【实务问题】　　本书包含了农村土地与房屋的各类法律问题，涉及农村房屋建造、装修、买卖、租赁、集体土地房屋征收与补偿，农村不动产权益继承与遗赠以及地役权、农村分户等相关实务问题。　　【实务操作】　　详细阐述了农村土地制度改革的进展情况，尤其是从2014年开始的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点工作的情况与经验，全面涉及了相关法律、法规、规章制度，尤其是新发布的《农村集体经济组织法》和修正后的《土地承包法》《土地管理法》及其实施条例的相关内容。　　【案例指引】　　本书广泛引用实务案例，力求做到理论与实践相结合，为读者提供更具有参考性和实践意义的实务操作与指引。　　

　　俞建伟，1976年8月31日出生，浙江省宁波市象山县人。1997年从西北工业大学航天学院本科毕业，获工学学士，后获得法学学士与教育学硕士学位。1997_2010年，在宁波大学工作，获评副研究员职称，期间曾在法学院开设多门课程。2003_2010年在浙江众信律师事务所任兼职律师。2010_2017年，在中国科学院宁波材料所从事科技合作与技术转移工作。2018_2019年，在宁波市律师协会工作，担任专职副秘书长。2020年起，到浙江合创律师事务所工作，重新开始律师执业，主要从事民商事与知识产权领域业务，并开展不动产领域与商业秘密领域的相关法律研究。现是宁波仲裁委员会仲裁员，被宁波大学聘为法学院兼职硕士生导师，并被相关政府部门聘为宁波市农业农村普法讲师团成员、宁波市既有住宅加装电梯专家、宁波市商业秘密领域专家人才库专家、宁波市知识产权纠纷调解专家、宁波市行政合法性审查服务研究中心实务专家等。独著的《民法典居住权制度的理论与实践》，牵头编写的《城市普通住宅法律一本通》与《农村土地与房屋法律一本通》由法律出版社出版。所管理运行的;不动产法律微信公众号，已经发表300多篇普法文章。　　俞乾文，中国政法大学法学硕士，中国民主促进会会员，现为浙江红邦律师事务所高级合伙人。主攻各类保险法律事务，无讼平台;保险向乾看专栏作者。自2022年开始持续开展房屋买卖、宅基地等相关法律研究。　　周龙飞，宁波大学法律硕士研究生毕业，三级律师，现任浙江合创律师事务所青年律师工作委员会副主任，宁波市检察院人民监督员。2021年，获宁波市律师行业;甬律先锋、优秀党务工作者荣誉称号；2023年，被宁波市委政法委、宁波市法学会确定为宁波市青年法学法律人才库成员。同年，入选2023年宁波市名优律师人才库;成长型名优律师培育对象。　　王榕，1988年9月出生，浙江京衡（宁波）律师事务所副主任、高级合伙人，兼任宁波市律协江北分会副会长。2020年获宁波市律师行业优秀共产党员;甬律先锋；2021年获宁波市优秀青年律师；2021年获宁波市律师行业《民法典》宣讲个人荣誉称号。主要从事民事商事案件的诉讼代理、企业常年法律顾问及专项法律顾问工作、刑事辩护等。　　嵇思涛，无党派人士，现为北京天驰君泰（宁波）律师事务所权益合伙人、宁波市鄞州区政协委员、鄞州区新联会律知联副会长，同时担任工信部中小企业志愿服务专家、宁波市高层次人才法务专员，曾获宁波市优秀青年律师、宁波市优秀志愿者、宁波市大学生就业之星等荣誉。主要从事公司合规、争议解决和刑事辩护等业务，并开展不动产领域的相关法律研究。　　兰军华，2012年7月毕业于浙江理工大学，获法学学士学位。现为浙江共业律师事务所高级合伙人。主要业务方向为政府法律顾问、企业法律顾问以及住房领域争议解决，主理个人微信公众号;兰律匠行，专注行政法实务，并在工程建设、住房保障、不动产登记等行政领域以及建筑房地产领域开展相关法律研究。2023年12月，入选宁波市名优律师人才库（行政领域;成长型名优律师培育对象）。

