书名：商业地产新运营：不一样的破局思维  
定价：89.0  
ISBN：9787111729969  
作者：索珊  
版次：1  

内容提要：  

在一个底层逻辑已经改变的时代，商业地产如何实现持续创新与持续增长？增量时代，

消费革新，运营为王，数据领先……转型时代众声喧哗，繁花乱眼，实体商业如何在变幻莫

测中厘清思路、立足自身？如何真正看见消费者，感受消费者，回归为消费者创造更多体验

的初心？数字化、新技术如何能帮助实体商业获得新的增长？作者索珊多年来置身于国内商

业地产开发与运营一线，这本书不仅记录了她在领域内的所思所感，更直面商业人最普遍也

最棘手的问题，力图从“认知升级”的层面帮助从业者进行一场思维模式的变革。

作者简介：  

索珊女士

中国知名商业地产服务公司RET睿意德创始合伙人，行业深具影响力的趋势与洞见分享者。拥有超过20年的商业地产从业经验，在城市商业片区与综合体项目的策划与运营方面成绩卓著，于实践中萃取的理念、方法在行业广为传播和应用。长期担任多个政府的商业发展顾问，在华润万象生活、万达集团、大悦城集团、印力集团等商业企业，于战略发展、产品线创新、新模式与产品研发、标杆项目、技术在商业运营的应用实践等合作中担任核心策划成员。

