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大型市中心国际商城项目

物业管理计划书

（Word 14页）

第一节  物业管理整体设想及策划7

1.1项目分析7

1.1.2物业特点7

1.2管理定位8

1.2.1管理服务对象分析8

1.2.2根据项目分析，XX国际商城的管理定位应体现以下方面8

1.3管理重点9

1.3.1重点之一: 树立XX国际商城物业整体形象9

1.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养9

1.3.3重点之四:安全管理服务10

1.4管理目标10

1.5管理模式11

1.5.1管理流程11

1.5.2设置监督机构12

1.5.3完善的自我约束机制12

1.5.4激励机制13

1.5.5经营上采取经营目标责任制14

1.6管理特色14

1.6.1提供针对性服务14

1.7管理措施16

1.8管理探索19

1.8.1特性问题分析解决19

1.9我公司若管理XX国际商城物业管理的优势20

第二节 人员配备、培训与管理21

2.1XX国际商城管理处内部管理架构21

2.1.1XX国际商城管理处机构设置图机构说明：22

2.1.2XX国际商城管理处各部门人员配备（共21人）23

2.2 管理人员的配备24

2.2.1人员专业素质要求25

2.3 管理人员的培训26

2.3.1培训工作的指导思想26

2.3.2培训系统的实施运作27

2.3.3培训内容及目标28

2.3.4管理人员培训计划31

2.3.5培训工作流程32

2.4管理人员的管理33

2.4.1量才录用，培养提升33

2.4.2默契合作，充分授权33

2.4.3定期考核，绩效为本34

2.4.4奖惩严明，优胜劣汰34

第三节  小区改造与经营预算35

3.1 小区改造35

3.1.1小区改造计划35

3.1.2改造经费的来源35

3.2 XX国际商城物业管理经费明细报价表35

3.2.1测算依据及有关说明35

3.2.2XX国际商城物业管理经费明细报价表36

3.2.3XX国际商城物业管理经费明细报价表37

3.2.3XX国际商城收入测算37

3.2.4赢亏分析38

3.3增收节支措施38

3.4管理用房39

3.5 物资装备情况39

3.5.1 办公设备39

3.5.2 保安设备39

3.5.3月清洁材料工具消耗40

3.5.4月清洁剂消耗40

3.5.5设备工具情况41

第四节  管理方式和工作计划43

4.1XX国际商城综合管理方式43

4.2管理方式的构成43

4.2.1机构设置44

4.2.2运作程序45

4.2.3信息系统46

4.2.4管理机制47

4.3专业化管理49

4.3.1加强设备设施管理49

4.4导入ISO9001:2000质量管理体系49

4.5拟采取的工作计划49

4.5.1前期介入工作计划50

4.5.2进驻接管工作计划50

4.5.3正常期两年工作计划51

4.5.4工作流程52

4.5.5日常运行应急措施管理54

第五节  制度和档案的建立与管理64

5.1规章制度的建立与管理64

5.1.1公司管理规章制度汇编目录65

5.2档案的建立与管理73

5.3档案管理运作环节73

5.3.1.资料的收集73

5.3.2资料分类整理74

5.3.3资料归档管理74

5.3.4档案资料的建立流程75

5.3.5档案资料的分类76

第六节  前期管理80

6.1前期介入按以下内容开展：80

6.1.1设施设备调试工作：81

6.1.2接管验收期物业管理工作：81

6.1.3其它前期准备83

6.2入驻准备方案83

6.2.1全面调查，掌握需求83

6.2.2周密策划，制订计划84

6.2.3人员安排计划84

6.3接管前各种物资准备工作84

6.3.1物资准备计划84

6.3.2建立公众文件85

第七节  房屋及公用设施维修养护86

7.1XX国际商城房屋及公用设施的管理方式86

7.1.1预防性保养方式86

7.1.2重点服务方式86

7.1.3技术先行方式87

7.2建筑物管理的重点87

7.2.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护87

7.2.2重点管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护88

7.2.3重点管理之四：装饰材料的养护88

7.3房屋本体和共用设施维修养护计划88

7.4二次装修管理89

7.4.1此阶段的工作重点和管理措施89

7.4.2二次装修流程92

7.4.3装修管理工作要求93

第八节 机电设备设施管理94

8.1XX国际商城设备设施的特点94

8.2XX国际商城机电设备管理的原则和目标94

8.2.1机电设备设施管理的原则94

8.2.2机电设备运行管理目标95

8.3机电设备的基础管理95

8.3.1机电设备前期介入管理97

8.3.2机电设备运行与维护管理（正式管理）98

8.4设备维修管理102

8.4.1设备维修方式102

8.4.2维修方式的选择103

8.4.3维修类别104

8.5XX国际商城分系统设备管理105

8.5.1.供配电管理105

8.5.2电梯系统管理105

8.5.3消防系统管理106

8.5.4给排水管理106

8.5.5中央空调106

8.6设备管理的应急措施及方案107

8.6.1设备系统的维修管理107

8.6.2各机电设备设抢修、应急处理方案109

第九节 治安保卫管理116

9.1治安保卫管理概述116

9.1.1治安保卫管理原则116

9.1.2治安保卫管理的内容与方式116

9.1.3组织建设117

9.1.4治安保卫管理工作要点117

9.1.5各功能区的治安保卫管理121

9.1.6建立人机结合的治安管理网络121

9.2消防安全管理123

9.2.1消防管理责任划分：123

9.2.2消防管理措施124

9.3交通管理125

9.4设备安全管理及应急措施方案125

9.4.1设备故障处理125

9.4.2各机电设备设施抢修、应急处理方案126

9.5突发事件处理134

第十节  绿化管理138

10.1XX国际商城绿化养护标准138

10.1.1绿化养护标准138

10.1.2绿化检查考核138

10.1.3绿地保养措施138

10.2绿化工作实施139

10.2.1绿化工作程序139

10.2.2绿色植物周期养护汇总表140

第十一节  清洁管理141

11.1清洁管理思路141

11.1.1“零干扰”清洁管理141

11.1.2重视清洁中的礼节礼仪141

11.1.3环保清洁管理141

11.1.4安全清洁管理142

11.2清洁管理运作144

11.2. 1日常保洁人员部署145

11.2.2日常清洁工作计划及服务标准145

11.2.3日常清洁作业程序147

11.2.4不断提高服务质量计划150

11.3.应急事件处理151

11.4消杀管理部分153

11.4.1XX国际商城消杀服务人员配备及工作职责153

11.4.2XX国际商城消杀服务工作计划及服务标准154

11.4.3XX国际商城消杀服务质量控制体系及方式154