书名：城里的房子

定价：68.00元

作者：徐远

出版社：中信出版集团

出版日期：2018-11

页码：301

装帧：精装

开本：32开

ISBN：9787508694979

1.    我们人人都想有属于自己的房子，然而我们与房子中间隔的是，不断上涨的房价。房价还会继续上涨吗？对于刚需买房、改善住房、以房养老，甚至是租房，我们怎么才能做出最有利的选择？《城里的房子》第一篇内容就将给你清晰的答案。

2.    房产作为时下最重要的家庭财富载体，凭借着房价的快速上涨，拉大了群体财富差异。未来，是否还能借此逆袭，众说纷纭，有人看多，有人看空，我们又将何去何从？这是很多人不得不面临的问题。

3.    房价会降吗？这些年房价的上涨逻辑是什么？国内房价与国际同类型城市相比，房价是高了，还是仍然处于较低水平？作为利益相关方，我们需要在迷雾中认识地价、房子、房价的真实面目。

4.    面对不断出台的房地产调控政策，如房产税，房价真的会降吗？调控到底调的是什么？未来还将朝何方向走？国际上又有哪些有效经验可以效仿……对于决策者、房地产从业者，以及对房子有着深深执念的我们，都需要了解。对此，《城里的房子》将以系统的论述方式，为我们梳理错综复杂的逻辑关系。

5.    在过去几年，徐远教授在宏观经济、金融市场、经济改革、房地产以及城市化等领域有着深入系统的研究，并做出了精准的预测。从经济发展的逻辑、社会发展的动力，以及国际房地产市经验出发，进行理性解析，使得著作内容极具说服力和参考性。

无论是经济发展还是个人生活，在我们的生活中，关于房子的话题始终是一个热门话题，房产税、学区房、限购等话题，都是很多人日常生活中的热门话题，对于土地和房子，我们有着很多人所不能理解的执念。本书作者徐远是北京大学的老师，长期关注中国经济和金融的发展，做各种城市调研和企业研究，对于房子有着自己独特的看法。本书分为“房产配置， 远近高低各不同”“多维勾勒房市轮廓”“对标国际发达城市， 拨开中国房价迷雾”“房价的经济学透视”“短问快答，解开买房的 共同疑惑”五篇内容，可以说主要涵盖了我们关于房子讨论的热门问题。有理论，有实战，有答疑，相信对于我们对房子这件事的理解和把握，会有比较好的帮助，帮助我们读懂房产的财富逻辑。

自序  城里的房子    III

第一篇 房产配置，远近高低各不同

第一章 刚需族购房--中国房价有泡沫吗    003

第二章 改善型购房--哪种投资更能改善你的财务状况    011

第三章 买房养老--哪些城市的房地产可以投资    017

第四章 租房--租房比买房便宜吗    025

第二篇 多维勾勒房市轮廓

第五章 纽约与北京，谁的房价应该更高    033

第六章 我国的房价收入比为什么那么高    039

第七章 关于房产税的三个基本问题    045

第八章 共有产权、租售同权的影响几何    053

第三篇 对标国际发达城市，拨开中国房价迷雾

第九章 纽约：世界之都的房价有多高    063

第十章 芝加哥：没落的贵族    085

第十一章 德国低房价的“阳谋”    097

第十二章 东京地产：“泡沫”没有告诉你的故事    115

第十三章 首尔地产：历史的一面镜子    137

第十四章 中国香港：蜗居在南中国海    161

第四篇 房价的经济学透视

第十五章 看北京的高楼，想科斯定理    175

第十六章 真实利率与房价周期：中国、美国和日本的证据    193

第十七章 高房价与低生育意愿    217

第五篇 房市问答

第十八章 房价、地价、地票价三问    231

第十九章 万科宫斗，投资客看什么？    239

第二十章 关于买房的13个观点    245

第二十一章 短问快答，解开买房的共同疑惑    251

致谢    285

徐远  北京大学国家发展研究院金融学教授，北京大学数字金融中心高级研究员，博士生导师，美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革，对中国宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有系统研究。

著有《人·地·城》《深圳新土改》《中国经济增长的效率与结构问题研究》《经济的律动》，在Journal of Finance、Review of Finance、《经济研究》、《管理世界》等国际国内**学术期刊发表论文40多篇，在FT中文网、澎湃新闻、第一财经等财经类媒体发表经济评论 100多篇。

租房--租房比买房便宜吗

对于租房，很多人有一个误区，以为租房很便宜。例如，一些同学会有这样的观点：像北京、上海这些大城市的房子，租售比达到60多倍，也就是说，房价是年租金的60多倍，而且房屋的产权只有70年，那我租一辈子的房子，没什么了不起。

大城市里的房子，“买不起的时候租，等有条件再买”，这个无可厚非。但是如果以为可以一直租，租房比买房便宜，那就大错特错了。这有三个方面的原因。

大城市房租的快速增长

我们先来看看过去几年里一线城市房租的增速。2010年到2016年，是我国经济大幅减速的一段时间。但是北上广深的房租，每年的涨幅都在6%以上。其中，上海房租上涨得最快--每年11.2%，7年时间翻了一倍还要多；深圳和广州其次，分别是每年7.5%、7.4%；北京相对慢一点，但每年涨幅也有6.4%。相较于这些年平均2.6%的通货膨胀率（以下简称“通胀率”），这个房租的增速是非常快的，快了至少一倍以上。

