本书针对物业管理领域的普遍问题、典型问题和疑难问题，进行了系统梳理，要点全面、注重实务，以期为物业管理人、业主和法律学习者答疑解惑。

韩华

广东华商律师事务所高级合伙人

广东华商（北*）律师事务所主任、合伙人、专职律师

北*市律师协会物业管理专业委员会委员

广东华商律师事务所物业管理（社会治理）专业委员会主任

长期服务于房地产行业大型国企，曾为多家国有、民营房地产企业提供企业改制、企业兼并、股权转让等一揽子法律服务。熟悉房地产项目融资、开发、建设、销售等全过程，熟悉城市更新、棚户区改造、建设工程、公房管理、物业管理、物业租赁等相关行业，在大房地产行业积累了丰富的实务工作经验。

李洪磊

中国政法大学法学硕士

广东华商（北*）律师事务所专职律师

广东华商律师事务所物业管理（社会治理）专业委员会副主任

北*多元调解发展促进会调解员

从事法律职业12年，曾担任地产公司法务部负责人。尤为擅长公司治理、建设工程、物业管理等领域诉讼与非诉实务。

金芳

中国政法大学法律硕士

广东华商（北*)律师事务所合伙人、专职律师

北*多元调解发展促进会调解员

北海国际仲裁院/北海仲裁委员会仲裁员

前资深法官，从事民商事审判及律师服务12年。擅长民商事争议的策略制订、谈判与代理。法律服务的对象有国家机关、事业单位、国有企业、民营企业等多家顾问单位。处理过土地及房地产行业、物业管理行业的专项和日常法律事务，在上述领域积累了丰富的经验。

目　　录

第一章　物业管理与物业服务 001

一、物业管理的法律和政策沿革 001

二、从物业管理到物业服务 004

三、物业管理的内容 005

四、党建引领和社区治理 007

五、物业服务人的物业管理权 012

六、物业管理的现状及趋势 014

第二章　物业管理区域与物业服务用房 016

第一节　物业管理区域 016

一、概述 016

二、相关概念辨析 017

三、物业管理区域如何划分 021

四、实务指引 024

第二节　物业服务用房 036

一、物业服务用房的权属 036

二、物业服务用房的建设标准 038

三、物业服务用房的提供义务主体 039

第三章　前期物业 040

一、前期物业服务 040

二、建设单位的双重身份 040

三、前期物业服务合同 041

四、前期物业开办费 043

五、物业承接查验 044

六、质量保修期 046

七、建设单位在垃圾管理方面的义务 049

八、实务指引 050

第四章　业主和物业使用人 054

第一节　概　　述 054

一、业主身份的确认 054

二、物业使用人 060

三、业主在物业管理活动中的权利 062

四、业主在物业管理活动中的责任和义务 064

五、实务指引 068

第二节　业主专有权和共有权 072

一、专有部分的界定 072

二、业主专有权 078

三、共有部分和共有关系 078

四、业主专有权纠纷和业主共有权纠纷 086

五、实务指引 090

第三节　业主知情权  095

一、关于业主知情权的法律法规条文 095

二、业主知情权的权利主体 097

三、业主知情权的义务主体 099

四、业主知情权的行使方式 099

五、业主知情权的范围 100

第五章　业主组织 105

第一节　概　　述 105

一、业主组织的类型 105

二、概念辨析 108

三、业主组织的主体定位 109

四、实务指引 114

第二节　业主委员会的诉讼主体资格 118

一、业主委员会的民事主体地位 119

二、业主委员会的诉讼主体资格 121

三、业主委员会成为民事诉讼主体的条件和限制 126

四、实务指引 130

第三节　业主大会的设立程序 133

一、召开首次业主大会会议的前提条件 133

二、建设单位对业主大会设立的相关义务 134

三、业主大会筹备组 136

四、业主大会设立的要件 137

五、业主委员会备案的可诉性 140

六、业主委员会备案的审查标准 141

七、业主大会的保留权利 143

八、实务指引 145

第四节　业主大会的议事规则 147

一、业主大会议事规则的新变化 147

二、“参与表决”的认定 150

三、“视为同意”和“从众规则”条款的效力 152

四、实务指引 153

第五节　业主撤销权 164

一、法律依据 164

二、业主撤销权的基本构成 164

三、实务指引 166

第六章　物业的使用和维护 174

第一节　物业服务企业 174

一、物业服务人 174

二、从资质管理到信用管理 175

三、物业服务企业的基本义务 177

四、物业服务企业的备案和报到义务 180

五、物业服务企业的公示义务 180

六、物业服务企业的建档保存义务 181

七、物业服务企业的垃圾分类义务 182

八、实务指引 184

第二节　物业的使用和维护 187

一、高空抛物、高空坠物的风险防范 187

二、电动车管理 193

三、建筑外墙施工管理 195

四、物业服务企业安装人脸识别的小区门禁系统 197

第七章　物业服务合同 202

第一节　物业服务合同 202

一、物业服务合同成为典型合同 202

二、物业服务合同的终止和解除 206

三、实务指引 210

第二节　物 业 费 217

一、物业费概述 217

二、物业费的收费标准 221

三、物业费的公示义务 226

四、物业费的调整 227

五、实务指引 228

第八章　住宅专项维修资金 246

一、住宅专项维修资金是房屋的“养老金” 246

二、住宅专项维修资金的历史沿革 247

三、住宅专项维修资金的权属和交存义务 248

四、住宅专项维修资金的使用程序和限制 251

五、住宅专项维修资金的分摊 256

六、实务指引 257

第九章　共有部分的区分和收益 263

一、共有部分与专有部分的关系 263

二、界定共有部分的基本逻辑 264

三、容积率对界定共有部分的影响 269

四、分摊建筑面积对认定共有部分的影响 273

五、建设费用是否以成本形式计入销售价格 275

六、约定对认定共有部分的影响 276

七、物理功能和规划用途对认定共有部分的影响 277

八、共有部分的登记 278

九、共有部分的收益归属 278

十、实务指引 279

第十章　专业运营单位 284

一、范围界定 284

二、专业运营单位与物业服务企业之间的关系 285

三、实务指引 288

第十一章　公房物业管理的特殊问题 291

一、公房概述 291

二、公房改革 292

三、房改房 294

四、公房业主的认定 299

五、公房业主表决权数的特殊性 301

六、涉公房小区共有部分的特殊性 303

七、实务指引 305