第一章　农村土地承包经营　第一节　相关法律对农村土地承包经营的规定与理解　　一、《民法典》对农村土地承包经营的相关规定与理解　　二、《土地管理法》对农村土地承包经营的相关规定　　三、《农村土地承包法》的框架结构与最新修改内容　　四、集体所有土地与农村土地的分类　第二节　家庭承包方式与农村土地承包经营合同　　一、农村土地承包经营的原则　　二、家庭土地承包的特点　　三、土地承包的程序　　四、家庭承包关系中的主体及其权利与义务　　五、农村土地承包经营合同的内容与生效　　六、农村土地承包经营合同的变更与解除　第三节　农村土地承包经营权的保护与转移　　一、;四荒地的承包方式与特殊要求　　二、农村土地承包经营权调查与确权登记　　三、对农村土地承包经营权的保护　　四、土地承包经营权的互换与转让　　五、;长久不变政策与第三轮农村土地承包　第四节　农村土地承包经营纠纷处理　　一、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的规定与理解　　二、农村土地承包经营纠纷通过诉讼方式解决　　三、司法解释中对家庭土地承包纠纷案件的处理规范　第五节　与农村土地承包经营相关的纠纷案例　　一、农村土地承包经营合同纠纷案例　　二、土地承包经营权确认纠纷案例　　三、土地承包经营权互换与转让纠纷案例　　四、承包地被征收后补偿费用分配纠纷案例　　五、妇女土地承包经营权与集体经济组织成员权益保护第二章　农村土地经营权流转　第一节　农村土地;三权分置制度　　一、农村土地;三权分置的法律依据　　二、农村集体土地所有权与经营管理主体　　三、农村集体土地承包经营权与承包主体　　四、农村集体土地经营权与经营主体　第二节　农村土地经营权流转与农业适度规模经营　　一、相关法律对农村土地经营权流转的规定与理解　　二、《农村土地经营权流转管理办法》的主要内容与理解　　三、农村土地经营权流转的主要形式　　四、农村土地经营权流转合同及是否办理登记　　五、农村土地经营权流转中存在的问题与加强监管检查　　六、农村土地经营权流转与农业适度规模经营　第三节　农村土地经营权流转纠纷处理与案例　　一、农村土地经营权流转纠纷的解决途径　　二、农村土地经营权流转纠纷的常见情形　　三、农村土地经营权流转纠纷案例第三章　宅基地使用与管理　第一节　相关法律法规对宅基地的规定与理解　　一、《民法典》对宅基地的规定与理解　　二、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》对宅基地的规定与理解　　三、地方性法规中关于宅基地的规定　第二节　宅基地使用权的基本知识与办理登记　　一、宅基地使用权的基本知识　　二、宅基地的布局和面积标准　　三、办理宅基地使用权登记　第三节　宅基地使用权的取得、流转与退回　　一、宅基地使用权的取得与使用　　二、宅基地有偿使用的试点情况　　三、宅基地使用权转让与出租　　四、宅基地的自愿有偿退出与被收回　第四节　宅基地制度改革试点与;三权分置探索　　一、相关改革背景与探索实践情况　　二、宅基地;三权分置与相关探索　　三、各地宅基地;三权分置试点经验介绍　　四、闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用　第五节　与农村宅基地相关的纠纷处理与案例　　一、与农村宅基地相关的纠纷处理　　二、与宅基地权属相关的纠纷案例　　三、宅基地使用权转让引起的相关纠纷案例　　四、与宅基地相关的其他纠纷案例第四章　集体经营性建设用地入市　第一节　相关法律法规关于集体建设用地的规定与理解　　一、《土地管理法》对建设用地的相关规定与理解　　二、《土地管理法实施条例》对建设用地的相关规定与理解　　三、建设用地的分类与集体经营性建设用地的应用范围　第二节　土地确权与集体建设用地使用权登记　　一、集体所有土地确权登记　　二、集体建设用地确权的程序　　三、集体建设用地确权工作的推进　第三节　集体建设用地的开发利用　　一、相关改革背景与探索实践情况　　二、集体经济组织可以利用集体建设用地兴办企业　　三、利用集体建设用地建设租赁住房的探索　　四、集体所有土地不能用于商品房开发　第四节　集体经营性建设用地入市与流转　　一、集体经营性建设用地入市条件与交易方式　　二、集体经营性建设用地使用权在二级市场流转　　三、探索集体经营性建设用地入市的试点经验　　四、地方性法规关于集体所有土地使用权市场管理的规定　　五、地方政府规章关于集体建设用地使用权流转管理的规定　　六、集体经营性建设用地出让合同与出让监管协议　第五节　与集体经营性建设用地相关的纠纷案例　　一、与集体建设用地开发利用相关纠纷案例　　二、与集体经营性建设用地入市程序相关纠纷案例　　三、涉集体经营性建设用地入市相关纠纷案例　　四、土地租赁合同纠纷案例第五章　地役权与相邻关系　第一节　《民法典》对地役权的规定与理解　　