随着城市化进程的加速和土地资源的日益紧张，土地二次开发已成为推动城市可持续发展的重要手段。深圳作为中国改革开放的前沿阵地，其土地二次开发模式具有独特的创新性和示范性。本书旨在深入探讨深圳土地二次开发的两种主要模式——以市场为主导的城市更新和以政府为主导的土地整备，以及这两种模式在实际操作中的具体应用，对从事城市规划、房地产开发、土地管理等领域的专业人士均具有参考价值。

刘博文，华商律师事务所合伙人律师，武汉大学本硕毕业，曾在深圳市某政府法制部门工作多年，专注于土地二级政策研究及实务操作。

兼任深圳市法学会行政法学研究会副会长、深圳市特邀行政执法监督员、深圳市人大常委会副主任法律助理，担任深圳市福田区、

宝安区、龙华区、光明区等区级人民政府法律顾问。以及深圳市人民政府口岸办公室、深圳市宝安区工业和信息化局、

深圳市光明区国有资产管理局等三十多家政府单位法律顾问，参与了大量城市更新、土地整备、棚户区改造及土地整备利益统筹项目，

积累了丰富的土地二级开发实践经验。

徐倩，华商律师事务所专职律师，深圳大学法学院民商法学硕士研究生。曾长期服务于深圳市宝安区人民政府、宝安区住房和城乡建设局、

宝安区应急管理局等区级政府部门。从2019年开始专注于为深圳市各类政策性征收项目提供法律服务，全程参与了公明轨道13号线、

光明大科学装置集*、荔园学校等土地整备项目，李松蓢社区、山门社区、燕川片区土地整备利益统筹项目，二十六高级中学、

福城南配套道路等房屋征收项目，坪山城市更新实施主体审查项目，同时参与了政策性征收的课题研究以及规范性文件起草审查工作，

在理论和实践层面积累了丰富的经验。

王家跃，华商律师事务所专职律师，毕业于深圳大学法学院，为深圳市多家政府机构和事业单位提供法律顾问服务，覆盖重大行政决策、

行政规范性文件起草、政府采购、信访处置、产业发展等领域，并提供工业用地产业监管、政府引导基金制度改革、

工业园区项目收购等专项法律服务，在政府法律服务领域具有丰富的实践经验。曾作为核心成员参与《深圳经济特区城市燃气管理条例》

《深圳经济特区科学技术普及条例》等条例的起草和风险评估工作。

目　录

前　言

一　深圳土地利用现状

二　深圳土地利用存在的问题及面临的挑战

三　缓解土地供需矛盾的主要途径

第一章　土地二次开发的基础理论

　　第一节　土地二次开发的概念、内涵和模式

一　土地二次开发的概念

二　国内其他地区实践模式

　　第二节　土地二次开发的学说理论

一　地租理论

二　土地价值分配理论

三　交易费用理论

　　第三节　土地二次开发的主要制度体系

一　主要的土地制度

二　我国土地制度演变

三　深圳土地制度演变

第二章　城市更新

　　第一节　城市更新基础理论

一　城市更新的发展历程

二　城市更新的地区比较

三　城市更新的新阶段

　　第二节　深圳城市更新制度详解

一　深圳城市更新相关政策发展历程

二　深圳城市更新规划体系

三　深圳城市更新操作流程

第三章　土地整备

　　第一节　土地整备基础理论

一　概念探析

二　权利实质——土地发展权

三　土地整备的运行机制

四　土地整备的启示

　　第二节　土地整备的操作流程

一　土地整备项目的总体工作流程

二　搬迁补偿阶段的前期摸底工作

三　方案编制和报批工作

四　正式实施搬迁补偿相关工作

五　权益申报阶段

六　入户测绘阶段

七　信息核查阶段

八　进场评估

九　搬迁补偿

十　协商谈判、签约

十一　清租并腾空交房

十二　权属注销

　　第三节　土地整备利益统筹基本理论

一　土地整备利益统筹是什么

二　为什么要进行利益统筹

三　土地整备利益统筹与深圳其他土地二次开发模式

四　土地整备利益统筹各方主体及法律关系

　　第四节　土地整备利益统筹操作流程

一　项目立项申报

二　实施方案编制与审批阶段

三　项目组织实施阶段

四　“算大账”与“算细账”

第四章　典型问题实务案例分析

　　第一节　土地整备纠纷

一　土地整备计划是否可诉

二　信息核查确认纠纷

三　测绘、评估纠纷

四　补偿纠纷

五　设置围挡纠纷

六　权属*书注销纠纷

　　第二节　业主侵犯承租人生产经营权纠纷

一　相关案例

二　法律分析结论

三　操作风险提示

　　第三节　宅基地使用权转让纠纷

一　相关案例

二　法律分析结论

　　第四节　项目实施过程中设置围挡纠纷典型案例

1.深圳市某公司与深圳市某区交通运输局交通运输行政管理行政赔偿纠纷案［（22）粤38行赔初22号］

2.崔某某、辽宁省某市某区人民政府行政管理纠纷案［（219）*高法行申55号］

3.万某某、某市某区人民政府行政管理纠纷案［（218）*高法行申7422号］

4.某公司、宋某诉某市某区人民政府强制拆除房屋或者设施纠纷案［（221）京行终4493号］

5.林某与某市某区人民政府行政行为纠纷案［（221）京行终1184号］

6.某饺子馆与某市某区教育委员会行政行为纠纷案［（221）京18行初149号］

7.某市某区住房和建设局与马某、某市某区人民政府等行政强制案［（217）苏行终637号］

8.TR集团、HM公司等相邻关系纠纷案［（22）粤3民终29366号］

第五章　经验总结与展望

　　第一节　经验总结

一　城市更新

二　土地整备

三　利益统筹

四　棚户区改造

　　第二节　未来展望

一　加强重点环节立法，完善配套政策

二　继续发挥多方利益共赢机制的优势，创新留用土地的利益共享方式

三　充分发挥多元共治、多方参与的共同推进机制的作用