商品详情
书名：住宅产业生态价值链系统及其价值分配研究
定价：80.0
ISBN：9787030573322
作者：李玲燕
版次：1
出版时间：2018-08
内容提要：
住宅产业的生态化发展不仅需要产业链内各个主体密切协作、平稳创造价值，还需要合理分配价值、共享产业价值。因此，深入挖掘住宅产业生态价值链系统的价值增值，探索住宅产业生态价值链系统的价值分配问题，是住宅产业生态化发展行之有效的发展路径。本书系统介绍了住宅产业生态价值链系统及其价值分配的成果研究，具体内容包括当前住宅产业价值链概述及价值分配现状剖析、住宅产业生态价值链系统构建、住宅产业生态价值链系统的作用机理及价值运作探析、住宅产业生态价值链系统价值增值研究、住宅产业生态价值链系统价值分配研究等。
目录：
目录
**章 导论 1
**节 住宅产业发展现状 1
第二节 住宅产业生态价值链研究现状 3
第三节 住宅产业生态价值链构建的重要意义 7
第二章 当前住宅产业价值链概述及价值分配现状剖析 10
**节 产业价值链理论阐述 10
第二节 住宅产业价值链构成分析 12
第三节 国内外典型住宅产业价值链发展现状对比分析 17
第四节 住宅产业价值链价值分配现状测算模型构建 27
第五节 住宅产业价值链价值分配现状剖析 33
第三章 住宅产业生态价值链系统构建 38
**节 住宅产业生态价值链构建基础分析 38
第二节 住宅产业生态价值链的内涵界定 40
第三节 住宅产业生态价值链的基本模型构建 46
第四节 住宅产业生态价值链的结构模型构筑 53
第四章 住宅产业生态价值链系统的作用机理及价值运作探析 59
**节 住宅产业生态价值链系统的自组织特征 59
第二节 住宅产业生态价值链系统的超循环进化规律 61
第三节 住宅产业生态价值链系统的价值运行探析 67
第五章 住宅产业生态价值链系统价值增值研究 75
**节 住宅产业生态价值链系统价值增值演化研究 75
第二节 住宅产业生态价值链系统价值增值模式分析 80
第三节 住宅产业生态价值链系统价值增值要素挖掘 82
第四节 住宅产业生态价值链系统价值增值衡量模型构建 88
第六章 住宅产业生态价值链系统价值分配研究 95
**节 住宅产业生态价值链系统价值分配机制探讨 95
第二节 住宅产业生态价值链系统价值分配模型构建 99
第三节 住宅产业生态价值链系统价值分配仿真模拟 104
第四节 住宅产业生态价值链系统价值分配方案设计 111
第七章 万科集团的生态价值链系统及其价值增值分析 114
**节 万科集团的生态价值链系统剖析 114
第二节 万科集团的生态价值链联盟合作关系剖析 117
第三节 万科集团的生态价值链价值增值剖析 120
第四节 万科集团的产业生态化发展 124
第八章 住宅产业生态价值链系统发展的制度保障 129
**节 政策支撑措施先行 129
第二节 行业准则和规范监督 130
第三节 保证价值增值与分配的稳定性与动态性 130
参考文献 131
在线试读：
**章 导论
**节 住宅产业发展现状
在我国，住宅产业是一个与人民生活和国民经济发展密切相关的综合性产业，其发展是一个曲折复杂的过程。1978年，随着我国计划经济体制向市场经济体制的转变，在以市场为导向的经济实践中，住宅的商品属性逐渐显现出来，住宅产业也出现萌芽。20世纪90年代以来，我国的住宅产业得到了迅速发展。尤其在1998年，随着住房体制改革的纲领性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的颁布，住房实物分配制度真正转为住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的住房新体制，我国的住宅市场也得到了蓬勃发展。从2003年开始，住宅市场不断升温，至2007年达到**，而国家也不断加大宏观调控的力度，不断规范产业行为，力求产业在正常轨道发展。2008年，虽然我国住宅市场受到全球金融危机与国家宏观调控政策的影响进入了市场低迷期，但在2008年下半年政府救市政策的推动下住宅市场又逐步回升，并进入下一轮的产业调整，意向不断完善行业制度，促进产业升级。
2011年我国中小城市的住房出现持续滞销现象，住宅市场呈现出结构性过剩态势。进入2014年，我国住宅市场更是出现了：新建商品住房待售面积大幅增长，同时，销售量与销售额却出现负增长；全国70个大中城市中，房价环比上涨的城市从1月的62个下降到6月的8个，一线城市住房销量跌幅显著，中小城市住房持续滞销等现象。数据显示，2013年12月底，我国新建商品住房待售面积32 403万平方米，同比增长37.2%。到2014年6月底，我国新建商品住房待售面积增加至35 917万平方米，同比增长25%。与此同时，2014年1～6月，商品住房销售面积为42 487万平方米，同比增长-7.8%；商品住房销售额为25 632亿元，同比增长-9.2%。由此可见，我国的住宅市场已经出现结构性过剩的总体态势，房地产开发企业面临库存压顶、资金链断裂等困境，住宅产业发展已经由高速增长期转为低速增长期，进入新一轮产业调整周期。