一、《民法典》对地役权的规定　　二、对地役权制度的理解　　三、地役权的不同分类　第二节　地役权合同的签订　　一、地役权合同的一般条款　　二、地役权合同中需要注意的其他事项　　三、地役权合同的参考文本　第三节　设立地役权需要注意的法律问题　　一、办理地役权登记　　二、地役权的法律效力　　三、在设立用益物权的土地上设立地役权　　四、地役权合同的解除与地役权的消灭　第四节　相邻关系与相邻权　　一、《民法典》对相邻关系的规定　　二、对相邻关系的理解　　三、相邻权与地役权的差异　第五节　地役权与相邻关系纠纷案例　　一、地役权纠纷的相关案例　　二、相邻关系纠纷的相关案例第六章　农村房屋建造与装修　第一节　农村房屋的法律特征与相关规范　　一、农村房屋的法律特征　　二、农村房屋与城市商品房的差异　　三、与农村房屋相关的法律规范　　四、农村房屋产权的取得与办理登记　第二节　农村房屋建造与装修的基本知识　　一、农村房屋建造与装修的不同类型　　二、农村房屋建造的主要流程　　三、住宅装修施工过程中的步骤　第三节　农村房屋建造与装修中的法律适用　　一、《民法典》中关于农村房屋建造与装修的规定　　二、其他法律法规关于农村房屋建造与装修的规范　　三、地方性法规关于自建房安全管理的规范　　四、地方政府规章关于农村住房建设管理的规范　　五、部门规章关于住宅装修的规范　第四节　签订农村房屋建造与装修施工合同　　一、农村住房建设施工合同示范文本　　二、农村住宅装修施工合同的参考文本　　三、签订简易版的工程承揽合同　　四、签订定作合同时的注意事项　第五节　农村房屋建造与装修过程中的主要事项　　一、农村宅基地的申请与审批　　二、农村自建房需要取得规划许可证　　三、农村自建房的质量问题　　四、建造与装修过程中的物资材料采购　　五、建造或装修完成后的验收与保修　第六节　建房过程中的人身安全与相关纠纷案例　　一、建房过程中的各方法律关系界定　　二、发生人身损害事故后的责任承担　　三、建房过程中发生的人身损害赔偿案例　第七节　农村房屋建造引起的纠纷处理与案例　　一、司法解释中适用农村房屋建造与装修合同纠纷处理　　二、建造房屋存在质量问题引起的纠纷案例　　三、建造房屋不符合设计或材料不合格引起的纠纷案例　　四、合同无效后处理工程费用的相关案例　　五、合同提前解除引起的纠纷案例　　六、与农村建房相关的特殊纠纷案例　第八节　农村房屋装修引起的纠纷案例　　一、因房屋装修质量存在问题引起的纠纷案例　　二、未签订书面形式装修合同引起的纠纷案例　　三、因项目定作引起的承揽合同纠纷案例　　四、因农村房屋装修引起的其他纠纷案例第七章　农村房屋买卖　第一节　农村房屋买卖的常见情况与处理建议　　一、农村房屋确权与办理登记　　二、农村房屋买卖的常见情况　　三、农村房屋买卖的处理建议　第二节　农村房屋买卖合同的建议写法　　一、农村房屋买卖合同的一般条款　　二、农村房屋买卖中需要注意的事项　　三、农村房屋买卖合同的参考文本　第三节　农村房屋买卖合同纠纷处理　　一、法院关于农村房屋买卖合同纠纷处理的相关规定　　二、农村房屋买卖合同的效力分析　　三、农村房屋买卖合同无效后的法律后果　　四、合同无效但对征收补偿利益的约定仍有效　　五、农村房屋买卖的民事纠纷与行政处罚的关系　第四节　与农村房屋买卖相关的纠纷案例　　一、农村房屋买卖合同纠纷案例　　二、农村房屋转卖产生的纠纷案例　　三、违法建筑转让产生的纠纷案例　　四、名为房屋买卖实为其他权益转让的纠纷案例第八章　农村房屋租赁　第一节　《民法典》对租赁合同的规定与理解　　一、《民法典》对租赁合同的规定　　二、房屋租赁合同的法律特征　　三、房屋租赁合同中的双方权利与义务　　四、房屋租赁过程中相关法律问题分析　第二节　房屋租赁合同的签订　　一、房屋租赁合同的一般条款　　二、从出租人角度看合同中需要注意的内容　　三、从承租人角度看合同中需要注意的内容　　四、房屋租赁合同的参考文本　第三节　房屋租赁需要注意的事项　　一、房屋出租人需要注意的事项　　二、房屋承租人需要注意的事项　　三、租赁合同无效的原因及处理　　四、租赁合同提前解除的条件及处理　第四节　房屋租赁引起的常见纠纷案例　　一、因出租人违约造成的房屋租赁合同纠纷案例　　二、因承租人违约造成的房屋租赁合同纠纷案例　　三、因租赁合同无效或提前解除引起的纠纷案例　第五节　