城市更新中的不动产登记制度研究（法学理念·实践·创新丛书）

作者：常鹏翱，季峰

书号：354101

定价：￥79 元

字数：247 千字

印次：1-1

开本：异16全

出版时间：2026-07-29

ISBN：978-7-300-35410-1

包装：平

内容简介

本书围绕城市更新的时代特征，从剖析典型实践案例入手，对城市更新项目进行类型化划分。在此基础上，结合新一轮城市更新土地权利的连续性特点，引入空间观，准确分析城市更新中客体及权利变动。深刻阐述中国式的房地物权关系的本质，提出建设用地使用权份额化的解决方案，并系统论述更新单元划定、产权归集的重要性，梳理各类产权归集方式及登记路径，构建符合城市更新需求的不动产登记制度。

作者介绍

常鹏翱，北京大学法学院教授、博士生导师；国土资源部首届不动产登记工作专家委员会专家，住房与城乡建设部房地产市场服务专家委员会专家；中国法学会民法学研究会副秘书长，北京市法学会不动产法研究会副会长。在《法学研究》《中国法学》等发表学术论文100余篇，出版《物权法》《实践中的中国房地产法》《物权法的展开与反思》《事实行为的基础理论研究》等专著。参与《民法典》《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》《土地管理法》《不动产登记暂行条例》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等规范文件的论证工作。

季峰，江苏省盐城市不动产登记中心（房产交易中心）主任，二级岗，连续担任不动产登记与房产交易机构主要负责人26年。自然资源部不动产登记专家委员会委员、全国不动产登记人员培训师资库资深师资，《中国不动产》专家委员会委员。在《中国房地产》、《中国不动产》等发表论文30多篇。参与《民法典》物权编和《不动产登记法》立法研讨、《国务院办公厅关于压缩不动产登记时间的通知》的起草，参加《不动产登记规程》的编制。2017年创新探索建设用地使用权共有份额量化登记，取得明显实效。

精彩样章

城市是现代化建设的重要载体，是人民幸福生活的重要空间。《城市更新“十五五”规划》明确指出，要高质量推进城市更新，为建设现代化人民城市提供坚实基础。当前，我国进入城市更新的重要时期，城市发展从大规模的增量建设，全面转向存量提质增效与增量结构调整并重的发展格局。为落实好城市更新重点任务，培育壮大城市发展新动能，营造高品质城市生活空间，有必要发挥不动产登记制度的“压舱石”作用，以空间为支点，健全城市更新实施机制，完善城市更新制度体系，将满足人民群众需求的更新行动，转化为提升城市治理能力水平的新动能。

高质量推进城市更新，不仅是加快转变城市发展方式、完善城市功能体系、提升城市综合品质的核心抓手，更是有效拉动投资消费需求、增进民生福祉、促进城市可持续发展的关键路径，对经济社会发展具有深远的现实意义与战略价值。与传统城市改造模式相比，新一轮城市更新具有鲜明的时代特征。在原则指引层面，正如《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》指出的，彻底摒弃了过去“重拆除、轻保护”的“拆改留”粗放模式，确立了“留改拆”的核心指导方针，将保留城市文脉、保护城市肌理、传承历史记忆置于重要位置，强调在更新中延续城市的独特气质与人文底蕴。在权利处理层面，城市更新充分尊重既有产权格局，明确要求保留更新前的原有所有权、用益物权、担保物权及其他合法负担与限制，避免更新改造导致权利悬空或受损，这既是化解协商困境、凝聚更新共识的关键，也是保障交易安全、维护社会稳定的必然要求。在空间布局层面，更新单元的划定不再局限于原有宗地边界，而是根据城市规划与更新需求，将边角地、插花地、夹心地等零散地块纳入整合范围，实现空间资源的优化配置，这也使更新单元与原有宗地范围常常出现不一致的情况。在功能定位层面，为适应市场需求变化与城市发展战略调整，空间用途的动态调整成为常态，如工业仓储用地转型为商业办公、文化创意空间，划拨用地通过法定程序转为出让用地等，多元化的功能转换进一步丰富了城市更新的内涵与实践形态。

城市更新与不动产登记在城市发展的潮流中相遇、碰撞，迸发出许多值得深思的问题。基于对实践的观察，我们了解到不少地方城市更新的探索，它们对不动产登记制度提出了新要求。以南京市石榴新村城市更新为例，该项目没有采取先征收实现土地清零，再通过挂牌、摘牌，组织开发建设的老路，而是尊重民意、多元参与，保留原址回迁业主的建设用地使用权，将不再回迁部分业主的建设用地使用权采取“插花式”供地给平台公司，通过权利归集进行开发建设，建成后采取析产的方法办理原业主的登记。这样的更新方案及其不动产登记操作，符合国家倡导的方向，也切实可行，但突破了既有的不动产登记制度。可以说，在既有制度基础上，如何建立适应城市更新的不动产登记制度，是亟须解决的问题。