商品详情
书名：房地产开发与管理
定价：52.0
ISBN：9787030352293
作者：杨晓林
版次：1
出版时间：2018-01
内容提要：
本书是工程管理新坐标系列教材之一，是建设部高等学校工程管理专业指导委员会推荐用书。本书以房地产开发项目为对象，系统地介绍房地产开发与管理全过程的理论知识和实务。主要内容包括：房地产开发与管理概述、房地产开发项目前期策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发用地的取得、房地产开发项目规划与勘察设计管理、房地产开发项目招标管理、房地产开发项目建设管理、房地产开发项目的融资管理、房地产开发项目的营销管理以及房地产开发项目后评价等。
目录：
目录
前言
第1章 房地产开发与管理概述 1
1.1 房地产与房地产业 1
1.2 房地产开发的概念、特点与作用 3
1.3 房地产的开发程序 6
1.4 房地产开发的模式 12
1.5 房地产开发可持续发展 14
复习思考题 17
第2章 房地产开发项目前期策划 18
2.1 房地产开发项目前期策划概述 18
2.2 房地产开发项目前期策划的内容 22
2.3 房地产开发前期策划的模式与程序 35
2.4 房地产开发项目市场细分 39
2.5 房地产开发项目市场定位 45
2.6 房地产开发项目的主题策划 49
复习思考题 59
第3章 房地产开发项目可行性研究 60
3.1 房地产开发项目可行性概述 60
3.2 房地产市场的运行环境与运行规律 62
3.3 房地产开发项目开发经营方案的选择 65
3.4 房地产开发项目的费用测算 67
3.5 房地产开发项目的财务评价 72
3.6 房地产开发项目的风险分析 83
3.7 房地产开发项目的社会评价 89
复习思考题 101
第4章 房地产开发用地的取得 102
4.1 现代城市土地制度 102
4.2 房地产开发用地的类型 107
4.3 房地产开发用地的选择 112
4.4 房地产开发用地的取得方式 118
4.5 房地产开发用地的征收拆迁 128
复习思考题 136
第5章 房地产开发项目规划与勘察设计管理 137
5.1 房地产开发项目的规划管理 137
5.2 房地产开发项目勘察与设计管理 152
5.3 房地产开发项目规划设计技术经济指标 157
5.4 房地产开发项目规划设计方案的评价 163
复习思考题 171
第6章 房地产开发项目招标管理 172
6.1 勘察设计招标与评标 172
6.2 监理招标与评标 175
6.3 施工招标与评标 177
6.4 设备与材料采购招标与评标 179
复习思考题 188
第7章 房地产开发项目建设管理 189
7.1 建设管理目标 189
7.2 建设管理的组织与管理方式 190
7.3 建设管理内容与过程控制 194
7.4 竣工验收管理 200
7.5 物业的交接与前期物业管理 204
复习思考题 209
第8章 房地产开发项目的融资管理 210
8.1 概述 210
8.2 房地产开发项目融资的资金来源 212
8.3 房地产开发项目融资方式 216
8.4 房地产开发项目融资计划 225
复习思考题 231
第9章 房地产开发项目的营销管理 232
9.1 房地产营销策划与运作 232
9.2 房地产营销计划与预算 237
9.3 房地产营销渠道 243
9.4 销售与后期支持 256
9.5 房地产开发项目营销的新概念 275
复习思考题 285
第10章 房地产开发项目后评价 286
10.1 房地产开发项目后评价的含义与作用 286
10.2 房地产开发项目后评价的内容 287
10.3 房地产开发项目后评价的步骤与方法 290
10.4 房地产开发项目后评价的指标体系 294
10.5 房地产开发项目后评价的应用 299
复习思考题 311
主要参考文献 312
在线试读：
第1章 房地产开发与管理概述
1.1 房地产与房地产业
1.1.1 房地产
1. 房地产的概念
房地产是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的合称。从物质形态上来看，房地产可被定义为土地以及与之相连的建筑物、构筑物和基础设施。房地产又常被称 为不动产，这是由土地位置的不可移动性所决定的。