随着我国经济体制转型和资源枯竭等问题的出现，在这个新一轮的住宅产业调整周期中，住宅产业在解决当前各地房地产开发企业库存压顶、资金链断裂、产业价值降低等困境的同时，必将围绕低环境负荷、低碳、可循环、绿色、环保、自主创新等概念的后工业化经济发展模式来探索住宅产业生态化的发展模式。然而，面对当前的产业发展瓶颈，我国住宅产业的生态化道路任重而道远。
**，缺乏公平、竞争有序的市场秩序，住宅产业链之间的依存度和成熟度有待提高。产业价值链理论强调的是产业链上各个价值主体相互依存、相互影响的合作关系，以构成有效的战略联盟关系，但是在当前的住宅产业价值链中，产业上下游企业间的关系完全演变成了纯粹的“甲乙方”关系。例如，当产品设计方案意见出现偏差时，房地产开发企业往往处于强势地位，通常都是设计师向房地产开发企业妥协。因此，当前的住宅产业就缺乏一个公平、竞争有序的市场秩序，从而导致产业整体运行效率下降、交易费用**、合约信用缺失、潜规则盛行等问题，不确定的人为因素不断地增加经营风险，产业整体发育不良。
第二，住宅产业价值分配不合理，产业资源无法得到有效的整合。住宅产业是资本密集型产业，而且我国现行的土地供给制度又决定了土地必然是住宅产业价值链的主导方向。因此，在住宅产业中掌握着资本与土地的价值主体掌握着大部分的价值。另外，房地产开发企业全程参与产业价值链的各个价值创造环节，也就享受着价值建设过程中的大部分利益。然而，产业链中其他的价值主体为了获得相对很少的价值利益而相互竞争，*后所能拥有的价值相当少。这种住宅产业价值分配不合理的现象，直接导致了产业链上各个企业无法通过一个公平的平台进行沟通合作，致使产业价值链发展扭曲化。同时，在现行住宅产业价值链的运行过程中，资金筹集与土地获取环节集聚了住宅产业价值链上*激烈的竞争，而住宅产业价值链上其他资源往往被忽视，继而导致住宅产业价值链上的资源无法得到有效整合与共享，也影响了住宅产业价值链上的价值分配结构，妨碍了产业的良性运转。
第三，住宅产业的生态化、可持续发展程度偏低。当前，我国的住宅产业尚未完成从传统“粗放型”运行模式转变为“集约型”的运行模式，其发展主要依赖于资源、能源的大量消耗和资金、人工的大量投入。经初步测算：住宅建设耗用的钢材占全国总用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%，城市建成区用地的30%用于住宅建设，城市水资源的32%在住宅中消耗。全国实心黏土砖厂占地450万亩 ，每年毁田95万亩，耗能1亿多吨标准煤；而据有关资料介绍，苏联20世纪80年代初黏土砖在墙体材料中的比重就已下降到了37.9%；美国和日本黏土砖的使用比例分别在15%和3%以下。我国建筑用钢材和水泥的强度较低，与发达国家相比钢材消耗高出10%～25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗80千克水泥。这些数据都说明当前我国的住宅产业对资源、能源的利用具有很大的改进空间。
第四，从当前的理论研究现状来看，住宅产业生态价值链的研究尚属空白，实现产业价值有效循环的能力有待加强。因为住宅产业是横跨第二、第三产业的产业链，所以住宅产业必须将整个产业链构建成为一个生态系统，研究建立上下游企业主体间的高效协同合作，以实现企业主体间物资、技术、信息的高效流转，不断挖掘和拓展产业价值的创造能力，并合理共享产业价值，逐步推进住宅产业的纵深发展。与此同时，住宅产业必须使整个产业链资源在一个循环的系统中共享，相关产业间协调运作，将一个产业的废弃物用作另一个产业的原材料，从而实现低开采、高利用、低排放，进而形成*优生产、*优消费、*少废弃的循环系统。
第二节 住宅产业生态价值链研究现状
一、住宅产业生态价值链研究现状评述
西方发达国家在20世纪70年代末产生了产业生态学（industrial ecology），从而为实现可持续发展提供了一条可行的道路。在将该学科引入我国的过程中，国内学者将产业生态这一术语动词化，提出了产业生态化的概念。随着迈克尔·波特的价值链理论的产生、发展及广泛的应用，产业生态化和价值链理论相结合，发展形成了产业生态价值链理论。
