一本权威且前沿性中国版REITs落地实操指南

中国银监会原副主席蔡鄂生， 中国资产证券化研究院理事长邢早忠倾情作序

《中国REITs操作手册》介绍REITs的前沿理论和国际经验之外，也细致地讲解了在中国的宏观环境下推行REITs项目的关键要素和实际操作流程。

《中国REITs操作手册》涵盖了REITs市场的国际经验借鉴、产品的基本原理、交易结构、产品设计、业务创新、物业评估、信用评级、法律法规、案例分析、会计税务以及基础设施REITs等内容，是一本系统而务实的REITs产品操作手册。

REITs是一种以发行收益凭证的方式，募集不特定投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营与管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资基金。2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再次提到鼓励以REITs拓宽租赁住房资金来源。政策不断鼓励通过长期运营管理提升自持物业质量，数十万亿级别的租赁市场将被催生，从开发向租赁和居住功能的转变，可以说是中国经济转型的缩影。我们已经进入了“存量地产” 与“租够并举”的新时代，能够发挥盘活存量和经济去杠杆功能的REITs市场值得期待！

林　华

特许金融分析师、美国注册会计师、注册风险管理师。

现任中国资产证券化研究院院长，上海和逸金融董事长（cn-abs.com、fundadmin.com.cn），国家发改委、财政部PPP定向邀请入库专家，中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问，兴业银行独立董事，中意资产独立董事。

国合—耶鲁全球领导力项目导师，南开大学与西南财经大学兼职教授，厦门国家会计学院客座教授，央行《金融会计》编委，区块链联合发展组织轮值理事长。

著有《金融新格局：资产证券化的突破与创新》《中国资产证券化操作手册》《PPP与资产证券化》《FinTech与资产证券化》，译有《全球REITs投资手册》《区块链：技术驱动金融》《商业区块链：开启加密经济新时代》《FOF投资手册》《基金事务管理指南》《对冲基金管理指南》《REITs投资指南》《被人工智能操控的金融业》。

许余洁，中国人民大学数量经济学博士，现任鼎诺（北京）投资管理有限公司总经理。对外经贸大学金融学院和国际商学院两院校外导师，西南财经大学特聘研究员，中国资产证券化研究院首席研究员。曾供职于联合信用评级、中国证监会研究中心和公司债券监管部、国开证券以及北京市金融局。

罗桂连，清华大学PPP研究中心特聘高级专家，国家发改委PPP专家库定向邀请专家，中国资产证券化研究院PPP专业委员会主任委员, 中国银行间市场交易商协会法律专业委员会委员,中国水网特约评论员。清华大学管理学博士，伦敦政治经济学院访问学者，注册会计师。

彭　超，北京大学经济学硕士，现任天风证券资产证券化总部总经理。国家发改委PPP专家库专家，中国资产证券化研究院REITs专家委员会主任委员。曾供职于中信金石基金及中信证券，全程参与了国内首单私募REIT——中信启航的发起设立。获得介甫奖“2016—2017年度风云人物”。

1. 一本权威且前沿性中国版REITs落地实操手册。REITs作为房地产行业变革的下一个机遇，投资者新蓝海，持续成为房地产市场以及资本市场投资热点。

2. 这本书从整个行业的角度对REITs各个环节和主体进行了全面而且颇具前瞻性的探讨，对产品交易结构、税务筹划、评级要素、法律关键，以及会计处理都进行了详细的介绍和分析。这是一本专业机构和投资者系统了解REITs实操不可或缺的参考书。

3.市场同类书偏理论，这本书为具体产品操作实践，对业务操作过程中存在的要点、难点进行了深入的分析， 并辅以大量国内外案例作为经验借鉴，介绍了REITs产品的创新历程，对实际操作有很强的指导意义。

4. 蔡鄂生主席、邢早忠社长作序推荐，孟晓苏、 魏革军、王俊峰、刘绍统、沈炳熙、毛振华、王少波、李南青老师联袂推荐，以及中国资产证券化研究院院长林华教授领衔的最专业的翻译团队，提升业内影响力。

经过多年的发展，我国大量基础设施资产和存量不动产已经十分庞大。REITs无疑是盘活存量资产最科学的金融工具。推动中国版REITs市场发展，不但有利于打破“固定资产不能直接流入资本市场”的传统思维，还能够化解我国长期以来居高不下的债务问题。由林华教授牵头组织撰写的这本书，除了介绍REITs的前沿理论和国际经验之外，也细致地讲解了在中国的宏观环境下推行REITs项目的关键要素和实际操作流程。

孟晓苏/中房集团理事长

REITs是一种金融投资产品，通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。住建部及金融部委都明确表示过要推进REITs试点，落实十九大报告中“租购并举”的要求。此外，这本书对业务操作过程中存在的要点、难点进行了深入的分析， 并辅以大量国内外案例作为经验借鉴，介绍了REITs产品的创新历程。对于政策制定者而言，也具有相当高的参考价值。