所谓房产，即房屋财产，通常指地上建筑物和构筑物。其价值表现为建筑工人在生产或建筑房屋过程中耗费的社会必要劳动时间及建筑材料和建筑机械成本所形成的价值。房屋所有权是指房屋所有人在法律规定的范围内对房屋的占有、使用、收益和处分的独占性支配权。房屋所有权排斥他人的干涉，并受到国家法律的保护。
所谓地产，即土地财产。它具有两重含义：一是指原属自然资源经过投入资金和劳动后可供开发建设的土地，城镇土地一般属于此范畴；二是指在特定的经济关系中与土地相关的一切权益。我国城市土地权属的基本形式是国有土地所有权和政府法定有效期内土地的使用权，后者是经济活动中权属流转的主要内容。国有土地使用权是一种相对独立的财产权，可以按照法律设定的规则进入市场，并准许个人、各类法人团体等非公有主体依法取得土地使用权。
地产可以单独存在，也可以独立进入市场进行运作。而房屋则必须在土地上建造，也只有与土地结合起来才能整体进入市场。房产与地产密不可分、相互依存。房产不能离开土地而单独存在，而土地作为房屋的承载体，它的价值必须通过人们对房产的需求反映出来。土地开发和房产开发成为紧密相连的产业环节。在企业运作过程中，土地开发和房产开发是一个并行或继起的过程，企业通常以整体运作的方式高效整合各环节的资源，*大限度地实现房地产的市场价值。
2. 房地产的特征
1）房地产的自然特征
（1）位置的固定性。任何房屋都需要建造在土地上，而土地具有不可移动性，这就决定了房地产位置的固定性。
（2）产品的独特性。由于房屋要坐落在不可移动的土地上，因此，即使两个房地产项目在建筑设计、结构及内外装饰上完全相同，也会在周围环境以及交通等方面有所差异。也就是说，不存在一模一样的房地产项目，即房地产具有独特性。
（3）产品的耐久性。一般生产资料或生活资料会随着人们的使用而消耗或磨损，但由于土地的不可毁灭性，建在其上的房屋建筑一经建成，其使用期限可达几十年甚至上百年。如按照现有的规定，普通房屋的设计使用年限为50年，纪念性建筑的设计使用年限为100年，因此房地产具有耐久性。
（4）数量的有限性。由于土地受大自然的限制，本身数量有限，同时土地的使用又要受到城市规划的制约，在一定时间内可供利用的土地数量受到限制，并且在有限的土地上建设的房屋不可能无限制地向空中或地下延伸，因此房地产呈现出数量的有限性特征。
（5）产品的实用性。房地产可以作为生存资料、享受资料和发展资料，为人们的生产、生活和娱乐等提供基础，具有强大的使用功能。
2）房地产的经济特征
（1）保值增值性。由于土地的不可再生特征，随着人口的增长和经济的发展，房地产的需求日益扩大，在相当长的一段时期内房地产价格呈现上涨的态势，而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价的上涨幅度，从而使得房地产具有保值增值的特征。
（2）变更用途的困难性。同宗土地可能有多种用途，当该土地投入某种用途之后，欲改变其利用方向则较为困难，往往会造成巨大的经济损失。
（3）对资金依赖性大。无论是房地产开发还是投资，对资金的需求都非常大，几百万元、几千万元，甚至几亿元，这种资金的依赖性使得房地产与金融业的关系非同一般。
3）房地产的社会特征
（1）政策影响性强。房地产受政策的影响较大，土地政策、税收政策、金融政策等的变革都会对房地产市场造成影响。
（2）反映社会风俗和生活习惯。我国的房屋与欧洲房屋的建筑风格迥异，在使用面积和房间布置上也差异很大。宗教信仰不同的地方，其住房也常表现出很大的不同。
1.1.2 房地产业
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。
房地产业在国民经济中具有重要的地位，按照《国际产业标准分类》，房地产业同保险、金融并列为第八类。
我国在2003年重新划分了三大产业。第*产业包括农、林、牧、渔业；第二产业包括采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业；第三产业包括除第*、第二产业以外的其他行业，具体包括交通运输、仓储、邮电业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商业服务业，科学研究、技术服务和地质勘察业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织及国际组织等。可见，房地产业属于第三产业。