当前针对产业生态价值链方面的系统研究很少见，特别是针对住宅产业生态价值链的研究更少，所以只能从企业生态价值链、房地产产业生态价值链的相关研究中找寻值得深入研究的相关文献。例如，喻宏伟等（2007）就是利用迈克尔·波特的企业价值链从企业内部来界定生态价值链，认为生态价值链是对波特提出的价值链的重组和创新，是一种以生态价值为导向的企业组织协调与整合的集成制度创新，是运用循环经济的理论对价值链上的各项活动特别是关键环节以减量化、再使用和再循环等为原则进行改造与重组。吴冬梅（2008）从使用价值和非使用价值两部分来探讨企业生态价值链的构成，并指出生态价值是自然资源价值的重要组成部分，同其他环境要素一起构成环境价值。戴宪法（2011）从企业价值、员工价值和企业的社会价值构成三方面来界定企业的生态价值链，他认为这三者的相互作用和影响决定着企业的发展成效，企业科学的发展模式应该是能够实现企业价值、员工价值与企业的社会价值的和谐共进的发展模式。
房地产产业生态的概念是学者胡挺（2006；2007）首次提出的，他认为房地产产业生态是由不同的利益主体构成的复杂型生态系统，通过演化模型分析其动力机制与路径选择，在此基础上进一步建立房地产产业生态管理的简要分析框架。王俊（2009）将房地产产业生命周期与生态学中生态环境变化相结合，分析房地产产业链条上的每个环节中房地产开发商与外界利益相关者之间如何产生互动、协同作用，进而分析产业环境中各个利益相关者在不同产业周期对产业内部的影响。但是他们关注的仅是房地产产业内的各个企业，未考虑房地产业与外界生态环境之间的关系。之后，学者也开始意识到外界环境对房地产业的重要性。倪纂（2010）认为房地产产业生态系统是指各个参与房地产业的房地产业群落为了生存发展，在以土地和自然资源为载体的基础上，通过房地产业的产业链条和资金链条分工合作密切联系，并与房地产产业生态环境（政府宏观调控）相互作用，形成具有一定结构、功能的动态平衡的有机整体。李德智（2011）将房地产产业生态化界定为：以房地产业的可持续发展为导向，以环境友好和低消耗、高利用、再循环为原则，以提供满足社会需求的环境友好型房地产产品为手段，实现房地产业内部以及房地产业与国民经济和自然环境共生进化的过程。胡挺（2011）将房地产产业生态重新界定为：以提供房地产产品的企业和组织的协同发展为基础的经济联合体。并认为房地产产业生态价值链主要包括核心价值链、扩展价值链、金融链和政策链，这四个价值链与互补产业和替代产业等要素形成错综复杂的价值网络。
二、住宅产业生态价值链价值创造研究现状评述
当前学者对价值创造理论的研究主要有以下两种观点。
1. 基于资源的观点
基于资源的观点（resource based review，RBV）是Pertraf等在20世纪60年代*早提出的。Rumelt（1991）和Barney（1991）认为资源本身是有价值的、稀有的、不能完全模仿的和不可替代的，资源驱动战略的选择、战略的本质应该定义在企业****的资源和能力上，企业的可持续竞争优势来自于企业所控制的资源和能力。Lippman和Rumelt（2003a）从微观经济学角度出发，认为价值创造的主体是资源，并提出运用支付代替经济利润、经济租或传统租，以避免基于资源的观点研究绩效与价值中存在的谬误的观点。同时Lippman和Rumelt（2003b）还认为价值创造来自以技术诀窍、知识、社会资本和其他社会难以转化、复杂的资源为代表的自生资源，以及资源的合作过程，包括联合、处置、合并、获取、合资等合作方式。杜义飞（2005）认为基于战略研究的框架，原有基于企业内部的价值创造组织形式**企业界限后，可以使价值活动和资源更好地联系起来；还可促进价值活动与资源更好地融合，使产业价值链形成创造价值的创新形式。
2. 基于价值活动的观点
Porter（1985）提出资源是实现企业绩效因果链中的一个中间物，企业资源可以从环境中采购或者通过企业的绩效活动取得；实施战略不仅需要不同的、有效的技术与资源，还需要成功的组织管理、库存系统和控制程序，资源只是管理选择的需要。Porter也在他的竞争战略框架中将价值创造活动置于*中心的地位，把企业看作通过寻找有利的战略定位来适应产业环境的一种战略活动。Collis和Montgomery（1998）也提出了“价值创造是合作战略的根本”的观点，同时认为企业价值主要由企业战略活动所创造；在此观点下，认为资源只是管理选择的需要，是附着在战略活动中的；资源的价值只在于其如何支持企业所追求的战略，企业获取资源只是为了实现战略活动的需要。谢恩和李垣（2003）提出各种组织关系形成的主因是价值活动的创新与重构，并认为联盟环境能促进组织创造价值的活动。
