高屋建瓴，搭建战略体系解行业困惑
紧扣前沿，凝聚多方智慧助房企破局

区域深耕：多项目算大账，构筑竞争壁垒
产业制胜：洞察顶层设计，抢占产业先机
运营提效：精细化练内功，降低投资损耗
数字赋能：业务场景在线，驱动智能决策

书名：房企战略破局

定价：78.00元

作者：明源地产研究院

出版社：中信出版集团

出版日期：2019-11

页码：414

装帧：平装

开本：16开

ISBN：9787521711622

多层面透视房地产业现状多维度解析标杆房企对策

站在“巨人”肩膀上，拨云见日，助力房企在不确定大环境下战略破局

·博采众长：明源地产研究院基于多年来跟地产百强以及行业广大房企的董事长或总裁的深度交流，将行业佼佼者的智慧结晶如实呈现；

·紧扣热点：研究了房地产业关注的焦点——除了企业视角的管理体系建设及业务管理提升之外，还高度关注行业的宏观形势和未来走势；

·洞察本质：明源通过定期的交流研讨、大数据分析，对行业及企业的本质有着不同寻常的洞察力，能够据此为众多房企赋能提效；

·行业前沿：明源通过与地产行业精英的研讨与交流，对行业发展遇到的关键问题和挑战都有着清晰的了解，能够与房企快速进行前瞻性思考；

·战略落地：房企战略体系的优劣，本质在于有多少战略真正能在信息化平台落地，明源通过丰富的实战案例帮助房企真正实现战略破局。

当前，随着政策调控步入深水区，房地产业已然步入新的发展周期。政策调控到底会走向何方？房地产业未来前景到底如何？房企应该如何应对新周期以获得可持续发展的空间？对此，行业普遍存在一些困惑，越来越多的房企表示看不清。

经过与300多家房企董事长或总裁的深度交流，结合与业内知名专家学者的研讨，明源地产研究院帮助房企总结了当下房地产业面临的五个政策新常态，并从城市布局、产业布局以及ROE模型分析等角度探求房企的应对策略。本书将从宏观经济、政策走势、行业前景和企业发展等五大维度展开分析，借此帮助企业在迷雾般的大环境下认清当前外部环境的本质，前瞻性地洞察行业发展趋势和城市投资机会，找到前进的方向，明确自身的发力重心，苦练内功，从而真正实现战略破局。