房地产业的活动范围主要包括：①土地开发与再开发；②房屋开发；③地产经营；④房产经营，包括房产的买卖、租赁、中介服务等；⑤物业管理，包括为房地产业主及使用者提供房屋及配套设施的维修养护、保安、绿化、卫生等服务；⑥房地产金融等。
1.2 房地产开发的概念、特点与作用
1.2.1 房地产开发的概念
房地产开发是房地产业中的重要内容，它是通过多种资源的综合为人类提供生产和生活空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。这种活动是在土地上从事的建设活动，通过这种活动增加土地使用的社会经济效益，提高城市建设水平。
美国的迈克·米勒斯在《房地产开发：原理与程序》一书中对房地产开发做了这样的表述：房地产开发是不断地更新建筑及环境以满足社会需要的一种活动。在国内，关于房地产开发概念的表述不尽相同。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 （简称《城市房地产管理法》）第2条规定：“房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”从这条规定中可知，房地产开发的前提是在合法的条件下取得国有土地使用权，房地产开发的对象是以基础设施建设为主的土地开发和以民用住宅、商业用房、工业厂房等为主的房屋建设。
同时注意到，房地产开发是房地产开发企业的一种投资活动，而企业的生产经营行为必须在国家的法律框架内进行。由此可见，房地产开发的目的是实现一定的效益，包括开发主体的经济效益、因满足社会需要而产生的社会效益和因改变环境而带来的环境效益。并且，房地产开发必须遵守有关的法律法规，如《城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》（简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城乡规划法》（简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国建筑法》 （简称《建筑法》）、《中华人民共和国招标投标法》（简称《招标投标法》）、《城市房屋拆迁管理条例》等。
综上所述，房地产开发可以理解为根据有关的法律法规而从事的，以城市土地资源为对象，以一定效益为目的，在依法取得国有土地使用权的土地上所进行的基础设施和房屋建设行为的总称。
1.2.2 房地产开发的特点
1. 涉及面广，综合性强
土地开发与建筑物建设直接统一是房地产开发的根本内容，这是房产、地产的开发与经营不可分割的特点在房地产开发上的综合体现，也是房地产开发的内在要求。房地产开发的综合性要求房地产开发必须保证房地产产品在生产立项、规划、设计、征地拆迁以及房屋建设、市场营销等工作中形成一个密切联系且完整统一的过程。房地产开发涉及规划、勘察、设计、施工、市政、供电、商业、电信、房管、人防、文教、卫生、园林、金融等若干个部门和单位。它是一项涉及面极广，综合性极强的城市建设和商业活动的综合体。
2. 市场的地域性和分散性
由于房地产的不可移动性，房地产的开发建设活动具有明显的地域性特征。其具体表现为：房地产开发项目所在地区的社会经济条件、投资开发政策、供需状况、消费者的支付能力等直接影响房地产开发项目的效益，同时具体的房地产开发项目还要受到项目的具体地段条件，如交通、商业、环境、升值潜力等因素的影响，一个地区的住房紧张是无法依靠其他地区的住房剩余来补充的，而且，房地产的地区价格差异不仅表现在不同城市之间，也表现在同一城市的不同地段之间。同时，房地产的不可移动性，也决定了房地产市场的分散性。也就是说，分散于各地的自成体系的地方市场组成整个房地产市场，进而形成一个不完全竞争的市场。这就要求房地产开发必须研究区域市场以及对项目的选址要加以重视，以满足一定地区的房地产需求为出发点和立足点。
3. 开发资金需求大，受资金市场影响大