从以往研究者关于房地产产业价值创造的相关研究来看，可从中汲取一些经验。王宇（2002）认为房地产产业价值创造的根源是房地产企业核心竞争力的建设，房地产企业的核心竞争力是充分发挥软基础（知识技术）、硬基础（土地、人力等资源）在管理控制、资源整合、战略规划、品牌塑造等四个方面的建设。沈洪溥（2005）认为优化后的房地产价值链在形成包括调研、规划、开发、建设、销售、服务等行业的“价值大循环”基础上，将房地产开发商的地位降低为投资商，形成以客户为中心的市场需求发现环节（包含调研与规划部门）、设计投资环节（包含规划、开发部门）、建设开发环节（包含开发、建设、销售部门）、后端服务环节（包含销售、物业部门）等的价值小循环。曹志伟（2006）认为在房地产价值链中有四个利润增长阶段：投资决策阶段、产品研发阶段、项目建设阶段和销售经营阶段，且每个阶段都有很多增值环节。孙平（2007）认为房地产企业价值来源于企业的核心能力：房地产企业的知识积累，即在房地产开发、经营过程中形成的能带来超额利润，且不易被竞争对手效仿的独特的知识、资源、能力的有机融合。冯梓洋（2009）定性地分析了房地产价值链的价值创造和流转过程，分析了联盟企业的利益分配机制，*后认为合作双赢的顾客价值创造理念将是房地产业发展的必然选择。胡挺和周敏坚（2007）基于演化博弈视角构造演化博弈模型，分析房地产产业内部动态决策过程。
但是，从上述研究来看，多数仅定性地分析了房地产价值链内部的价值创造环节，都未针对其中的价值创造运作机制、价值创造要素以及创造的价值如何衡量等问题进行深入挖掘，而这些问题是直接指导产业价值链的理论支撑，所以不仅要在构建住宅产业生态价值链系统的基础上分析住宅产业生态价值链系统价值增值历程，还要用定性与定量相结合的方法来剖析系统的价值增值要素。
三、住宅产业生态价值链价值分配研究现状评述
价值分配理论基本依托于产业链理论与价值链理论。大多数研究都把企业作为研究对象，关注企业成本，成本研究的实质是产业链上、下游企业价值链关系中价值分配的问题。在产业链上、下游企业组成的供应链中，企业与企业之间中间产品的定价问题也成为一个重点研究的内容，在产业价值链的上、下游关系中，企业的成本支出将成为上游企业的收入，所以中间产品的价格决定了供应链各企业的价值利润的分配。
Makowski和Ostroy（1995）通过对完美竞争的微观基础的深入研究开辟了战略思维的崭新视角，他们从分配的角度重新分析社会效率，将边际产出理论创造性地变为与商业战略有关的理论基础，提出竞争的完美性在于个体被完全分配其创造的价值，并不在于价格的接受机制。Brandenburger和Stuart（1996）在对商业战略基于价值的分析中，提出增加价值是参与方获取价值的必要条件（非充分条件）。Saloner和Podolny（2001）认为企业不仅创造价值，还能够分享其所创造的价值。唐小我（2002）系统地讨论了不存在外部市场条件下中间产品*优转移价格的确定方法。慕银平等（2003）在中间产品存在外部垄断的市场前提下，提出了中间产品价格歧视定价策略。张福利（2003）分析了公司关于中间产品转移价格决策的动态一致性问题，利用完全信息动态博弈确定了中间产品转移价格的问题。
产业价值链和供应链具有很多天然的相似性质。郑霖和马士华（2001）分析了价值链与供应链的关系：两者统一于企业运动中，都离不开具体的企业和活动；两者都属于增值链，都是由市场需求拉动的，且随市场变化而变化；企业间的竞争实质上是价值链间的竞争，也是供应链间的竞争；价值链决定供应链，供应链服从和服务于价值链；价值链研究可指导供应链研究，供应链研究又可促进和丰富价值链研究。Porter（1985）在Competitive Advantage中提出供应商价值链、企业价值链、渠道价值链和买方价值链构成了整个价值体系。因此，供应链具有产业价值链的属性，从而形成了一大批学者致力于研究供应链中的利益分配机制，值得借鉴学习。
郭敏和王红卫（2002）提出要实现供应链整体优化和协调就必须制订相应的激励机制与利益协调机制。廖成林和孙洪杰（2003）认为供应链的长期稳定发展及其竞争在很大程度上取决于供应链上利润分配机制设计是否合理，并在此基础上提出了均势供应链的观点。王效俐和安宁（2003）在追求供应链利润*大化的前提下，运用博弈论方法分析了供应链中制造商和零售商之间的利润分配策略。钟德强和仲伟俊（2004）采用博弈方法研究了获取决策优先权的零售商战略联盟对参与联盟的企业和整个供应链收益的影响。张川（2007）在修正、扩展供应链理论中中间产品定价模型的基础上，剖析了产业链价值分配中标准的作用机理，并深入分析了在无标准约束下的产业价值链、生产者驱动的产业价值链、购买者驱动的产业价值链等模式下的案例。