第一章

对中国宏观经济的六大关键认知

第一节房地产调控的真正目的是什么

一、防止贫富差距过大，保持社会稳定

二、调整我国经济的不良结构

三、使房地产与经济发展速度相匹配

第二节目前中国房价有泡沫吗

一、房价的定义及统计方法不准确

二、房价泡沫应结构化看待

三、房价泡沫的传统衡量指标不准确

四、案例：相比纽约，北京房价并不高

第三节GDP增速保6%意味着什么

一、GDP每增加1%，失业率降低两个百分点

二、若GDP增速低于融资成本，企业生产经营将受影响

三、GDP增速确保6%才能实现2020年经济翻番目标

第四节房地产与经济是什么关系

一、GDP增长主要依赖于投资

二、房地产投资是拉动经济增长的关键

三、小结：GDP增速要保6%，房地产板块仍是主力

第五节房地产市场过热是果还是因

一、经济不景气的三个关键原因

二、股市、汇市与车市都呈现下滑趋势

三、房地产市场过热是果不是因

第六节地方债到底会不会产生危机

一、国内视角：欠发达地区的政府债务率较高

二、全球视角：中国整体的负债率并不高

三、举债发展是地方政府必要的发展模式

四、中央转移支付是地方政府重要财政收入来源

五、中国经济格局是“6个富哥哥与25个穷弟弟”的故事

六、地方债发行及转移支付金额仍在持续增长

七、如果真引发危机了，社会能承受其后果吗

第二章

房地产业面临的外部环境已是新常态

第一节房企普遍关注的政策焦点问题

一、为什么当前房地产调控仍无放松迹象

二、房地产政策出台背后的逻辑是什么

三、持续调控对地方政府有什么影响

第二节目前房地产业面临的五个新常态

一、宏观视角：从地方微观决策到中央宏观决策

二、严控慢松：从调控到放松的周期越来越长

三、精准调控：基于大数据的精准调控、限高托底

四、产业共生：多产业共同繁荣的决心与日俱增

五、城市共生：从单城一枝独秀到片区协同繁荣

第三章

房地产业仍积极向上，资本属性越发凸显

第一节从基本面来看，房地产业前景仍偏乐观

一、尽管面临“731”严厉定调，但行业销售规模仍在扩张

二、在调控背景下，各地GDP、销售面积和房价均在增长

三、尽管政策调控在持续，但房地产投资增速仍在上涨

第二节二、三线城市政策虽严，但房地产需求有保障

一、二线和三线城市商品房销售面积及地产开发热度上升

二、二线和三线城市有较强的人口聚集效应，房地产需求有保证

第三节四、五线城市调控虽然宽松，但应严选

一、四线和五线城市销售情况明显下滑，市场预期回暖慢

二、资本撤离四五线城市，房企融资难

三、四线和五线城市仍存机会，但要遵循严选逻辑

第四节房地产业的资本属性越来越凸显

一、资本介入房地产业的四种典型模式

二、房地产业已从产品制胜转向资本制胜

第四章

房企竞争升级，产业+地产模式成为破局关键

第一节行业大分化滚滚向前，逆水行舟，不进则退

一、销售集中度持续攀升，门槛不断加码

二、从掉榜率来看，前50强房企座次相对稳定

三、房企制胜策略在迭代，抓住行业趋势才能快速发展

第二节二、三线城市成为房企布局热点，区域深耕成主流

一、跟随资本脚步，二、三线城市布局热度快速上升

二、四线和五线城市布局力度在快速下降

三、区域深耕成主流，区域“拓展”力度在下降

四、基于区域深耕和多项目算大账是房企拿地的关键

第三节“产业+地产”模式成房企当下破局的关键

一、越来越多的房企提出多产业布局

二、“产业+地产”模式为房企带来的三大利好

三、产业成功的四大关键因素

四、“产业+地产”的四种典型模式

五、房企纷纷通过数字化转型支撑多产业布局

第五章

后规模时代的房企新对策

第一节奔万亿房企的典型应对策略

一、B企：提质控速，在夯实主业的基础上多元化发展

二、万科：收敛聚焦、巩固基本盘

三、保利：保持战略定位，动态调整经营决策

四、融创：前瞻布局文旅产业，匹配居民消费升级

五、小结：奔万亿房企战略已发生质变

第二节准千亿及千亿房企的典型应对策略

一、准千亿房企美的：依托“产业+地产”的复合型增长战略

二、准千亿房企建业：“建业+”实现多元化产业布局

三、千亿房企雅居乐：打造“1+N”多元产业布局模式

四、千亿房企中梁：把握城市轮动机遇，探索多元化布局

五、并购拿地与合作开发成为千亿房企关注的焦点

六、小结：千亿房企战略突围的五个重心

第三节百亿及成长型房企的典型应对策略

一、成长型房企面临的五个降维打击

二、成长型房企战略破局的五个典型打法

三、有一批成长型房企已走出了独具特色的发展之路

四、成长型房企的四大破局之道

五、成长型房企的运营管理落地

第四节基于ROE，定位房企发力的战略重心

一、净利润率：赢利能力分析

二、存货周转率：运营能力分析

三、资产负债率：负债情况分析

四、小结：精细化练内功是房企高增长的秘诀

第五节房地产业前景依旧看好，房企练内功正当时

一、认清政策逻辑，顺势而为

二、房地产业仍有前景，房企仍需坚持

三、房企破局的六把“密钥”

四、练内功正当时,赛道趋同，狭路相逢勇者胜

结束语

致力于推动中国房地产业管理创新

成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云链、云空间）与全国数千家房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理实践研究四大领域，持续挖掘泛地产各领域创新典型案例，推动中国房地产管理创新。目前研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验，深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产增量市场和存量市场两大板块，聚焦房地产战略转型与创新、存量资产运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究团队。

持续推出“中国房地产业管理研究成果”

创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近10万册；2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，累计销量已突破5万册；2013年，开通“明源地产研究院”微信公众号，目前粉丝量已突破80万，后续还将努力向更高目标迈。