房地产开发项目所需开发资金金额大，经常一个项目就需几千万元或上亿元，甚至几个亿。而且除部分自有资金外，大部分的资金通过银行信贷来解决。因此，房地产作为商品，其价格就会使得一些需改善住房条件的需求不能形成有效需求，同时，许多购房者也必须依赖长期的按揭贷款来取得住房。房地产市场受融资成本高低和房地产抵押贷款是否容易取得这两方面因素的影响较大，而这两方面都与资金市场息息相关：资金宽松时，市场就好；资金收紧时，市场就差。
4. 开发建设周期长，投资周转慢
房地产开发起始于获取土地使用权，然后经过规划设计、拆迁安置、土地开发、建筑施工、竣工验收等一系列过程，*终结束于房屋销售完成或出租收回投资，这个过程至少要3~5年。由于房地产项目开发建设周期要数年，投资大且周转慢，如果在此期间再出现建设延期或者经济、政策以及市场环境等的变化，都会导致风险。因此，项目开发期间，房地产开发企业承受着巨大的资金压力，也面临着巨大的投资风险。
5. 受政府调控政策和调控手段的影响大
由于房地产开发的产品是房屋，房地产价格过高直接会影响城市居民的生活和居住承受力，即住的问题。而且，房地产持续过热也会带来国民经济结构的严重失衡，对国民经济产生不利影响。因此，政府对房价的关注度非常高，当房价涨幅过大，房地产开发过热时，政府就会从供需两个方面，利用金融、税收、财政等各种调控政策和调控手段抵制房地产开发的快速发展，使房地产开发企业的开发和销售直接受到影响，如限购政策就直接影响购房需求。
1.2.3 房地产开发的作用
房地产开发是一项涉及面极广的城市建设活动，对国民经济和城市建设均具有十分重要的作用。
1. 促进相关产业发展和拉动就业
房地产具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用。在房地产开发、经营和消费过程中，需要大量的资金和建筑材料、建筑机械以及绿化产品，并需要建筑施工企业来生产房地产产品，这就使其与第*产业、第二产业和第三产业的许多行业发生联系。这样，房地产开发的蓬勃发展，就必然促进和带动这些相关产业的发展，拉动这些行业的就业。
房地产开发直接促进建筑业的繁荣。房地产企业和建筑企业在房地产开发过程中有密不可分的关系。房地产开发必须经过建筑业才能转化成房地产产品，房地产开发必然带来建筑业的发展和壮大。与此同时，其必然直接影响建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、运输机械、仪表等产业的发展。这些行业中许多属于劳动密集型行业，因此，这些行业的兴旺对就业的拉动作用是十分巨大的。
房地产开发需要大笔的开发资金，可以说是资金密集型行业，无论是从存款活动、信贷活动还是结算活动来看，房地产开发企业都是金融业的*大客户。与此同时，从房地产开发产品的消费者来看，其也需要依靠银行贷款来支撑购买或租赁行为。而且，不动产的信托、抵押是现代信用的基础。与其他投资领域相比，房地产投资的效益较高，金融业也乐于向这一领域拓展。
2. 推动城市规划的实施和城市建设的发展
房地产开发必须在城市规划的控制之下进行，城市规划的目标在很大程度上要依赖房地产开发来实现。新区建设和旧城区改造等房地产开发项目的实施，有利于形成布局合理、功能完善、环境优美、基础设施配套的城市环境，提高城市建设的水平。因此，房地产开发的过程也是一个城市规划得以实施和城市建设面貌不断发展与完善的过程。
3. 推动城镇居民社会、经济、政治、文化、商业活动与居住水平的提高
房屋是人类社会赖以生存和发展的必不可少的生产和生活资料。房地产开发为城市提供了大量的社会、经济、政治、文化、商业活动的场所和服务设施与基础设施，改善了城市的社会、经济、文化和商业环境，促进了城市各项活动的发展。住宅产业与房地产开发具有十分密切的关系，在保障性住房建设中，经济适用房就是采取房地产开发方式，而且在商品房的建设中也存在着配套建设保障性住房的措施，这一切都使房地产开发本身参与到了政府的保障性住房建设体系之中。虽然国家在改善居民居住条件方面推出了廉租房、公租房等一系列保障性住房建设措施，不断提高对住宅建设的投资力度，但仍然满足不了城镇居民居住水平提高的需求。因此，许多城镇居民便依靠房地产开发企业开发建设的城镇商品房来提高居住水平。