定价：80.0
ISBN：9787030573322
作者：李玲燕
版次：1
出版时间：2018-08
内容提要：
住宅产业的生态化发展不仅需要产业链内各个主体密切协作、平稳创造价值，还需要合理分配价值、共享产业价值。因此，深入挖掘住宅产业生态价值链系统的价值增值，探索住宅产业生态价值链系统的价值分配问题，是住宅产业生态化发展行之有效的发展路径。本书系统介绍了住宅产业生态价值链系统及其价值分配的成果研究，具体内容包括当前住宅产业价值链概述及价值分配现状剖析、住宅产业生态价值链系统构建、住宅产业生态价值链系统的作用机理及价值运作探析、住宅产业生态价值链系统价值增值研究、住宅产业生态价值链系统价值分配研究等。
目录：
目录
**章 导论 1
**节 住宅产业发展现状 1
第二节 住宅产业生态价值链研究现状 3
第三节 住宅产业生态价值链构建的重要意义 7
第二章 当前住宅产业价值链概述及价值分配现状剖析 10
**节 产业价值链理论阐述 10
第二节 住宅产业价值链构成分析 12
第三节 国内外典型住宅产业价值链发展现状对比分析 17
第四节 住宅产业价值链价值分配现状测算模型构建 27
第五节 住宅产业价值链价值分配现状剖析 33
第三章 住宅产业生态价值链系统构建 38
**节 住宅产业生态价值链构建基础分析 38
第二节 住宅产业生态价值链的内涵界定 40
第三节 住宅产业生态价值链的基本模型构建 46
第四节 住宅产业生态价值链的结构模型构筑 53
第四章 住宅产业生态价值链系统的作用机理及价值运作探析 59
**节 住宅产业生态价值链系统的自组织特征 59
第二节 住宅产业生态价值链系统的超循环进化规律 61
第三节 住宅产业生态价值链系统的价值运行探析 67
第五章 住宅产业生态价值链系统价值增值研究 75
**节 住宅产业生态价值链系统价值增值演化研究 75
第二节 住宅产业生态价值链系统价值增值模式分析 80
第三节 住宅产业生态价值链系统价值增值要素挖掘 82
第四节 住宅产业生态价值链系统价值增值衡量模型构建 88
第六章 住宅产业生态价值链系统价值分配研究 95
**节 住宅产业生态价值链系统价值分配机制探讨 95
第二节 住宅产业生态价值链系统价值分配模型构建 99
第三节 住宅产业生态价值链系统价值分配仿真模拟 104
第四节 住宅产业生态价值链系统价值分配方案设计 111
第七章 万科集团的生态价值链系统及其价值增值分析 114
**节 万科集团的生态价值链系统剖析 114
第二节 万科集团的生态价值链联盟合作关系剖析 117
第三节 万科集团的生态价值链价值增值剖析 120
第四节 万科集团的产业生态化发展 124
第八章 住宅产业生态价值链系统发展的制度保障 129
**节 政策支撑措施先行 129
第二节 行业准则和规范监督 130
第三节 保证价值增值与分配的稳定性与动态性 130
参考文献 131
在线试读：
**章 导论
**节 住宅产业发展现状
在我国，住宅产业是一个与人民生活和国民经济发展密切相关的综合性产业，其发展是一个曲折复杂的过程。1978年，随着我国计划经济体制向市场经济体制的转变，在以市场为导向的经济实践中，住宅的商品属性逐渐显现出来，住宅产业也出现萌芽。20世纪90年代以来，我国的住宅产业得到了迅速发展。尤其在1998年，随着住房体制改革的纲领性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的颁布，住房实物分配制度真正转为住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的住房新体制，我国的住宅市场也得到了蓬勃发展。从2003年开始，住宅市场不断升温，至2007年达到**，而国家也不断加大宏观调控的力度，不断规范产业行为，力求产业在正常轨道发展。2008年，虽然我国住宅市场受到全球金融危机与国家宏观调控政策的影响进入了市场低迷期，但在2008年下半年政府救市政策的推动下住宅市场又逐步回升，并进入下一轮的产业调整，意向不断完善行业制度，促进产业升级。
2011年我国中小城市的住房出现持续滞销现象，住宅市场呈现出结构性过剩态势。进入2014年，我国住宅市场更是出现了：新建商品住房待售面积大幅增长，同时，销售量与销售额却出现负增长；全国70个大中城市中，房价环比上涨的城市从1月的62个下降到6月的8个，一线城市住房销量跌幅显著，中小城市住房持续滞销等现象。数据显示，2013年12月底，我国新建商品住房待售面积32 403万平方米，同比增长37.2%。到2014年6月底，我国新建商品住房待售面积增加至35 917万平方米，同比增长25%。与此同时，2014年1～6月，商品住房销售面积为42 487万平方米，同比增长-7.8%；商品住房销售额为25 632亿元，同比增长-9.2%。由此可见，我国的住宅市场已经出现结构性过剩的总体态势，房地产开发企业面临库存压顶、资金链断裂等困境，住宅产业发展已经由高速增长期转为低速增长期，进入新一轮产业调整周期。