房屋租赁中的特殊情况处理及纠纷案例　　一、超长租期的房屋租赁合同规范与处理　　二、房屋出租后装饰装修或扩建部分的处理　　三、非法建筑或临时建筑出租情况的处理第九章　农村不动产抵押贷款　第一节　农村;两权抵押贷款的相关规范　　一、农村;两权抵押贷款的试点工作　　二、农村;两权抵押贷款的法律依据　　三、农村;两权抵押贷款的法律性质　第二节　土地经营权抵押贷款　　一、申请抵押贷款的条件　　二、贷款的相关问题　　三、抵押物价值认定与办理登记　　四、抵押的土地经营权处置　　五、土地经营权抵押贷款的发展动向　　六、土地经营权抵押引起的纠纷案例评析　第三节　农民住房财产权抵押贷款　　一、抵押的范围与申请抵押贷款的条件　　二、贷款的相关问题　　三、办理农民住房财产权抵押登记　　四、抵押的农民住房财产权处置　　五、抵押人的基本居住条件保护　　六、农民住房财产权抵押引起的纠纷案例　第四节　农村集体经营性建设用地使用权抵押第十章　集体土地征收与补偿　第一节　集体土地征收的法律规范与理解　　一、法律法规对集体土地征收的相关规定　　二、农村土地征收制度改革试点工作　　三、地方性法规对集体土地征收的相关规定　　四、各地对集体土地房屋征收与补偿的相关规定　第二节　集体土地征收的基本知识与工作流程　　一、集体土地征收与补偿的基本含义　　二、集体土地征收与国有土地上房屋征收的区别　　三、集体土地征收与补偿的参与主体　　四、集体土地征收与补偿的工作原则　　五、集体土地征收与补偿的工作流程　第三节　征收土地预公告发布与前期工作　　一、征收工作启动与征收土地预公告的发布　　二、集体土地征收中被征收人的确定　　三、征收范围确定后的禁止行为与暂停办理事项　　四、开展土地现状调查及社会稳定风险评估　第四节　征地补偿安置方案公布与协议签署　　一、征地补偿安置公告发布与内容　　二、办理补偿登记与组织听证活动　　三、公布征地补偿安置方案　　四、征地补偿安置协议的内容　　五、征地补偿安置协议的签署与决定的作出　第五节　征收土地申请审批与后期落实执行　　一、征收土地申请审批与公告发布　　二、征地补偿安置费用的落实与足额支付　　三、被征收人对征地与补偿工作不服的救济途径　　四、征收人申请法院强制执行的条件与程序　第六节　集体土地房屋征收补偿标准与安置方式　　一、集体土地房屋征收补偿费用与标准　　二、征收农村村民住宅的补偿安置方式　　三、被征收农村房屋的价值评估　　四、安置人口认定与农村集体经济组织成员资格　　五、与农村房屋征收相关的其他费用补偿　　六、土地补偿费用在农村集体经济组织内部的处理　第七节　集体土地房屋征收的法律责任与纠纷案例　　一、集体土地房屋征收中的违法行为及法律责任　　二、司法解释关于农村集体土地行政案件的规定　　三、因集体土地房屋征收引起的行政诉讼案例　　四、因集体土地房屋征收安置补偿引起的行政诉讼案例　　五、因房屋拆迁补偿合同履行问题引起的民事诉讼案例　　六、因拆迁征收利益的分配与归属引起的民事诉讼案例　第八节　农村房屋征收中的特殊情况处理　　一、征收范围内的违法建筑与临时建筑的认定和处理　　二、村民依法取得的宅基地使用权应予以合理补偿　　三、继受取得的农村房屋征收与补偿　　四、超面积标准的农村房屋征收与补偿　　五、集体土地上所建的非住宅用房征收与补偿第十一章　农村家庭内部不动产处理　第一节　农村住宅设立居住权　　一、《民法典》对居住权的规定与理解　　二、居住权合同的一般条款与注意事项　　三、居住权合同的参考文本　　四、设立居住权的有效遗嘱的基本内容　　五、设立居住权需要办理登记手续　　六、农村合作建房并设立居住权需要注意的事项　第二节　与居住权相关的纠纷案例　　一、民事纠纷处理与为老年人设立居住权　　二、与居住权相关的其他纠纷案例　第三节　农村分户与分家析产　　一、农村分户中涉及的法律问题　　二、农户共有房产与分家析产的方式　　三、农村分家析产的基本原则与特殊情况　　四、分家析产协议的参考文本　　五、办理农村房屋产权转移登记　第四节　与农村分户相关的常见纠纷案例　　一、分家析产纠纷案例　　二、宅基地使用权纠纷案例　　三、土地承包经营权继承纠纷案例　第五节　农村不动产互换　　一、房屋互换的类型与法律后果　　二、房屋互换合同的性质与法律参照适用　　三、房屋互换合同的参考文本　　四、涉宅基地的互换与权利确认　第六节　农村不动产互换引起的纠纷案例　