魏革军/《中国金融》主编

REITs有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。在房地产“去库存”成为主基调，存量市场占据主导地位的市场环境下，REITs势必迎来大规模增长。这本书涵盖了REITs产品的基本原理、交易筹划、产品设计、业务创新、案例分析等内容。该书作为一本系统而务实的REITs产品工作手册，值得推荐给所有相关从业人员。

王俊峰/全国政协委员、金杜律师事务所创始人

作为不动产证券化的一种特殊方式，REITs对公租房、长租公寓、基础设施建设等诸多方面具有重要的意义，尤其有助于住房租赁市场拓宽融资渠道、提高融资效率，更为疏导投资需求、熨平不动产市场价格以及避免非理性繁荣提供了方向。这本书用直观的语言阐述了我国REITs业务实务运作流程、方法，是值得从业人员一读的操作指南。

刘绍统/上海证券交易所副总经理

《中国REITs操作手册》一书展现了各位作者对于REITs业务的深刻理解与丰富经验，从整个行业的角度对REITs各个环节和主体进行了全面而且颇具前瞻性的探讨，对产品交易结构、税务筹划、评级要素、法律关键，以及会计处理都进行了详细的介绍和分析。在国内REITs市场即将蓬勃发展之际，我相信这本书对于各类REITs业务的从业人员、相关专业学生乃至监管机关，都有很大的参考价值。

沈炳熙/中国人民银行原金融市场司巡视员

随着我国住房制度改革节奏的加快，建设房地产长效机制日益成为社会经济中要着力抓好的重点工作。金融方面，国内首单住房租赁REIT也已经成功落地，预计住房租赁市场开展资产证券化将会加快步伐。林华教授团队的这本最新著作，对REITs进行了全面而细致的介绍，推荐给相关人士研读。

毛振华/中国诚信公司创始人、董事长、CEO

REITs可以将房地产、公共基础设施和公共服务等项目资产所产生的稳定现金流进行证券化，在为城市建设融资的同时，为全民共享经济发展成果提供理想的投资工具。该书结构清晰，逻辑严谨，配合各位作者多年实务经验的传授，是广大读者了解我国REITs产品的学习手册。

王少波/联合信用管理有限公司总裁

推行REITs是一项重大的金融创新，在鼓励住房租赁市场发展的政策导向下，对于盘活存量资产、改善金融资本供给效率、促进多层次资本市场体系的建设具有重要意义。该书结合国内最新政策与市场动态，对REITs产品的具体操作实务进行了详细的系统介绍，是一本难得的佳作。

李南青/微众银行行长

序一/蔡鄂生

序二/邢早忠

前言

第一章 REITs概述1

第一节 REITs的概念与分类2

第二节 REITs的主要特征9

第三节 REITs市场的功能和意义20

第二章 全球REITs市场概况与发展经验38

第一节 全球REITs市场38

第二节 美国REITs市场40

第三节 亚洲REITs市场53

第三章 我国境内REITs市场概况与发展经验62

第一节 境内REITs的境外探索63

第二节 境内私募REITs的市场探索70

第三节 境内REITs市场发展的经验总结79

第四章 私募REITs实务83

第一节 产品设计83

第二节 操作流程94

第三节 私募REITs案例109

第五章公募REITs实务130

第一节公募REITs政策试点130

第二节公募REITs操作流程135

第三节标准REITs案例141

第六章 REITs的法律基础与实务171

第一节 REITs的主要模式172

第二节 我国境内REITs的双SPV交易结构183

第三节 REITs的治理结构184

第四节 REITs的信息披露193

第五节 投资者保护机制201

第七章 物业评估与尽职调查208

第一节 物业评估与尽职调查208

第二节 不同类型物业评估关注点及中国内地与香港物业评估方法对比228

第三节 案例分析：一线城市核心商圈综合体247

第八章 会计和税收260

第一节 REITs的会计介绍260

第二节 REITs的税收问题277

第三节 我国REITs的会计和税收实务探讨291

第九章 REITs的信用评级301

第一节 信用评级的作用与REITs的风险特征301

第二节 REITs与CMBS在信用评级逻辑及方法上的差异307

第三节 REITs项目资产证券化信用评级的关注要点312

第四节 案例分析：东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划333

第十章 REITs投资350

第一节 REITs与境内类REITs投资逻辑概述351

第二节 机构投资者对REITs的投资动机及其需求特征分析357

第三节 REITs与其他投资的比较366

第四节 不同类型物业风险收益特征分析372

第五节 商业物业与REITs的估值与定价383

第六节 REITs投资所涉及的风险分析389

第十一章 基础设施资产证券化与REITs399

第一节 基础设施及项目融资399

第二节 基础设施资产证券化416

第三节 PPP资产证券化427

第四节 基础设施REITs439

第十二章 CMBS455

第一节 CMBS概述455

第二节 CMBS的参与主体和交易结构469

第三节 国内CMBS案例分析——天风—华贸SKP资产支持专项计划480

第十三 章对我国发展REITs市场的建议495

第一节 REITs在我国发展所面临的主要障碍496

第二节 我国开展公募REITs业务的路径探讨502

第三节 我国发展REITs市场的对策505

作者简介509