随着我国经济体制转型和资源枯竭等问题的出现，在这个新一轮的住宅产业调整周期中，住宅产业在解决当前各地房地产开发企业库存压顶、资金链断裂、产业价值降低等困境的同时，必将围绕低环境负荷、低碳、可循环、绿色、环保、自主创新等概念的后工业化经济发展模式来探索住宅产业生态化的发展模式。然而，面对当前的产业发展瓶颈，我国住宅产业的生态化道路任重而道远。
**，缺乏公平、竞争有序的市场秩序，住宅产业链之间的依存度和成熟度有待提高。产业价值链理论强调的是产业链上各个价值主体相互依存、相互影响的合作关系，以构成有效的战略联盟关系，但是在当前的住宅产业价值链中，产业上下游企业间的关系完全演变成了纯粹的“甲乙方”关系。例如，当产品设计方案意见出现偏差时，房地产开发企业往往处于强势地位，通常都是设计师向房地产开发企业妥协。因此，当前的住宅产业就缺乏一个公平、竞争有序的市场秩序，从而导致产业整体运行效率下降、交易费用**、合约信用缺失、潜规则盛行等问题，不确定的人为因素不断地增加经营风险，产业整体发育不良。
第二，住宅产业价值分配不合理，产业资源无法得到有效的整合。住宅产业是资本密集型产业，而且我国现行的土地供给制度又决定了土地必然是住宅产业价值链的主导方向。因此，在住宅产业中掌握着资本与土地的价值主体掌握着大部分的价值。另外，房地产开发企业全程参与产业价值链的各个价值创造环节，也就享受着价值建设过程中的大部分利益。然而，产业链中其他的价值主体为了获得相对很少的价值利益而相互竞争，*后所能拥有的价值相当少。这种住宅产业价值分配不合理的现象，直接导致了产业链上各个企业无法通过一个公平的平台进行沟通合作，致使产业价值链发展扭曲化。同时，在现行住宅产业价值链的运行过程中，资金筹集与土地获取环节集聚了住宅产业价值链上*激烈的竞争，而住宅产业价值链上其他资源往往被忽视，继而导致住宅产业价值链上的资源无法得到有效整合与共享，也影响了住宅产业价值链上的价值分配结构，妨碍了产业的良性运转。
第三，住宅产业的生态化、可持续发展程度偏低。当前，我国的住宅产业尚未完成从传统“粗放型”运行模式转变为“集约型”的运行模式，其发展主要依赖于资源、能源的大量消耗和资金、人工的大量投入。经初步测算：住宅建设耗用的钢材占全国总用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%，城市建成区用地的30%用于住宅建设，城市水资源的32%在住宅中消耗。全国实心黏土砖厂占地450万亩 ，每年毁田95万亩，耗能1亿多吨标准煤；而据有关资料介绍，苏联20世纪80年代初黏土砖在墙体材料中的比重就已下降到了37.9%；美国和日本黏土砖的使用比例分别在15%和3%以下。我国建筑用钢材和水泥的强度较低，与发达国家相比钢材消耗高出10%～25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗80千克水泥。这些数据都说明当前我国的住宅产业对资源、能源的利用具有很大的改进空间。
第四，从当前的理论研究现状来看，住宅产业生态价值链的研究尚属空白，实现产业价值有效循环的能力有待加强。因为住宅产业是横跨第二、第三产业的产业链，所以住宅产业必须将整个产业链构建成为一个生态系统，研究建立上下游企业主体间的高效协同合作，以实现企业主体间物资、技术、信息的高效流转，不断挖掘和拓展产业价值的创造能力，并合理共享产业价值，逐步推进住宅产业的纵深发展。与此同时，住宅产业必须使整个产业链资源在一个循环的系统中共享，相关产业间协调运作，将一个产业的废弃物用作另一个产业的原材料，从而实现低开采、高利用、低排放，进而形成*优生产、*优消费、*少废弃的循环系统。
第二节 住宅产业生态价值链研究现状
一、住宅产业生态价值链研究现状评述
西方发达国家在20世纪70年代末产生了产业生态学（industrial ecology），从而为实现可持续发展提供了一条可行的道路。在将该学科引入我国的过程中，国内学者将产业生态这一术语动词化，提出了产业生态化的概念。随着迈克尔·波特的价值链理论的产生、发展及广泛的应用，产业生态化和价值链理论相结合，发展形成了产业生态价值链理论。