可见，房地产开发对于推动居民社会、经济、政治、文化、商业活动与居住水平的提高功不可没。
4. 为城市政府财政和城市大型基础设施建设提供资金来源和融资途径
不断改善的投资环境和较为丰厚的投资回报，使得房地产开发市场巨大。在房地产开发过程中，城市政府通过土地使用权有偿出让方式，收取的土地使用权出让金和征收的各种税费构成了各级政府财政收入的重要来源，从而为建设和维护提供了资金保障。当然，同时也应当注意到地方政府对“土地财政”的过度依赖的风险。
实行房地产开发后，将房地产投资与大型基础设施建设相结合，实行统一规划、联合开发，通过大型基础设施对邻近土地的外部效益，增加周围地块的收益。政府通过出让大型基础设施周围地块和增加税收的方式，为大型基础设施建设提供了融资途径。
1.3 房地产的开发程序
通常，房地产项目的开发程序可分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、项目前期工作阶段、建设实施阶段以及租售与物业管理阶段，如图1-1所示。
1.3.1 投资机会选择与决策分析阶段
投资机会选择与决策分析阶段是房地产开发的首要工作阶段，这一阶段的工作包括市场调查与分析、选择开发地块、对开发项目进行策划、形成可行性研究报告。
在投资机会选择过程中，房地产开发企业首先要选择项目所处的城市或地区，其次对拟投资地区开发项目的需求强度和竞争环境进行分析，寻找投资的可能性。此时，房地产开发企业可能面临若干种投资选择，这时就要根据市场分析的结果和企业的开发能力及经营目标等，进行分析与筛选，*终将投资设想落实到一个具体的地块上，进而提出开发项目的规划大纲和方案，并在此基础上进行项目的可行性研究，通过技术经济论证和投资风险分析，*终判定该投资项目是否可行。
需要说明的是，市场分析主要是对市场的供求关系、竞争环境、可支付的价格水平等进行分析，而*终对开发项目是否可行的判断，必须结合具体的开发场地的选择来进行。并且，开发方案也需要一个不断修改、完善和重新评价的过程才能形成一个项目的可行性研究报告。
1.3.2 项目前期工作阶段
在项目前期工作阶段，有开发项目立项、申请《建设用地规划许可证》、获取土地使用权、领取《房地产开发项目手册》、项目规划设计与报建、建设工程招标等许多工作要做。这是项目正式实施的一个重要的准备阶段。项目前期工作中涉及许多行政审批工作，其流程如图1-2所示。
定价：52.0
ISBN：9787030352293
作者：杨晓林
版次：1
出版时间：2018-01
内容提要：
本书是工程管理新坐标系列教材之一，是建设部高等学校工程管理专业指导委员会推荐用书。本书以房地产开发项目为对象，系统地介绍房地产开发与管理全过程的理论知识和实务。主要内容包括：房地产开发与管理概述、房地产开发项目前期策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发用地的取得、房地产开发项目规划与勘察设计管理、房地产开发项目招标管理、房地产开发项目建设管理、房地产开发项目的融资管理、房地产开发项目的营销管理以及房地产开发项目后评价等。
目录：
目录
前言
第1章 房地产开发与管理概述 1
1.1 房地产与房地产业 1
1.2 房地产开发的概念、特点与作用 3
1.3 房地产的开发程序 6
1.4 房地产开发的模式 12
1.5 房地产开发可持续发展 14
复习思考题 17
第2章 房地产开发项目前期策划 18
2.1 房地产开发项目前期策划概述 18
2.2 房地产开发项目前期策划的内容 22
2.3 房地产开发前期策划的模式与程序 35
2.4 房地产开发项目市场细分 39
2.5 房地产开发项目市场定位 45
2.6 房地产开发项目的主题策划 49
复习思考题 59
第3章 房地产开发项目可行性研究 60
3.1 房地产开发项目可行性概述 60
3.2 房地产市场的运行环境与运行规律 62
3.3 房地产开发项目开发经营方案的选择 65
3.4 房地产开发项目的费用测算 67
3.5 房地产开发项目的财务评价 72
3.6 房地产开发项目的风险分析 83
3.7 房地产开发项目的社会评价 89
复习思考题 101
第4章 房地产开发用地的取得 102