第七节　农村共有房产处理　　一、《民法典》对共有制度的规定　　二、共有的类型　　三、共有的分割方式　　四、共有房产分割的常见情形　　五、按份共有人的优先购买权　　六、签订共有房产分割协议需要注意的事项　　七、未办理产权登记的房屋使用权益的分割　第八节　与农村共有房产处理相关的常见纠纷案例　　一、共有纠纷案例　　二、婚姻家庭纠纷案例　第九节　农村房产赠与　　一、《民法典》对赠与合同的规定　　二、家庭内部房产赠与的特点　　三、房产赠与的常见情形与法律效力　　四、签订房产赠与合同时需要注意的事项　　五、赠与所附义务的处理　第十节　与农村房产赠与相关的常见纠纷案例　　一、离婚纠纷处理与房产赠与　　二、赠与合同纠纷案例　　三、附义务赠与合同纠纷案例第十二章　农村不动产权益继承与遗赠　第一节　农村不动产权益继承　　一、《民法典》对继承的一般规定与基本原则　　二、继承的类型与遗嘱的形式　　三、订立一份包括房产继承内容的合法遗嘱　　四、房产继承中的常见法律问题　　五、农村宅基地及其上所建房屋的继承　　六、关于土地承包经营权能否作为遗产继承　第二节　不动产权益继承中发生的常见纠纷案例　　一、继承纠纷与调解处理　　二、法定继承纠纷案例　　三、遗嘱继承纠纷案例　　四、土地承包经营权继承纠纷案例　第三节　房产遗赠与遗赠扶养协议　　一、《民法典》对遗赠的相关规定与理解　　二、房产遗赠需要注意的法律问题　　三、《民法典》对遗赠扶养协议的相关规定与理解　　四、遗赠扶养协议的参考文本　　五、遗赠扶养协议的效力认定与违约责任　第四节　遗赠中发生的常见纠纷案例　　一、遗赠纠纷案例　　二、遗赠扶养协议纠纷案例主要参考文献后　记

　　序　　一　　在当今中国，随着经济社会的持续发展，城镇化率、城市化率也逐渐提高，房地产业成为经济的支柱，不仅为社会提供了很多商品房，而且成为社会财富的主要组成部分。关注以房屋为主的不动产领域，不仅是法律人的业务发展需要，更是时代赋予法律人应承担的社会责任。　　对于普通老百姓来说，最重要的是;衣、食、住、行。其中;住的问题尤其重要，只有安居才能乐业，住宅不仅对于生活很重要，而且还是普通家庭中最主要的财产。在日常生活中，我们都不可避免地要遇到房屋买卖、租赁、装修、物业、征收补偿、继承等事情，因此而引起的与房屋相关的纠纷也较多。而且，随着房地产市场的发展，由此产生的各种新情况也层出不穷，如商品房限购政策经常变化、二手房买卖过程中新出现的;带押过户做法、已设立居住权的住宅买卖或出租是否受限、老旧小区住宅加装电梯有加速的趋势等，普通老百姓因房所困、为房所恼乃至谈;房色变的情况经常出现。究其原因，与房屋相关的法律关系复杂、办理流程繁杂，老百姓想知道相关法律知识以解决现实问题，但需要有一定的法律知识基础才能明了。　　《民法典》颁布实施以后，其中有些规范与此前的法律法规中的规范有所区别。与房屋相关的物权制度，有业主的建筑物区分所有权、共有制度、居住权、抵押权等；与土地相关的物权制度，有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权等；与房屋相关的典型合同，有房屋买卖合同、租赁合同、建设工程合同、承揽合同、物业服务合同、赠与合同、借款合同、保证合同、中介合同等；此外，在婚姻家庭、继承中与房产也有较密切的关系，如离婚中的共有房产分割、分家析产、房产的继承或遗赠等。总之，《民法典》的很多规范都与房屋、土地等不动产有密切的关系。所以，需要法官、律师及其他法律工作者向普通的人民群众普及相关法律知识与办理流程，让人民群众知道如何避免被;坑，所签订的协议比较公平、合理，一旦出现问题后知道如何处理，可以保护自己的合法权益。　　随着新农村建设与乡村振兴，尤其是从2014年开始的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革等三项试点工作，使得农村土地管理制度与此前有较大的区别。《农村土地承包法》《土地管理法》及其实施条例的修正，完善了农村土地承包经营权;三权分置与宅基地;三权分置的探索。如何合理利用农村闲置土地与闲置房屋，成为乡村振兴需要探索的一大难题。　　浙江宁波是中国改革开放前沿，也是律师业发展高地，几位优秀律师敏锐注意到这种现实关切，用近两年的时间合作撰写了这两本普法书：《城市普通住宅法律一本通》《农村土地与房屋法律一本通》。