当前针对产业生态价值链方面的系统研究很少见，特别是针对住宅产业生态价值链的研究更少，所以只能从企业生态价值链、房地产产业生态价值链的相关研究中找寻值得深入研究的相关文献。例如，喻宏伟等（2007）就是利用迈克尔·波特的企业价值链从企业内部来界定生态价值链，认为生态价值链是对波特提出的价值链的重组和创新，是一种以生态价值为导向的企业组织协调与整合的集成制度创新，是运用循环经济的理论对价值链上的各项活动特别是关键环节以减量化、再使用和再循环等为原则进行改造与重组。吴冬梅（2008）从使用价值和非使用价值两部分来探讨企业生态价值链的构成，并指出生态价值是自然资源价值的重要组成部分，同其他环境要素一起构成环境价值。戴宪法（2011）从企业价值、员工价值和企业的社会价值构成三方面来界定企业的生态价值链，他认为这三者的相互作用和影响决定着企业的发展成效，企业科学的发展模式应该是能够实现企业价值、员工价值与企业的社会价值的和谐共进的发展模式。
房地产产业生态的概念是学者胡挺（2006；2007）首次提出的，他认为房地产产业生态是由不同的利益主体构成的复杂型生态系统，通过演化模型分析其动力机制与路径选择，在此基础上进一步建立房地产产业生态管理的简要分析框架。王俊（2009）将房地产产业生命周期与生态学中生态环境变化相结合，分析房地产产业链条上的每个环节中房地产开发商与外界利益相关者之间如何产生互动、协同作用，进而分析产业环境中各个利益相关者在不同产业周期对产业内部的影响。但是他们关注的仅是房地产产业内的各个企业，未考虑房地产业与外界生态环境之间的关系。之后，学者也开始意识到外界环境对房地产业的重要性。倪纂（2010）认为房地产产业生态系统是指各个参与房地产业的房地产业群落为了生存发展，在以土地和自然资源为载体的基础上，通过房地产业的产业链条和资金链条分工合作密切联系，并与房地产产业生态环境（政府宏观调控）相互作用，形成具有一定结构、功能的动态平衡的有机整体。李德智（2011）将房地产产业生态化界定为：以房地产业的可持续发展为导向，以环境友好和低消耗、高利用、再循环为原则，以提供满足社会需求的环境友好型房地产产品为手段，实现房地产业内部以及房地产业与国民经济和自然环境共生进化的过程。胡挺（2011）将房地产产业生态重新界定为：以提供房地产产品的企业和组织的协同发展为基础的经济联合体。并认为房地产产业生态价值链主要包括核心价值链、扩展价值链、金融链和政策链，这四个价值链与互补产业和替代产业等要素形成错综复杂的价值网络。
二、住宅产业生态价值链价值创造研究现状评述
当前学者对价值创造理论的研究主要有以下两种观点。
1. 基于资源的观点
基于资源的观点（resource based review，RBV）是Pertraf等在20世纪60年代*早提出的。Rumelt（1991）和Barney（1991）认为资源本身是有价值的、稀有的、不能完全模仿的和不可替代的，资源驱动战略的选择、战略的本质应该定义在企业****的资源和能力上，企业的可持续竞争优势来自于企业所控制的资源和能力。Lippman和Rumelt（2003a）从微观经济学角度出发，认为价值创造的主体是资源，并提出运用支付代替经济利润、经济租或传统租，以避免基于资源的观点研究绩效与价值中存在的谬误的观点。同时Lippman和Rumelt（2003b）还认为价值创造来自以技术诀窍、知识、社会资本和其他社会难以转化、复杂的资源为代表的自生资源，以及资源的合作过程，包括联合、处置、合并、获取、合资等合作方式。杜义飞（2005）认为基于战略研究的框架，原有基于企业内部的价值创造组织形式**企业界限后，可以使价值活动和资源更好地联系起来；还可促进价值活动与资源更好地融合，使产业价值链形成创造价值的创新形式。
2. 基于价值活动的观点
Porter（1985）提出资源是实现企业绩效因果链中的一个中间物，企业资源可以从环境中采购或者通过企业的绩效活动取得；实施战略不仅需要不同的、有效的技术与资源，还需要成功的组织管理、库存系统和控制程序，资源只是管理选择的需要。Porter也在他的竞争战略框架中将价值创造活动置于*中心的地位，把企业看作通过寻找有利的战略定位来适应产业环境的一种战略活动。Collis和Montgomery（1998）也提出了“价值创造是合作战略的根本”的观点，同时认为企业价值主要由企业战略活动所创造；在此观点下，认为资源只是管理选择的需要，是附着在战略活动中的；资源的价值只在于其如何支持企业所追求的战略，企业获取资源只是为了实现战略活动的需要。谢恩和李垣（2003）提出各种组织关系形成的主因是价值活动的创新与重构，并认为联盟环境能促进组织创造价值的活动。