4.1 现代城市土地制度 102
4.2 房地产开发用地的类型 107
4.3 房地产开发用地的选择 112
4.4 房地产开发用地的取得方式 118
4.5 房地产开发用地的征收拆迁 128
复习思考题 136
第5章 房地产开发项目规划与勘察设计管理 137
5.1 房地产开发项目的规划管理 137
5.2 房地产开发项目勘察与设计管理 152
5.3 房地产开发项目规划设计技术经济指标 157
5.4 房地产开发项目规划设计方案的评价 163
复习思考题 171
第6章 房地产开发项目招标管理 172
6.1 勘察设计招标与评标 172
6.2 监理招标与评标 175
6.3 施工招标与评标 177
6.4 设备与材料采购招标与评标 179
复习思考题 188
第7章 房地产开发项目建设管理 189
7.1 建设管理目标 189
7.2 建设管理的组织与管理方式 190
7.3 建设管理内容与过程控制 194
7.4 竣工验收管理 200
7.5 物业的交接与前期物业管理 204
复习思考题 209
第8章 房地产开发项目的融资管理 210
8.1 概述 210
8.2 房地产开发项目融资的资金来源 212
8.3 房地产开发项目融资方式 216
8.4 房地产开发项目融资计划 225
复习思考题 231
第9章 房地产开发项目的营销管理 232
9.1 房地产营销策划与运作 232
9.2 房地产营销计划与预算 237
9.3 房地产营销渠道 243
9.4 销售与后期支持 256
9.5 房地产开发项目营销的新概念 275
复习思考题 285
第10章 房地产开发项目后评价 286
10.1 房地产开发项目后评价的含义与作用 286
10.2 房地产开发项目后评价的内容 287
10.3 房地产开发项目后评价的步骤与方法 290
10.4 房地产开发项目后评价的指标体系 294
10.5 房地产开发项目后评价的应用 299
复习思考题 311
主要参考文献 312
在线试读：
第1章 房地产开发与管理概述
1.1 房地产与房地产业
1.1.1 房地产
1. 房地产的概念
房地产是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的合称。从物质形态上来看，房地产可被定义为土地以及与之相连的建筑物、构筑物和基础设施。房地产又常被称 为不动产，这是由土地位置的不可移动性所决定的。
所谓房产，即房屋财产，通常指地上建筑物和构筑物。其价值表现为建筑工人在生产或建筑房屋过程中耗费的社会必要劳动时间及建筑材料和建筑机械成本所形成的价值。房屋所有权是指房屋所有人在法律规定的范围内对房屋的占有、使用、收益和处分的独占性支配权。房屋所有权排斥他人的干涉，并受到国家法律的保护。
所谓地产，即土地财产。它具有两重含义：一是指原属自然资源经过投入资金和劳动后可供开发建设的土地，城镇土地一般属于此范畴；二是指在特定的经济关系中与土地相关的一切权益。我国城市土地权属的基本形式是国有土地所有权和政府法定有效期内土地的使用权，后者是经济活动中权属流转的主要内容。国有土地使用权是一种相对独立的财产权，可以按照法律设定的规则进入市场，并准许个人、各类法人团体等非公有主体依法取得土地使用权。
地产可以单独存在，也可以独立进入市场进行运作。而房屋则必须在土地上建造，也只有与土地结合起来才能整体进入市场。房产与地产密不可分、相互依存。房产不能离开土地而单独存在，而土地作为房屋的承载体，它的价值必须通过人们对房产的需求反映出来。土地开发和房产开发成为紧密相连的产业环节。在企业运作过程中，土地开发和房产开发是一个并行或继起的过程，企业通常以整体运作的方式高效整合各环节的资源，*大限度地实现房地产的市场价值。
2. 房地产的特征
1）房地产的自然特征
（1）位置的固定性。任何房屋都需要建造在土地上，而土地具有不可移动性，这就决定了房地产位置的固定性。
（2）产品的独特性。由于房屋要坐落在不可移动的土地上，因此，即使两个房地产项目在建筑设计、结构及内外装饰上完全相同，也会在周围环境以及交通等方面有所差异。也就是说，不存在一模一样的房地产项目，即房地产具有独特性。
