发商惯用套路，结合实务案例，提出切实可行的反击策略，最终在律师的帮助下，小业主们可以实现利益**化、风险最小化的终极目标。

第一章　楼书广告一　楼书广告的现状（一）雷人的楼书文化（二）开发商设计的免责条款二　法律性质：是要约邀请还是要约？（一）认为是要约邀请的观点（二）认为是要约的观点三　常见争议四　业主反击策略与技巧第二章　认筹与认购书一　认筹（一）认筹的概念（二）认筹的法律性质（三）认筹存在的问题二　认购书（一）认购书是预约合同（二）认购书的法律效力三　预约合同转化为本约合同（一）转化的条件（二）区分预约合同与本约合同四　预约合同的违约责任承担方式（一）继续履行（二）赔偿损失（三）支付违约金（四）适用定金罚则五　认购书中的定金（一）认购书中定金的性质（二）定金的数额限制（三）定金罚则的适用六　常见争议七　业主反击策略与技巧第三章　“茶水费”与团购费一　“茶水费”（一）何为“茶水费”（二）“茶水费”的收取方式（三）“茶水费”的负面影响二　团购费（一）团购费现状（二）团购费的相关规定及处罚措施（三）团购费的退还问题三　常见争议四　业主反击策略与技巧第四章　商品房预售合同一　商品房预售合同的基本常识（一）预售与现售的区别（二）合同示范文本的使用二　预售合同中的格式条款（一）格式条款的相关法律规定（二）格式条款的认定标准（三）格式条款无效的情形三　预售合同的效力概况（一）业主可以主张合同无效的5 种情形（二）业主可以撤销合同的5 种情形（三）业主可以解除合同的12 种情形（四）惩罚性赔偿：退一赔一的5 种情形四　常见争议五　业主反击策略与技巧第五章　商品房的交付一　交付条件（一）法定条件（二）约定条件二　交付的流程（一）正常流程（二）强行交房三　逾期交房的认定标准及法律责任（一）认定标准（二）开发商承担的违约责任四　常见争议五　业主反击策略与技巧第六章　商品房的质量问题一　商品房质量问题的类型（一）常见的质量问题（二）空气质量问题二　精装房质量问题（一）精装房的定义（二）问题频发的原因（三）精装房装修存在的风险三　质量问题的认定方法及责任承担（一）认定方法（二）开发商承担的违约责任四　常见争议五　业主反击策略与技巧第七章　产证办理一　大小产证与发证模式（一）大产证（二）小产证（三）交房即发证模式二　逾期办证的原因（一）开发商的原因（二）非开发商的原因三　逾期办证的认定标准及法律责任（一）认定标准（二）开发商承担的违约责任四　常见争议五　业主反击策略与技巧第八章　车位之争一　车位分类（一）产权车位（二）无产权车位（三）人防车位二　车位的产权归属（一）地上车位（二）地下车位三　“天价车位”背后的故事（一）车位定价放开（二）规避政府限价（三）捆绑车位销售的法律效力四　常见争议五　业主反击策略与技巧第九章　商铺陷阱：售后包租一　售后包租的概念与特征（一）售后包租的概念（二）售后包租的特征二　售后包租的常见模式（一）三种常见模式（二）售后包租的优劣势三　售后包租法律风险分析（一）民事风险（二）刑事风险四　常见争议五　业主反击策略与技巧第十章　诉讼为王一　业主的维权方式与痛点（一）业主的维权方式（二）业主的痛点二　诉讼为王（一）首选诉讼的原因（二）诉讼的基本思路和策略三　利益最大化与风险最小化的权衡（一）权衡需要考虑的因素（二）常见的诉讼请求对比分析四　业主自助立案指南（以上海退房退款案件为例）（一）起诉前的准备工作（二）立案（三）财产保全