从以往研究者关于房地产产业价值创造的相关研究来看，可从中汲取一些经验。王宇（2002）认为房地产产业价值创造的根源是房地产企业核心竞争力的建设，房地产企业的核心竞争力是充分发挥软基础（知识技术）、硬基础（土地、人力等资源）在管理控制、资源整合、战略规划、品牌塑造等四个方面的建设。沈洪溥（2005）认为优化后的房地产价值链在形成包括调研、规划、开发、建设、销售、服务等行业的“价值大循环”基础上，将房地产开发商的地位降低为投资商，形成以客户为中心的市场需求发现环节（包含调研与规划部门）、设计投资环节（包含规划、开发部门）、建设开发环节（包含开发、建设、销售部门）、后端服务环节（包含销售、物业部门）等的价值小循环。曹志伟（2006）认为在房地产价值链中有四个利润增长阶段：投资决策阶段、产品研发阶段、项目建设阶段和销售经营阶段，且每个阶段都有很多增值环节。孙平（2007）认为房地产企业价值来源于企业的核心能力：房地产企业的知识积累，即在房地产开发、经营过程中形成的能带来超额利润，且不易被竞争对手效仿的独特的知识、资源、能力的有机融合。冯梓洋（2009）定性地分析了房地产价值链的价值创造和流转过程，分析了联盟企业的利益分配机制，*后认为合作双赢的顾客价值创造理念将是房地产业发展的必然选择。胡挺和周敏坚（2007）基于演化博弈视角构造演化博弈模型，分析房地产产业内部动态决策过程。
但是，从上述研究来看，多数仅定性地分析了房地产价值链内部的价值创造环节，都未针对其中的价值创造运作机制、价值创造要素以及创造的价值如何衡量等问题进行深入挖掘，而这些问题是直接指导产业价值链的理论支撑，所以不仅要在构建住宅产业生态价值链系统的基础上分析住宅产业生态价值链系统价值增值历程，还要用定性与定量相结合的方法来剖析系统的价值增值要素。
三、住宅产业生态价值链价值分配研究现状评述
价值分配理论基本依托于产业链理论与价值链理论。大多数研究都把企业作为研究对象，关注企业成本，成本研究的实质是产业链上、下游企业价值链关系中价值分配的问题。在产业链上、下游企业组成的供应链中，企业与企业之间中间产品的定价问题也成为一个重点研究的内容，在产业价值链的上、下游关系中，企业的成本支出将成为上游企业的收入，所以中间产品的价格决定了供应链各企业的价值利润的分配。
Makowski和Ostroy（1995）通过对完美竞争的微观基础的深入研究开辟了战略思维的崭新视角，他们从分配的角度重新分析社会效率，将边际产出理论创造性地变为与商业战略有关的理论基础，提出竞争的完美性在于个体被完全分配其创造的价值，并不在于价格的接受机制。Brandenburger和Stuart（1996）在对商业战略基于价值的分析中，提出增加价值是参与方获取价值的必要条件（非充分条件）。Saloner和Podolny（2001）认为企业不仅创造价值，还能够分享其所创造的价值。唐小我（2002）系统地讨论了不存在外部市场条件下中间产品*优转移价格的确定方法。慕银平等（2003）在中间产品存在外部垄断的市场前提下，提出了中间产品价格歧视定价策略。张福利（2003）分析了公司关于中间产品转移价格决策的动态一致性问题，利用完全信息动态博弈确定了中间产品转移价格的问题。
产业价值链和供应链具有很多天然的相似性质。郑霖和马士华（2001）分析了价值链与供应链的关系：两者统一于企业运动中，都离不开具体的企业和活动；两者都属于增值链，都是由市场需求拉动的，且随市场变化而变化；企业间的竞争实质上是价值链间的竞争，也是供应链间的竞争；价值链决定供应链，供应链服从和服务于价值链；价值链研究可指导供应链研究，供应链研究又可促进和丰富价值链研究。Porter（1985）在Competitive Advantage中提出供应商价值链、企业价值链、渠道价值链和买方价值链构成了整个价值体系。因此，供应链具有产业价值链的属性，从而形成了一大批学者致力于研究供应链中的利益分配机制，值得借鉴学习。
郭敏和王红卫（2002）提出要实现供应链整体优化和协调就必须制订相应的激励机制与利益协调机制。廖成林和孙洪杰（2003）认为供应链的长期稳定发展及其竞争在很大程度上取决于供应链上利润分配机制设计是否合理，并在此基础上提出了均势供应链的观点。王效俐和安宁（2003）在追求供应链利润*大化的前提下，运用博弈论方法分析了供应链中制造商和零售商之间的利润分配策略。钟德强和仲伟俊（2004）采用博弈方法研究了获取决策优先权的零售商战略联盟对参与联盟的企业和整个供应链收益的影响。张川（2007）在修正、扩展供应链理论中中间产品定价模型的基础上，剖析了产业链价值分配中标准的作用机理，并深入分析了在无标准约束下的产业价值链、生产者驱动的产业价值链、购买者驱动的产业价值链等模式下的案例。