这两本书从普通读者的角度出发，介绍了相关法律法规的规范与相关领域的基本知识、办理的流程步骤，提供相关的合同示范文本或参考文本，还分析了常见的一些相关法律问题，并提出律师的建议与注意事项，有很强的实用性。通过对一些典型案例的介绍与简单说明，用;以案说法的方式进行普法，增强了可读性，便于读者理解。　　这两本书的内容相当全面，包含了关于涉及房屋与土地法律问题的各个方面。我先翻阅了《城市普通住宅法律一本通》一书的目录，发现其中既有商品房购置、二手房买卖、房屋抵押、房屋租赁、物业服务、房屋征收与补偿、房产继承与遗赠等常见的内容，又有住宅装修、加装电梯、居住权、房产赠与与互换、共有房产处理等不常见的内容，读者可以根据需要选择所要阅读的内容，;总有一款适合你，不必全书都读。　　这两本书定位为普法书，所以这不是一本教人如何;打官司的书，而是一本教人怎么;避免打官司的指引。书中内容以非诉为主，通过事前、事中的防范措施，能够把房屋买卖、租赁、抵押、物业服务等过程中的分歧尽量消除在起点，在根源上减少后期纠纷的产生，这种;上工治未病的做法，符合普通读者的期待与普法的目的。　　这两本书中选入大量的案例，所以可读性较好。由案号可见，书中选用的案例比较新，读者也可以根据案号到中国裁判文书网上查到相关案例的判决书或裁定书。而且有些案例是最高人民法院发布的指导案例，判决或裁定的典型案例，其指导意义显然比一般案例更强。　　古人云：;瑕不掩瑜，百密一疏。自然，书中也存在一些不足与遗憾。如书中选入的多数案例是各地基层法院判决的案例，属于一般裁判文书，相较于最高人民法院发布的指导性案例、公报案例而言，其裁判观点的权威性还不是很强，所以有些案例的典型性有所欠缺。有些案例判决也存在一定的争议，不同的法院有不同的判决，在实践中不乏结果差异较大甚至相反的判决。书中作者提出的个别观点也存在商榷之处，如物业服务企业安全保障义务的范围与责任承担，农村房屋买卖合同纠纷处理中对于合同无效后双方的过错责任承担比例及损失的计算，有些是作者的个人观点，并不是定论。当然从另一个角度来看，这也能够使读者在阅读时，把自己放进去，把自己的案情放进去，;活学活用，指导实践。同时，我们对作者对此书的可持续性的修订与完善更增加了期待。希望读者在阅读时进行把握。　　我认为，律师应利用自己的专业知识与经验，帮助群众实现和维护自身合法权益。本书作者正是基于社会的需要，运用法律知识，从普通读者的视角，分析相关法律问题，为普通人普法，给予实实在在的帮助，帮助普通群众处理好与房屋、土地相关的法律问题。　　这两本书既是普法书，也是法律实务书，不仅适合普通群众阅读，还适合法官、律师、基层法律工作者、人民调解员等群体在业务办理过程中借鉴，也适合法学专业学生作为参考，还可以作为给农村;法律明白人的培训教材。　　;路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。推进法治中国建设是法律人的职业追求。我们期盼更多的法律工作者投身到法治中国的事业中来，在全面推进依法治国、建设法治中国中大显身手，为强国建设、民族复兴贡献自己应尽的力量。　　是为序。 　　中华全国律师协会监事长、国浩律师事务所首席执行合伙人 吕红兵　　2023年10月　　序　　二　　自2020年《民法典》颁布以来，全国各地都兴起了学习《民法典》的热潮。与《民法典》相关的普法书籍在此后也陆续出版，但大都是对《民法典》相关条文的解释，内容显得相对比较杂。此前关于房屋、土地的法学著作或普法书籍也较多，随着《民法典》的颁布及相关司法解释的修订，《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《土地管理法》及其实施条例的最新修正，书中的有些内容已经过时，不再适合读者学习，否则可能产生误导后果。所以，我们希望有一些新的普法书籍能出版出来，帮助人民群众更好地学习《民法典》，在日常生活中能更好地运用法律知识。　　我收到俞建伟律师发来的《城市普通住宅法律一本通》《农村土地与房屋法律一本通》两本普法书的书稿，看后觉得;耳目一新，所以欣然同意为这两本书写序。　　首先，书中介绍的一些内容颇具新意。如关于城市房屋的内容，常见的有关于房屋买卖、房屋抵押、房屋租赁、物业服务、房屋征收与补偿、房产继承与遗赠等内容，一般是各自成书，或者将几个内容放在同一本书中进行介绍。