全联房地产商会商业地产工作委员会副秘书长、中国商业地产界行业观察员、时代光华管理学院特聘讲师、清华经管房地产协会讲师。

关注的主题包括：新技术驱动下的商业转型，在地文化赋能城市更新、传统街区活化、商业场景创新。

热衷于女性公益分享，多次受邀ICSC地产女性小组论坛、中国人民大学Lean In Ruc。

目录：  

第一章 增长还可以持续吗

一 商业地产：创新创造增长 / 002

1 7种武器看创新：信心可以有 / 003

2 “平台”位置看创新：利润有限，聚焦提效是关键 / 009

3 5个实现创新增长的底层逻辑 / 014

4 小结 / 019

二 不“被焦虑”，从几个关键词里寻找增长机遇 / 020

1 看当下：我们的商业真的令人满意吗 / 021

2 看未来：实体商业将维持不变的“稀缺性”和“独占性” / 022

3 朝向未来的准备 / 026

4 小结 / 029

三 激活城市的商业活力，最关键的“抓手”何在 / 030

1 城市经济的硬实力，并不决定其商业活力 / 031

2 什么是城市商业活力的真正内涵 / 036

3 新样板城市都做对了什么 / 040

4 小结 / 043

四 对比美国2022 年趋势思考国内商业现状与未来 / 044

1 趋势1：实体店仍然是零售购物的关键力量 / 044

2 趋势2：缩小在线购物和店内体验之间的差距 / 045

3 趋势3：购物在社交媒体上风靡一时 / 046

4 趋势4：配送服务的“实时交付”比例更高 / 046

5 趋势5：缩减和更精选的分类 / 047

6 小结 / 048

第二章 增长新核心：为消费者创造价值

一 存量时代的增长核心：创造以客户为中心的“体验场” / 050

1 存量时代的增长困惑 / 050

2 增长难点何在 / 052

3 购物中心下一轮创新：打造“体验场” / 055

4 小结 / 060

二 可持续的增长= 消费者+ 运营效率 / 062

1 新运营时代，消费者满意度调查已经不适用了 / 062

2 数据挖掘、分析能力+消费体验提升，CEM进入眼帘 / 064

3 解决方案的正确路径 / 064

4 咨询+产品，客户体验管理的价值交付组合 / 067

5 小结 / 070

三 5 个新KPI，激发购物中心运营活力与创新 / 072

1 当下普遍采用的KPI指标有哪些 / 072

2 KPI合不合适，先看购物中心运营目标是啥 / 074

3 建立针对“利于转化的消费体验提升率”的绩效体系 / 075

4 5个值得关注的新KPI标准 / 075

5 小结 / 078

四 抓不住快变的消费趋势？给购物中心的5 条实用建议 / 079

1 消费“快变”之后的底层逻辑 / 079

2 5个建议帮助看清消费表象后的“人” / 080

3 小结 / 085

五 新零售时代，如何重新评估男女顾客的消费决策差异 / 086

1 一切都在大脑中：男人在执行任务，女人在旅途中 / 086

2 更实用还是享乐主义 / 087

3 女人喜欢打猎，男人想要快速而轻松的过程 / 088

4 女性为“乐意”付费，男性重视事实和数据 / 088

5 男人忠于品牌，女人忠于优质的服务 / 089

6 男人更有可能在移动设备上购买 / 089

7 良好的客户服务？女人想变得重要，男人想快速摆脱困境 / 089

8 小结 / 090

六 制造消费者：消费主义全球史为我们带来什么启示 / 091

1 从物物交换到钱物交换，商品是什么 / 091

2 从几便士到几百美元，品牌是产品重生的魔法棒

4 符号让“和他一样”成为恐惧 / 094

5 商品的发展史就是消费的历史 / 095

七 重新创造消费者 / 097

1 为什么要“重新”创造消费者 / 097

2 新消费更动脑、更走心 / 099

3 重新创造消费者需要“第二层思维” / 100

4 看清消费者后，我们该做些什么 / 101

5 在可增长空间内， 商业要抓住不变来应变 / 102

6 以“增长”为目标，就是极致地以人为中心 / 104

第三章 增长创空间：场景营造的目的与途径

一 中国商业格局重构下的新场景定义与搭建法则 / 108

1 新现实背景下的新现象 / 109

2 “认知溢价”时代的商业特性 / 110

3 什么是新场景 / 111

4 新场景法则的应用 / 113

5 忌与宜：需要关注的原则 / 114

6 数据：底层的支撑 / 115

二 问对10 个问题，让商业规划不走弯路 / 117

1 化描述为尺度 / 118

2 分层逐级共识目标与原则 / 118

3 10个问题引导各方快速形成商业方案共识 / 121

4 结语 / 123

三 作为非建筑师，商业咨询师如何练就空间建构能力与鉴

赏力 / 124

1 读书的意义：审美以“秩序”的样貌呈现 / 125

2 练习解构：在解构、重构下复原设计要达成的目标 / 125

第四章 增长新途径：如何让“数据”变成力量

一 2017 年国内实体商业进入精明增长期，我们如何让运营更

聪明 / 130

1 为什么实体商业需要“精明式增长” / 131

2 精明增长期如何增长 / 133

3 小结 / 134

二 4 个事实推动实体商业跨越式发展 / 135

1 4个事实奠定未来商业变化的基础 / 135

2 实体商业的4个未来图景 / 137

3 应对未来的探讨 / 139

4 小结 / 141

三 90% 的投入都失败了，5 个数字化落地的重要经验和

教训 / 142

1 决定数字化投入前，与战略同等重要的是先确定业务策略 / 143

2 放大内部人员的价值杠杆 / 144

3 以外部视角设计客户体验 / 144

4 意识到员工被替换的恐惧 / 145

5 将硅谷的创业文化带入内部 / 145

第五章 商业新运营：推动增长的力量

一 从主理人到企业家，新商业运营人的6 种能力 / 148

1 商业运营的时代演变 / 148

2 商业运营的难题 / 149

3 技术带来的能力变化 / 151

4 新商业时代，新运营人的能力模型与角色变化 / 152

二 如何打造高品质的轻资产商管品牌 / 153

1 商管公司品牌打造背后的4个困惑 / 153

2 当我们说要打造高品质商业运营服务品牌，本质上是希望获得

什么 / 154

3 商管公司的品牌打造，离不开产品主义精神 / 155

4 打造商管公司品牌，究竟该是谁的责任 / 157

5 小结 / 158

三 经济放缓，购物中心要不要缩减营销预算 / 159

1 最简单直接的降本方式容易适得其反 / 159

2 经济放缓，营销的意义在哪 / 161

3 真正该解决的问题是购物中心如何找到营销的价值 / 163

四 快速招商成功的谈判法则 / 165

1 什么是谈判 / 165

2 谈判力公式 / 166

3 向谈判专家学经验 / 167

4 准备充足，也要警惕招商谈判中的“败点” / 169

第六章 商业增长与城市更新

一 当我们说到城市更新，该如何让文化落脚 / 172

1 法国里尔：有600年历史的酒店，带你走入“博物馆奇

妙夜” / 172

2 东京中城：日本城市再生代表作 / 175

3 新现实 / 178

二 摆脱不了“行政干预”的核心区商业街改造如何

创生 / 179

1 “创生”的第一理念 / 179

2 立项前确定开发、运营主体及机制 / 181

3 城市更新的4个关键 / 184

4 常见的城市更新手段 / 188

5 一点思考 / 189

三 新现实下的社区商业创新思考 / 191

1 国内商业地产的“新现实” / 191

2 中国社区商业的发展现状与角色的重新定义 / 193

3 社区商业创新启示 / 194

4 社区商业创新思路 / 196

四 再造魅力家乡：日本传统街区重生案例 / 197

1 小樽：你的家乡可能也有一条这样的河流 / 198

2 足利：一群中小企业主推动家乡再生的责任感 / 201

3 津川：发掘区域文化的独特唯一性 / 203

4 小结 / 205

第七章 增长多色彩：商业需要“拿来主义”

一 现代都市的烟火气，隐藏50 年的新加坡社区商业

典范 / 208

1 从“东方芝加哥”到社区温情地 / 208

2 未来的提升空间 / 215

二 日本商业为何如此迷人 / 218

1 商业设计哲学 / 218

2 以人为尺度的细节 / 219

3 匠心是生命力的源泉 / 222

三 玫红色的法国老佛爷，朱红色的国内百货，两者到

底有何差距 / 224

1 生存优越感与适者生存的压力 / 225

2 让时尚属于每一个人 / 225

3 博物馆馆长与二房东 / 227

4 为朱红添些柠檬黄 / 227