对于房租的持续快速增长，租房的朋友深有体会。现在一线城市的房租很贵，就是这些年房租持续上涨的结果。举个例子，现在北京一个六七十平方米的小两居，月租金经常要六七千元，好地段的则更贵。同样的房子，放在六七年前，房租也就是每月两三千元的水平。

这样的增速，是非常恐怖的。你若租一辈子的房子，几十年后会发现房租贵得惊人。假设你现在租一个小房子，月租金为

6 000元，每年增长6%，也就是明年涨360块，后年涨380块……70年后，租金是多少？你可以拿出计算器简单计算一下，结果是33.4万多元。注意，这是月租金，年租金要401万元。注意，这是租金，不是售价。怎么样，看到这样的数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗？

房租的快速上涨，并不是我国特有的现象，国外也一样。据统计，“二战”后这70多年里，发达国家大城市的房租，每年增长速度都在6%以上。

那么，房租为什么增长那么快呢？ 

一方面，从供求原理讲，这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺盛，供给增加又很慢，那么价格会上升很快。

大城市的租房市场，是一个“需求刚性+供给刚性”的双重刚性市场。从需求面来看，很多人涌进大城市，在没房子的时候只能租房住，这个需求是刚性的。从供给面来看，因为给定地段的房子就那么多，供给增加很慢，房屋的供给也是刚性的。出租的不愁租，租房的不得不租，这种情况下的房租增速，一定是很快的。

另一方面，根据恩格尔定律，随着收入增加，食品方面的支出比例是下降的，居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。简单地说，就是人们可以把更多的钱用在房租上。这样一来，房租一定是上涨的，而且这个上涨速度至少要和收入增速一样快。过去几年的人均收入增速都在7%以上，所以房租的增速一定快于这个数。

买房比租房便宜很多

由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实从长久来看，其相对于房租是很便宜的。

简单算一下这笔账。假设你租了一个小房子，其售价为432万元，月租金为6 000元，那么年租金就是72 000元--租售比达到 60倍。在这种情况下，是租房划算，还是用30年的房贷买下来划算？

乍一看，是租房划算，毕竟房价是租金的60倍。可是如果你考虑租金的上涨，那么结论是完全反过来的。

先来看“租”。假设每年租金上涨6%，这样累积30年，你一共付了多少租金呢？答案是约付了569万元。然而，付了这569万元以后，你还是没有房子，还得继续租房。

再来看“买”。如果你凑了30%的首付，并用公积金贷款买了这套房，30年还清，那么你的首付和房贷本息总额大约是603万元，比30年的租金总额仅仅多了34万元。然而不同的是，这个时候你已经有了一套属于自己的房子，而且贷款已经还清了，房子成了净资产。粗略估算，30年后，这个房子的价值应在千万元以上（随着通胀率涨就会上千万）。所以租房和买房的差别，至少是千万级的。

所以如果有条件，还是尽快买房。

这样一个计算过程，帮助我们理解了一个重要的现象，那就是租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长，可能觉得房价高，但如果考虑到房租的快速增长，那样房价就不高了。质言之，现在的高房价，是对未来房租增长的提前反映。

这个道理和“高增长的股票定价高”的道理是一样的。如果一个公司的业绩增长较快，而且非常稳定，那么它的股票的估值就会比较高。因为如果大家都看好这个股票的话，就会尽快去买，而不是等到业绩实现再去买--那时候就晚了。一旦大家争先恐后去买，股票价格就上去了，估值也就高了。过去这些年，我国房价涨得很快，也是这个道理--有人先看到了房价长期稳定上涨的潜力，争相买入，价格随之快速上涨。

买房的抗通胀性质

如果再给买房增加一条理由，那就是买房可以抵抗通胀。

不知你是否注意到，很多国家的货币的面值都特别大，如日元、韩元等。日元和韩元的面值，计数单位都是“十万”“百万”。其实这是被通胀闹的--连续几十年的高通胀率，如果再不新币换旧币，纸币的面值就会特别大。

其实，通货膨胀是全球现象，不局限于发展中国家。据统计，第二次世界大战以来的70多年时间里，发达国家的平均年通胀率在4.3%左右，物价上涨了近20倍，而房租和房租增速，比通胀率还快，平均在 6.6%左右。

这样一来，租房，就得面临租金不断上涨。如果遇到恶性通胀的话，房租会表现的比通胀更加恶性，而买房就把未来很多年的租金上涨和通胀的风险都买断了。所以说，买房子是抗通胀的。

租房的“便利原则”

即使明白买房比租房好，可是现在实在是买不起，只能租房，那该怎么办？

这是个很现实的问题，我们必须面对。这个时候，你要先租房，等以后有条件再买房。在租房的时候，我们要遵循一个“便利原则”，那就是租的房子要便于你的职业发展。

假如你是一个化妆师，事业刚起步，那么对你而言，最好住在交通便利的地方，因为客户一打电话，你马上就能到，这样可以更好地开展工作，积累更多的客户资源。这个时候，你虽然买不起房，但是你投资了自己，让事业更加进步--从长期看，投资自己是最好的投资。如果住的偏远，虽然租金省了一点，房子大了一点，但是不利于你工作，也不利于你休息，时间和精力都浪费在来回奔波上了。省了租金，浪费了职场发展，这是最大的浪费。