第四章第三节

“产业+地产”模式成房企当下破局的关键

面对当下竞争愈演愈烈的房地产市场，虽然众多房企纷纷提出多元化战略并在进行相关布局，但我们也能看到绝大多数房企的业绩贡献仍然是以房地产为主。从各个业务板块的业绩贡献来看，标杆房企95%以上的营业收入仍来自房地产开发（见图4-26，略）。例如，万科的多元化业务涉及租赁、商业、物流、产业园建设和运营，但是这些业务仅占1%左右，业绩贡献相对于房地产主业微不足道；而保利和招商蛇口的非房地产业务占比相对较高，但业绩贡献占比也很小。

但是，在调控持续的外部大环境下，“产业+地产”仍然是房企破局的关键。接下来，我们将从多产业布局的利好、产业成功的关键要素及“产业+地产”的几种典型模式来展开阐述。

一、越来越多的房企提出多产业布局（略）

二、“产业+地产”模式为房企带来的三大利好

2018年，一股房企去地产化更名风刮过房地产业。不过，改名只是一种外在表现，其本质是近年来不少房企已经开启了多元化探索。针对多元化探索，各家房企的态度也有所不同。

多家房企在展望2019年时调整了经营策略，与之前全面、积极出击多元化的态度不同，它们普遍表达了要收缩多元化业务、聚焦主业的意愿。但也有一部分房企尝到了多元化布局的甜头，公开表态会侧重发展部分前景较好及赢利模式清晰的产业。

我们认为，在市场起伏多变的情况下，多产业布局已成为房企抵御风险的重要方式。一方面，多产业与房地产开发协同发展不仅可以为主业发展提供原生动力，也可以推动关联产业赢利，例如投资商业地产可以带动主业发展，也可以在促进物业管理赢利的同时提升品牌形象。另一方面，在进军新领域，尤其是与主业关联度较低的产业时，房企也可形成自身的独特优势，通过与行业龙头的合作及并购等方式快速嫁接资源和加速布局，从而进一步抢占市场，达成规模扩张的目的。

下面，我们将从资本市场偏好、规避拿地竞争以及多产业协同提效三个维度进一步阐述多产业布局为何成为当下房企破局的关键（见图4-28，略）。

1．全新的业务模式更易获得资本市场的关注

近年来，互联网等新技术与物业服务的深度融合颠覆了传统物业服务模式，重新定义了物业服务价值，使物业服务企业获得了资本市场的青睐。资本的支持为物业服务企业注入了新的驱动力，加速企业做大做强。

在此背景下，百强房企近两年越来越关注物业管理（见表4-12，略）。主要原因有两个：第一，对于房企来说，物业管理属于房地产的直接下游业务，因此房企在运营方面有优势，而且能凭借良好的物业品牌推动房地产项目销售，实现双赢；第二，从目前上市的物业公司来看，它们大都杠杆较低且基本不存在有息债务，房企提升物业管理规模并进行拆分，将更有利于提升物业公司的估值，获取融资进而扩大布局。（略）

2．“产业+地产”不仅是房企拿地新选择，也受高科技企业青睐

随着地价的水涨船高，普通住宅地块要么无人问津、面临流拍风险，要么多家房企轮番争抢导致溢价率奇高。我们曾追踪过广州市白云区某宗住宅用地在2019年6月27日的招拍挂现场，共耗时102分钟，经过69轮的激烈角逐，最后由保利发展以41.16亿元夺得，折合楼面价为15795元/平方米，溢价率高达19.79%。参加此次地块争夺战的房企，既有碧桂园和万科等业内龙头，以及绿城和雅居乐等千亿梯队成员，也不乏中铁建等国央企，现场竞争的激烈程度可想而知。

除房企之外，高科技企业对产业拿地的态度也很积极，以海尔集团、手机厂商OPPO和华为为例。2018年4月16日，海尔集团以底价1.83亿元获得广州南沙2018NGY–5号地块，楼面均价为305元/平方米；2019年1月22日，华为以2.19亿元拿下东莞4宗工业用地，4宗地块楼面均价为376元/平方米；2019年2月15日，OPPO以底价5.17亿元竞得东莞工业用地，折合楼面均价约为249.6元/平方米。三家高科技企业在地价高涨的广州与东莞都能以不到500元的楼面均价拿下优质地块，可见产业拿地的物美价廉不仅吸引房企抛出了橄榄枝，也受到了高科技企业的青睐。