全面梳理

本套丛书全面梳理了买*合同、服务合同、保险合同、房屋租赁合同等各个合同专题在司法实践中存在争议的热点、疑点、难点问题，以司法实践和理论相结合为基础进行归纳总结，每个专题梳理出的有效案例均接近或超过1000个，能够有效覆盖各个专题领域的各个法律适用问题。

准确适用

本套丛书从海量的案例数据中提炼出具有代表性的、指导性的案例，尤其以*高人民法院发布或者认可的指导性案例、公报案例等典型案例为主，包括截至图书出版时人民法院案例库入库的部分典型案例，并结合《民法典》及其相关司法解释的新规定、新精神对案例展现的法律适用规则进行总结、解读，可以帮助读者准确地适用法律解决问题。

有效参考

本套丛书在每一专题中，首先确定该类纠纷的争议焦点，即从实务纠纷中选择多发和疑难的问题，然后依据现行法律和司法解释规定、民事理论，对其进行深入分析，力争使法律条文变为看得清、摸得着的鲜活规则，为法官、律师等法律工作者以及当事人办理相关合同纠纷案件提供有效的参考与借鉴。

本书为丛书之一，全书分为十二个专题。第一专题为物业服务合同纠纷概述，较为全面介绍分析了物业服务合同一般性问题如概念等，以及未归进专题中的业主、物业服务人义务、业主整体利益处理等内容。其后依次分为合同关系、主体、效力、违约与赔偿、终止、物业费支付、抗辩、安全保障、物业服务人权利、业主委员会权利、业主权利纠纷等十二个专题。在每一专题中，基本上是以该类专题理解、法律适用以及纠纷处理三大部分展开分析，便于读者有重点查阅。围绕专题的纠纷类型特点又进一步分类确定具体内涵，如业主权利纠纷，分为三大块即业主权利理解、业主撤销权行使处理、业主权利疑难问题，每一块针对实践中存在问题和争议进行剖析，用案例佐证阐述。在每一专题三大部分之下，根据作者要分析问题的多少划分若干细目并列入目录以供阅读。对其阐明的观点，均有一至三个案例实证。

王 军

男，汉族，新疆人，1951年8月出生，新疆广翼律师事务所律师。1988年专科毕业于北*大学法律系，1997年本科毕业于中央党校函授经济管理专业，2005年自学考试律师本科专业。2003年取得国家司法考试资格证（C证），2004年取得企业法律顾问资格证，2007年取得国家司法考试资格证（A证）。1996年12月以前在检察系统工作，2002年5月以前在法院系统工作，后*休从事法律服务工作。

先后在《中国法学》、《中外法学》、《法学杂志》、《法律适用》、《人民司法》、《人民检察》、《检察理论研究》、《国家检察官学院学报》、《检察实践》（后更名为《中国检察官》）、《北*市政法管理干部学院学报》（后更名为《北*政法职业学院学报》）、《人民法院案例选》、《中国审判案例要览》、《财会通讯》、《新疆社会科学》、《新疆社科论坛》等报纸刊物上发表一百多篇论文和案例分析。著有《民商事理论与实务研究》《合同法理论与实务研究》《保险法理论与实务研究》《合同法理论与实务研究续卷》《建设工程施工合同纠纷处理实务——1060个典型案例总梳理》。相关作品获*高人民法院三等奖三次，国家税务总局及中国税务学会二等奖一次，新疆维吾尔自治区一等奖二次、二等奖三次、三等奖五次、优秀奖二次。

