本书分为房产纠纷、执行标的异议、成功案例分享三篇，专题梳理房产纠纷与执行异议之诉的疑难问题与典型案例的裁判规则。书中选取房产纠纷、执行异议实务中经常遇到的疑难问题，结合典型案例进行分析阐述，对疑难问题进行梳理，采用问答形式对常见的纠纷问题进行分析解答，收录的案例均是真实案件，结构完整，内容务实，讲解清晰，具有很高的参考价值，还收录了大量的相关法条与规定，可以帮助读者了解相关法律纠纷的处理依据和规则。

张春光，毕业于同济大学法学院，民商法学硕士研究生。现为上海市锦天城律师事务所律师，业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）。张律师于2015年4月创办微信公众号“合同效力实务研究”，已在该微信公众号发表文章一千两百余篇。已出版专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，2018年法律出版社出版；《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》，2019年法律出版社出版。

目　　录

第一编　房 产 纠 纷

第一章　合同的成立与效力

　1.不能强制对方签订房屋买卖合同

　2.房屋买卖合同未采用书面形式，不影响合同的成立

　3.无权代理的被代理人不追认代理行为，又起诉合同相对人的，不符合起诉条件

　4.买卖违建房屋的合同无效

　5.开发商限制业主合同解除权的格式条款无效

　6.为套取银行贷款而签订的房屋买卖合同无效

　7.无权处分不导致房屋买卖合同无效

　8.做低房价合同的效力和法律后果

　9.合同不因房屋买受人无购房资格而无效

　10.农村房屋买卖合同的效力及法律后果

　11.开发商宣传“商住房”可装燃气属欺诈，但撤销合同需考虑除斥期间

　12.房产“名为买卖，实为赠与”的认定与法律后果

第二章　合同的履行与解除

　13.房屋买卖合同条款理解有争议时要明确条款的真实意思

　14.预约合同当事人一方不得强制要求对方签署本约

　15.买方网签时无购房资格但过户前有购房资格，卖方应配合重新网签

　16.带抵押的房屋可以买卖，可以过户

　17.债务人用第三人名下的房产抵债，债务人承担合同义务和责任

　18.买房人可代卖房人偿还银行贷款且该债权自动转让给买房人

　19.借名买房的法理定性和司法处理

　20.房产纠纷中不安抗辩权的行使

　21.房屋买卖合同解除的方式和时间节点

　22.过户前房屋买受人无力支付房款可解除合同，但需承担违约责任

　23.房屋有质量瑕疵不能实现居住目的的，买受人可以解除合同

　24.房产交易过程中买卖的房屋被司法查封，买受人可以选择解除合同或继续履行合同

　25.房产新政税费增加导致合同履行陷入僵局，合同双方可协商解决

　26.房产限购新政导致买受人失去购房资格的，买卖双方有权解除合同

　27.主动赔偿对方损失并不当然有权解除合同

　28.受疫情影响的房屋买卖，慎用合同解除权

　29.商品房买卖合同解除的，业主有权解除贷款合同，开发商负责还清贷款

　30.房屋买卖合同守约方不及时行使解除权，解除权消灭

　31.以房屋买卖的方式做担保，债权人享有优先受偿权

第三章　违约损害赔偿

　32.开发商因施工方违约而逾期办产证的，仍应向业主承担违约责任

　33.不能依据预约合同要求法院判决违约方履行本约合同的义务

　34.房屋买卖预约合同一方违约，对方是否可以要求赔偿房屋差价损失

　35.定金不足以弥补房屋买受人损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失

　36.约定的违约金具有一定的惩罚性，有助于违约方履行义务

　37.房屋出卖人违约可能要赔偿房屋差价

　38.房产纠纷中，守约方主张何种赔偿*合适

　39.主张“约定的违约金低于造成的损失”的一方需承担举证责任

　40.因新冠肺炎疫情对房屋买卖合同履行的实际影响酌减违约责任

　41.因不可抗力或情势变更而逾期履约的，不承担违约责任

　42.《民法典》施行前发生的房屋买卖合同纠纷适用当时的法律、司法解释

第四章　房产中介的义务和责任

　43.房产中介未如实报告，不得要求支付报酬

第二编　执行标的异议

第五章　执行异议受理范围和管辖法院

　44.案外人执行标的异议提出的时间

　45.执行异议之诉一审，注意15日的起诉期

　46.案外人所提异议的理由不属于执行标的异议的审查范围，法院如何处理

　47.执行标的异议的管辖法院

　48.不得向轮候查封法院提执行标的异议

　49.被执行人进入破产程序后，执行异议之诉是否应当继续审理

第六章　执行异议具体法律要件的审查认定

　50.“连环买卖”背景下的执行异议之诉如何审查

　51.查封状态下的房屋交接不产生买受人合法占有标的房屋的法律效力

　52.房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有

　53.以房抵债，是否可以排除执行

　54.购买有抵押的房屋是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”

　55.商品房买受人是否可以依据其与开发商签订的《商品认购书》排除执行

　56.案外人无权依据让与担保协议排除执行

　57.案外人购买在不可分割转让的土地上建造的不动产有过错，无权排除执行

　58.《执行异议复议规定》第二十九条“所购商品房系用于居住”之理解

　59.《执行异议复议规定》第二十九条“名下无其他用于居住的房屋”之理解

　60.《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条的关系

　61.《执行异议复议规定》第二十八条和第二十七条的关系

　62.《执行异议复议规定》第二十九条和第二十七条的关系

　63.融资租赁合同的承租人要求排除执行相关法律问题

　64.不动产承租人排除执行相关法律问题

　65.以租抵债，“承租人”可否排除执行（移交占有）

　66.机动车买受人（非登记权利人）是否有权排除执行

　67.机动车挂靠经营，实际所有权人有权排除法院对案涉机动车的执行

　68.可否基于合同无效或解除的返还原物请求权排除执行

　69.法院对合同纠纷作出的给付判决非确权判决，不能排除执行

第七章　《执行异议复议规定》未涉及类型的执行异议的审查

　70.执行异议之诉审查标准

　71.案外人可否依据离婚协议排除执行

　72.法院执行被执行人的股权，被执行人的配偶是否有权对一半股权排除执行

　73.不得执行被执行人配偶享有的房产变现份额

　74.被执行人与案外人共同共有的房产可否执行

　75.抵押权人无权排除执行

　76.保证金之特定化不意味着固定化，其浮动性不影响案外人排除执行

　77.对于业主（被执行人）购买但尚未过户的房屋，开发商是否有权排除执行

　78.借名买房非登记错误，借名人不得以其系所有权人为由排除执行

　79.隐名股东无权排除法院对名义股东名下股权的执行

　80.被挂靠的公司账户被冻结，挂靠人（账户实际使用人）是否有权排除执行

第三编　房产纠纷与执行异议成功案例分享

　案例一　想办法突破合同约定的履行期限

　案例二　在模棱两可中寻找并抓住能打赢的细节

　案例三　充分利用法理和*高人民法院*新出台的会议纪要

　案例四　房产纠纷中“三角关系”的处理

　案例五　精通法理、熟谙案例、坚定信念、注重细节、稳扎稳打

　案例六　没有明确合同和法律依据的官司也有可能打赢

　案例七　做房产律师，必须精通执行异议之诉

　案例八　找出本案和另案的本质区别

　案例九　解释法律时要充分重视“比例原则”和立法目的

　案例十　房屋被查封后另案判决解除合同的，案外人无权排除执行