《城市普通住宅法律一本通》中不仅有以上这些常见内容，而且有既有住宅加装电梯、设立居住权、住宅装修、房产赠与与互换等不常见的内容。关于农村土地与房屋的普法书籍并不多，内容大多是关于土地承包经营、宅基地管理、集体土地征收等。《农村土地与房屋法律一本通》中不仅有土地承包经营、宅基地使用与管理、农村房屋买卖、农村房屋租赁、集体土地征收与补偿等常见内容，还有土地经营权流转、集体经营性建设用地入市、地役权与相邻关系、农村房屋建造与装修、农村分户与分家析产、农村不动产抵押贷款等不常见的内容。这些不常见的内容让人看后觉得有种;新瓶装新酒的感觉。在这两本书中，即使是常见的内容中也有一些有特色的内容，如商品房买卖中的特殊情况处理、二手房买卖中的特殊情况处理、房屋租赁中的特殊情况处理、物业服务中业主合法权益的保护、宅基地制度改革试点与;三权分置探索、农村房屋买卖合同无效的处理、农村房屋征收中的特殊情况处理等，让人看后觉得有种;旧瓶装新酒的感觉。总之，在这两本普法书中可以看到很多一般在学术著作中才会介绍的新内容。　　其次，书中引用的相关法律法规与司法解释等内容比较新，选用的合同示范文本也较新。书中涉及相关法律知识，引用较多的是《民法典》中的相关规定，或《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《土地管理法》等相关法律法规（最新修正版）中的内容，还有2023年6月28日发布的《无障碍环境建设法》中与加装电梯相关的内容。如果需要引用原《物权法》《合同法》中的相关规定，也进行了比较分析与说明，使得读者了解最新的法律规范。《民法典》颁布以后，最高人民法院在2020年年底颁布了一批司法解释，文中也是引用了相关司法解释中的最新规范。如最高人民法院在2023年4月20日发布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，也选入;新建商品房购置这一章中。此外，文中还选入2022年10月自然资源部公布的《不动产登记法（征求意见稿）》与2023年3月最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国民法典〉侵权责任编的解释（一）（征求意见稿）》中的相关内容。文中还介绍了一些省级高级人民法院发布的最新司法解释，如江苏省高级人民法院于2022年10月发布的《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，广东省高级人民法院于2022年12月发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，该审理指南或指引经最高人民法院审查同意，对其他地方法院审理相关案件也有较大的参考价值与一定的指导意义。此外，书中还介绍了一些由政府部门发布的合同示范文本，并分析了合同签订过程中需要注意的事项。《民法典》颁布后，此前颁布的一些合同示范文本中的有些内容已不适合新的规范要求，部分内容需要进行修改，所以作者尽量选用最新的合同示范文本，如在《城市普通住宅法律一本通》中选用2023年版《浙江省商品房买卖合同（预售）》《浙江省商品房买卖合同（现售）》《浙江省存量房买卖合同》《浙江省房屋租赁合同》示范文本；在《农村土地与房屋法律一本通》中选用自然资源部办公厅、国家市场监督管理总局办公厅于2023年2月发布的《集体经营性建设用地使用权出让合同》《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》示范文本（试点试行）。通过对最新法律规范与合同示范文本的介绍，使得这两本普法书的内容较新，读者可以从中受益。　　再次，书中选用的案例比较新。在《城市普通住宅法律一本通》中有180余个案例，在《农村土地与房屋法律一本通》中有160余个案例，由案号可见，大多数是近几年发生或法院判决的案例，反映了法院审理相关案件的最新裁判规则。其中有些案例是最高人民法院判决或裁定的案例，如;商品房消费者权利保护及与其他权利的关系中选用的两个典型案例是最高人民法院判决的案例，在;购房合同解除导致担保贷款合同解除的纠纷案例中引用了最高人民法院作出的（2019）最高法民再245号民事判决书中的内容，说明房产商无法按期交房导致借款合同、抵押合同解除，剩余贷款应由房产商归还。