目　录

专题一　物业服务合同纠纷概述

　一、物业服务合同理解

（一）物业服务合同含义

（二）物业服务合同特征

（三）物业服务合同义务

（四）物业合同纠纷举证

　二、物业服务合同法律适用

（一）物业服务合同特殊性

（二）公共设施的权属归属

（三）入住后房屋质量责任划分

（四）行政主管部门对业主处罚

（五）物业服务合同诉讼时效

　三、物业服务合同纠纷处理

（一）业主整体利益处理

（二）业主共有收入处理

（三）专项维修资金处理

（四）旧楼加装电梯处理

专题二　物业服务合同关系纠纷

　一、物业服务合同关系理解

（一）物业服务合同关系含义

（二）物业服务合同关系成立

（三）物业服务合同关系类型

　二、物业服务合同关系法律适用

（一）不定期物业服务合同关系

（二）转委托合同关系

（三）小区停车关系

　三、物业服务合同关系纠纷处理

（一）事实物业服务合同关系处理

（二）前期物业服务合同关系处理

（三）物业服务合同关系处理

专题三　物业服务合同主体纠纷

　一、物业服务合同主体理解

（一）合同主体含义

（二）合同主体范围

　二、物业服务合同主体法律适用

（一）业主认定

（二）业主委员会

（三）物业服务人

（四）业主委员会负责物业服务

　三、物业服务合同主体纠纷处理

（一）业主委员会诉讼主体处理

（二）物业服务人诉讼主体处理

（三）物业费交纳主体处理

（四）业主起诉主体适格处理

（五）非业主诉讼主体适格处理

专题四　物业服务合同效力纠纷

　一、物业服务合同效力理解

（一）合同效力含义

（二）合同效力范围

（三）合同效力终止与变更

　二、物业服务合同效力法律适用

（一）合同效力判断认定

（二）商品房合同涉及物业部分效力

（三）开发商制定临时管理规约效力

（四）业主大会会议决议效力

（五）业主公约或章程效力

　三、物业服务合同效力纠纷处理

（一）服务合同无效处理

（二）限制业主权利合同条款处理

（三）超出职责权利行为效力处理

（四）超出合同约定行为效力处理

（五）超出指导价物业费标准效力处理

（六）限制业主共同管理权条款效力处理

专题五　物业服务责任与赔偿纠纷

　一、物业服务责任理解

（一）合同责任含义

（二）法律责任范围

（三）合同违约形态

　二、物业服务合同违约法律适用

（一）物业服务人违约认定

（二）违约责任与合同性质关系

（三）违约责任与物业服务范围

（四）业主物业使用人违约认定

　三、物业服务人赔偿处理

（一）合同损失赔偿处理

（二）保养维修不当赔偿处理

（三）物业服务人减免赔偿处理

（四）混合过错赔偿处理

专题六　物业服务合同终止纠纷

　一、物业服务合同终止理解

（一）合同终止含义

（二）合同解除范围

（三）合同解除涉及业主问题

　二、物业服务合同终止法律适用

（一）合同任意解除

（二）物业服务人解除

（三）合同解除溯及力

　三、物业服务合同终止纠纷处理

（一）合同终止处理

（二）合同解除处理

（三）出租车位合同终止处理

专题七　物业服务费支付纠纷

　一、物业服务费支付理解

（一）物业费支付含义

（二）物业费支付认定

（三）滞纳金收取认定

　二、物业服务费法律适用

（一）物业费降低标准

（二）物业费变更调整

（三）物业费特别约定

（四）空置房收费标准

　三、物业服务费支付处理

（一）物业费扣减处理

（二）返还物业费处理

（三）物业费诉讼处理

（四）合同终止物业费处理

（五）物业费债权转让处理

（六）拍卖房屋积欠物业费处理

专题八　物业服务费抗辩纠纷

　一、物业服务费抗辩理解

（一）物业费抗辩含义

（二）正当理由抗辩理解

　二、物业服务费抗辩范围

（一）服务质量抗辩

（二）房屋质量和开发商违约抗辩

（三）未接受或未享用抗辩

（四）物业使用人抗辩

（五）停车位收费抗辩

（六）侵权抗辩

（七）不存在合同关系抗辩

（八）物业费收取抗辩

　三、物业服务费抗辩疑难问题

（一）抗辩理由认定

（二）抗辩理由发展

（三）一层电梯费抗辩

专题九　物业服务安全保障纠纷

　一、物业服务安全保障理解

（一）物业服务安全保障含义

（二）物业服务安全保障范围

（三）物业服务人社会责任

　二、物业服务安全保障法律适用

（一）安全保障责任认定

（二）安全保障到位举证

（三）安全保障责任类型

　三、物业服务安全保障疑难问题

（一）安全保障责任致害原因与处理关系

（二）安全保障责任与不可抗力关系

（三）安全保障责任与业主配合关系

（四）商场物业服务人安全保障义务

（五）安全保障责任与噪声污染关系

专题十　物业服务人权利纠纷

　一、物业服务人权利理解

（一）物业服务人权利含义

（二）物业服务人行使管理权

（三）物业服务人紧急处置权

（四）物业服务人诉讼权

　二、物业服务区域认定

（一）物业服务区域含义

（二）物业服务区域理解

（三）物业服务区域的划分

（四）专有区域和公共区域区分

（五）居住与非居住物业区域

　三、物业服务区域疑难问题

（一）小产权房区域管理

（二）小区停车位处理

（三）小区维修费处理

（四）业主协助义务处理

（五）共用设施维修费用处理

专题十一　业主委员会权利纠纷

　一、业主委员会权利理解

（一）业主委员会含义

（二）业主委员会成立

（三）业主大会决议

　二、业主委员会权利法律适用

（一）业主委员会权利行使

（二）业主委员会诉讼权利行使

（三）业主委员会权利限制

　三、业主委员会权利纠纷疑难问题

（一）业主委员会行使程序处理

（二）业主委员会交接争议处理

（三）业主委员会指导监督处理

（四）业主委员会备案审查处理

（五）业主决议司法审查度

专题十二　业主权利纠纷

　一、业主权利理解

（一）业主权利含义

（二）业主权利范围

（三）业主权利与管理规约冲突

（四）业主管理权限冲突

（五）业主专有权权限边界

　二、业主撤销权行使处理

（一）业主撤销权理解

（二）业主撤销权范围

（三）业主撤销权特殊情形

（四）业主撤销权举证责任

　三、业主权利疑难问题

（一）业主抵销理解

（二）业主知情权边界

（三）业主权利司法审查

（四）业主表决权计算依据

　附录1　中华人民共和国民法典（节选）

　附录2　物业管理条例

　附录3　*高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2021.1.1）

　附录4　*高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（2021.1.1）