楼书广告的现状 （一）雷人的楼书文化a 1.地段篇 （1）地段偏僻——告别闹市喧嚣，独享静谧人生。 （2）周边嘈杂——坐拥城市繁华，感受摩登时代。 （3）荒山秃岭——与大自然亲密接触。 （4）刚有规划——轨道交通在即。 （5）零星班车——接驳CBD（中央商务区）。 （6）挨着铁道——便利交通，四通八达。 （7）地势很低——私家领地，冬暖夏凉。 （8）价格奇高——奢华生活，贵族气息。 2.规划篇 （1）规划不好——小资情调，折射后现代生活。 （2）户型很烂——个性化设计，稀缺绝版户型。 （3）弄个圆顶——巴洛克风情。 （4）搞个楼尖——哥特式风格。 （5）前后楼快挨上了——邻里亲近，和谐温馨。 （6）弄个喷水池——英伦风情，北欧享受。 （7）门口有保安——私人管家，尊贵生活。 3.配套篇 （1）挨着臭水沟——绝版水岸风光。 （2）挖了小池塘——临湖而居，演绎浪漫风情。 （3）周围是荒草地——超大绿化面积，拥抱无限绿意。 （4）旁边是小土包——依山而居，享受山里空气的清新。 （5）有家信用社——坐拥CBD。 （6）有个居委会——紧邻中心政务区。 （7）有所小学——浓郁人文学术氛围，让你的孩子“赢在起跑线上”。 （8）有家小诊所——零距离就医，拥抱健康。 （9）有五平方米的超市——便利生活，触手可及。 （10）有个垃圾站——人性化环境管理。 （二）开发商设计的免责条款 1.排除楼书广告适用的合同条款 开发商为了最大限度地降低风险，通常会在多达50~100 页的出售合同中，夹杂排除楼书广告适用的合同条款。以下示例截取自开发商常用的买卖合同，这些合同都是在政府范本基础上修改而成的，不构成侵权。 基本内容如下： 例1：双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料（如楼书、广告、沙盘模型等）均不作为合同的组成部分，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。甲方建设的样板房及样板区仅就房屋装修风格和装修效果为乙方提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边环境等并非交付标准，交房标准按照本合同及补充条款相关约定执行。a 例2：双方确认，甲方在楼书或广告中的笔误或表述的内容与本合同相抵触的应以本合同的内容为准；甲方在楼书或广告里根据本合同签订时所获得信息对规划或建设中的本项目或本项目周边公共设施和商业网点的介绍，应以政府最终确定的方案和实际建成的结果为准，其介绍对甲方不构成约束力。b 例3：甲方的广告和宣传资料（包括但不限于甲方通过电视、广播、报纸或户外大牌等发布的广告、楼书、销售手册、楼盘模型、宣传折页、房型图册、App、演示多媒体、微信宣传资料、样板房等相关数据和图片资料等）主要作为宣传之用，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，不作为确定双方权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准的文件及交付时的实际情况为准，房屋具体构造与尺寸及在整个楼栋或小区中的相对位置最终以城建档案归档的工程图纸为准。甲方无须就该等变化通知乙方，亦无须就此对乙方承担责任。a 例4：甲方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息不作为最终交房标准，亦不作为本合同的组成部分，其内容对本合同当事人不具有约束力。甲方特别提示乙方：样板房仅作乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束。甲方在销售广告、模型和宣传资料等方面对商品房开发规划红线范围之外的公共设施、道路交通等情况进行介绍、说明或引用的，该等介绍、说明或引用仅具有参考作用，不构成对甲方具有约束性的法律文件，具体以实际实施的项目为准。乙方购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化与甲方无关。b 例5：本补充条款及补充条款二构成出售合同不可分割的组成部分，与出售合同以及所附的其他附件一起构成一份完整的合同。除此之外，任何一方不得援引任何其他书面的、口头的或其他形式的承诺、声明、广告、告示、宣传资料、协议作为合同的一部分。未经甲方书面授权， 甲方雇用的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件均属无效。甲方所作的售楼广告、售楼书、样板房等推广材料仅为宣传目的而设立或提供，不得列为本合同的附件或组成部分，乙方也不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。出售合同的《特别告知》或说明部分不是合同的组成部分，双方均承诺不援引该部分文字向对方提出任何要求或者主张。甲方向乙方展示的示范单位（样板房）、楼书、效果图及

作为一名专门从事房地产业务的律师，笔者执业也 有10年了，早就有写一本关于房地产实务的书的想法， 但迟迟没有动笔。近些年，笔者在代业主与开发商对抗 时发现，许多业主本来是正常维护自己的合法权益，却 因处于弱势而常常被开发商诬陷为“房闹”。 2020年国庆节刚过，笔者正在处理的几起起诉开发 商的案件中又出现类似情况。搜了市面上的书籍，专门 帮助业主对抗开发商的不多。因此，就有了写这本书的 冲动。 本书从楼书广告、认筹与认购书、“茶水费”与团 购费、预售合同、交付、质量问题、产证办理等实务中 出现纠纷频率较高的专题入手，站在业主的角度上，从 笔者代理上海地区案件的经验出发，做出专业的法律分 析，帮业主发现购房中的风险，提出有效的反击策略与 技巧。 结合实务经验，告诉业主在诉讼中争取自己的权利 要具备下面几个条件： 一是心态上有战胜对手的始终如一、持之以恒的信 心； 二是战略上藐视敌人，战术上重视敌人； 三是委托专业房产律师，看近几年胜诉的类似案例 ； 四是有组织能力； 五是声东击西，力争取得意想不到的效果； 六是技术上抽丝剥茧、精耕细作； 七是知晓开发商的常用套路，如拖、哄、骗等，一 一破解。本书旨在帮助业主在自己的权利受到侵害时， 勇敢地向开发商说“不”，拿起法律武器保护自己的财 富。 本书摒弃晦涩难懂的法律术语，具备实操性。希望 业主能根据本书内容，达到维权的目的。＂