在;房屋征收与补偿;集体土地房屋征收与补偿中，因征收程序或补偿问题引起的行政诉讼案例，大都是选用经最高人民法院判决或裁定的典型案例，有较强的指导意义。此外，书中还选用了一些由最高人民法院发布的指导案例，可以作为各级法院审理类似案例的参考依据，权威性相对较高。　　最后，书中还介绍了农村土地制度改革的最新进展情况。在《农村土地与房屋法律一本通》中，介绍了从2014年开始的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点工作的最新进展情况与试点经验。并介绍了农村土地承包经营权;三权分置与土地经营权流转的相关情况，还介绍了宅基地;三权分置改革探索、宅基地有偿使用、宅基地使用权转让、宅基地的自愿退出与被收回等内容。如在规章方面，书中选入《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》中的一些内容。在;农村不动产抵押贷款这一章中，介绍了土地经营权、农民住房财产权、农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款等试点情况。可见，作者对我国农村土地制度改革的最新发展趋势有所把握，所介绍的内容也是比较新的。　　两本书虽然定位为以普法为主，其中也有一些作者的独特观点。如在《城市普通住宅法律一本通》中，作者提出交付商品房出现层高不足的问题处理，建议当事人在房屋买卖合同中自己增加约定：如果交付房屋的层高未能达到合同约定的规划层高，参照关于面积差异方式处理；在加装电梯过程中，要注意不同业主的利益平衡，既要推动加装电梯工作、维护多数业主的利益，又要注意对不同意加装电梯的少数业主的合法权益保护，适当提高对其的经济补偿数额；根据居住权的设立方式不同，双方的权利与义务应有所区别，无偿设立的居住权合同准用赠与合同规则，有偿设立居住权可以参照适用房屋租赁合同规则。在《农村土地与房屋法律一本通》中，作者提出在农村土地制度改革中要重视对闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用，保护农村村民的利益；在农村房屋买卖合同或宅基地使用权纠纷处理时，即使合同无效但双方对征收补偿利益的约定仍是有效，应按照诚信原则进行处理，对合同无效造成的损失计算，建议可以考虑按重新购置房屋价格计算损失；在对集体土地上所建的农村房屋征收时，征收部门不能以该房屋是违法建筑为由概不补偿，对村民依法取得的宅基地使用权应予以合理补偿，并提出对其他农村房屋征收的处理建议。　　书中提供的一些合同参考文本大多是作者起草的合同，虽然与政府部门发布的合同示范文本相比，不及其规范、细致，但也有特定的借鉴参考价值。如居住权合同、地役权合同、装修承揽合同、农村住宅装修合同、农村房屋买卖合同、房屋互换合同、分家析产协议等是其他书中很少见的合同，有一定的稀缺性。　　两本书共超过百万字的内容无疑是非常丰富的，但书中也存在一些遗憾与不足。如物业服务公司能否阻止业主封包阳台的相关纠纷，各地法院判决存在较大的差异，但书中只是选了其中一种案例，可能会让读者认为法院都是这种判决结果；如农村房屋买卖合同纠纷处理，对于合同无效后双方的过错责任承担比例及损失的计算，各地法院也有不同的判决，作者虽然对合同无效后的法律后果分析得较详细，但只是一家之言，而非定论。可能因为篇幅所限，书中对很多内容没有进行深入的讨论与分析，如《民法典》新设立的居住权制度可能会对房屋买卖、房屋租赁、房屋征收与补偿、法院执行工作等产生较大的影响，俞建伟在其所著的《民法典居住权制度的理论与实践》中有较深入的分析，但在这两本书中分析得并不多，感觉有点遗珠之憾。　　这两本书的定位虽然以普法为主，但也有较多的理论内容与作者的分析观点。我认为，这两本书不仅适合作为普法书，也适合给律师们阅读并作为工具书。如在遇到相关案件时，律师可以翻阅一下相关内容，可能会帮助其理清思路，对案件有更为准确的判断。　　律师写书很不容易，尤其是合作写书更不容易。我非常乐意将这两本由浙江律师所著的普法书推荐给广大读者！　　是为序。 　　中华全国律师协会副会长、浙江六和律师事务所首席合伙人 郑金都　　2023年10月