本书根据房地产项目开发的不同阶段，围绕“房地产开发合规”这一主题，分为项目的获取与融资、规划报建、建设施工、项目销售、物业商管和项目开发的税务风险等六个章节。本书呈现了房地产项目开发过程中的常见高发违规情形。*对各项风险的合规来源、构成要件进行深入剖析，解读典型案例，便于读者快速理解监管政策及监管要点。同时，本书对于每一风险点的合规路径和纠正机制进行简明理，提供实务指引。

我国房地产行业已进入精细化合规管理的时代，本书可以作为一个有益的行业观察窗口，供房地产开发从业人员、从事房地产开发业务的律师及公司法务等了解房地产行业的实操细节、运行规则，以及规则与实践的区别、变化、衔接等。

吴方荣

律师执业20年，擅长诉讼仲裁、投资并购和公司治理。现为北*中伦（杭州）律师事务所合伙人，担任杭州市律师协会第八届、第九届房地产专业委员会主任、杭州仲裁委员会资深仲裁员、浙江大学光华法学院诉讼法专业实务导师等。

成就及荣誉：

2023-2024年，连续荣登《钱伯斯大中华区指南》推荐榜单，获推荐专业领域：房地产

2022-2024年，连续荣登《亚洲法律概况》中国法律市场榜单，在房地产领域获评为“知名律师（Notable Practitioner）”

2021-2024年，连续入选The Legal 500（法律500强）亚太地区榜单，获评为“领先律师（Leading Individuals）”及浙江区域：杭州推荐律师，并获得房地产与建设工程领域（Realestate and Construction）特别推荐

2018年被浙江省律师协会评为“浙江省优秀专业律师（房地产专业类）”

2012年被浙江省省直律师协会评为“第三届优秀专业律师（房地产）”

2012年被浙江省律师协会授予“浙江省优秀青年律师”荣誉称号

目录

房地产开发合规概述

　一、房地产开发的特点和形势在呼唤强合规

　二、房地产开发企业合规的概念和目标

　三、本书的主要内容和解决的问题

第一章　房地产项目获取与融资环节合规

第一节　房地产项目获取环节

　一、土地招拍挂取得的合规风险

　　（一）借名竞买

　　（二）自身资金来源不合规

　　（三）串通投标

　二、资产收购的合规风险

　　（一）违法转让以出让方式取得的国有土地使用权

　三、股权收购取得的合规风险

　　（一）不进行反垄断申报

　　（二）股权转让中签订价款不一致的阴阳合同

第二节　房地产项目融资环节

　一、向金融机构融资的合规风险

　　（一）以欺骗手段取得金融机构贷款

　　（二）*法占有金融机构的贷款

　二、民间融资的合规风险

　　（一）*法吸收公众存款或者变相吸收公众存款

　　（二）集资诈骗

第二章　 房地产项目规划报建环节合规

第一节　房地产项目规划的合规风险

第二节　房地产项目报建的合规风险

　一、施工前报建手续合规

　　（一）环境影响评价

　　（二）消防设计审查

　　（三）未取得建设工程规划许可证擅自施工

　　（四）行贿风险

　二、施工后报建手续合规

　　（一）提供虚*材料申请预售许可证

　　（二）环境保护设施验收

　　（三）消防验收

第三章　房地产项目建设施工环节合规

第一节　施工准备阶段

　一、施工准备阶段的招标投标流程

　　（一）招标投标流程合规

第二节　施工阶段

　一、开竣工合规

　　（一）无施工许可证先行施工

　　（二）逾期开工

　　（三）验收程序不合规

　二、施工管理合规

　　（一）环境污染问题

　　（二）遭受黑恶势力强揽工程

　三、施工质量合规

　四、商品房改造及精装修合规

第三节　采购和供应商环节的合规

　一、反商业贿赂合规

第四章　房地产项目销售环节合规

第一节　销售资格合规

　　（一）无预售许可证销售

　　（二）无现售备案销售

　　（三）无外销证销售

第二节　销售价格合规

　　（一）未明码标价

　　（二）强制捆绑销售

　　（三）价格欺诈诱导消费

　　（四）高于或低于备案价销售

第三节　销售广告合规

　　（一）未具备法定条件提前发布广告

　　（二）广告内容违反禁止性规定

　　（三）虚*宣传

　　（四）有奖销售

　　（五）售后返租

第四节　销售文件合规

　　（一）预售合同未备案

　　（二）销售文件约定保修年限与国家相关规定不一致

第五节　销售资金监管合规

　　（一）预售资金不入监管账户

　　（二）擅自挪用预售资金

第五章　物业管理及商业运营合规

第一节　物业管理合规

　一、房企住宅前期物业招投标程序合规

　二、房企办理物业承接查验手续合规

　三、住宅前期物业费定价合规

　四、物业服务业务转委托合规

　五、物业共用部位对外经营合规

第二节　商业经营合规

　一、房企对外租赁用途合规

　二、招商营销宣传方式合规

　三、产权式商铺经营模式合规

　四、经营场所消防安全合规

　五、商业综合体演出程序合规

第六章　房地产项目开发的税务合规

　一、企业所得税和土地增值税的成本分摊方式适用错误

　二、未按规定确认预收收入并预缴税款

　三、视同销售业务未按规定申报

　四、开发产品完工后不及时进行项目清算

　五、票据不合规导致少缴税款

后记