（3）产品的耐久性。一般生产资料或生活资料会随着人们的使用而消耗或磨损，但由于土地的不可毁灭性，建在其上的房屋建筑一经建成，其使用期限可达几十年甚至上百年。如按照现有的规定，普通房屋的设计使用年限为50年，纪念性建筑的设计使用年限为100年，因此房地产具有耐久性。
（4）数量的有限性。由于土地受大自然的限制，本身数量有限，同时土地的使用又要受到城市规划的制约，在一定时间内可供利用的土地数量受到限制，并且在有限的土地上建设的房屋不可能无限制地向空中或地下延伸，因此房地产呈现出数量的有限性特征。
（5）产品的实用性。房地产可以作为生存资料、享受资料和发展资料，为人们的生产、生活和娱乐等提供基础，具有强大的使用功能。
2）房地产的经济特征
（1）保值增值性。由于土地的不可再生特征，随着人口的增长和经济的发展，房地产的需求日益扩大，在相当长的一段时期内房地产价格呈现上涨的态势，而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价的上涨幅度，从而使得房地产具有保值增值的特征。
（2）变更用途的困难性。同宗土地可能有多种用途，当该土地投入某种用途之后，欲改变其利用方向则较为困难，往往会造成巨大的经济损失。
（3）对资金依赖性大。无论是房地产开发还是投资，对资金的需求都非常大，几百万元、几千万元，甚至几亿元，这种资金的依赖性使得房地产与金融业的关系非同一般。
3）房地产的社会特征
（1）政策影响性强。房地产受政策的影响较大，土地政策、税收政策、金融政策等的变革都会对房地产市场造成影响。
（2）反映社会风俗和生活习惯。我国的房屋与欧洲房屋的建筑风格迥异，在使用面积和房间布置上也差异很大。宗教信仰不同的地方，其住房也常表现出很大的不同。
1.1.2 房地产业
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。
房地产业在国民经济中具有重要的地位，按照《国际产业标准分类》，房地产业同保险、金融并列为第八类。
我国在2003年重新划分了三大产业。第*产业包括农、林、牧、渔业；第二产业包括采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业；第三产业包括除第*、第二产业以外的其他行业，具体包括交通运输、仓储、邮电业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商业服务业，科学研究、技术服务和地质勘察业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织及国际组织等。可见，房地产业属于第三产业。
房地产业的活动范围主要包括：①土地开发与再开发；②房屋开发；③地产经营；④房产经营，包括房产的买卖、租赁、中介服务等；⑤物业管理，包括为房地产业主及使用者提供房屋及配套设施的维修养护、保安、绿化、卫生等服务；⑥房地产金融等。
1.2 房地产开发的概念、特点与作用
1.2.1 房地产开发的概念
房地产开发是房地产业中的重要内容，它是通过多种资源的综合为人类提供生产和生活空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。这种活动是在土地上从事的建设活动，通过这种活动增加土地使用的社会经济效益，提高城市建设水平。
美国的迈克·米勒斯在《房地产开发：原理与程序》一书中对房地产开发做了这样的表述：房地产开发是不断地更新建筑及环境以满足社会需要的一种活动。在国内，关于房地产开发概念的表述不尽相同。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 （简称《城市房地产管理法》）第2条规定：“房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”从这条规定中可知，房地产开发的前提是在合法的条件下取得国有土地使用权，房地产开发的对象是以基础设施建设为主的土地开发和以民用住宅、商业用房、工业厂房等为主的房屋建设。
同时注意到，房地产开发是房地产开发企业的一种投资活动，而企业的生产经营行为必须在国家的法律框架内进行。由此可见，房地产开发的目的是实现一定的效益，包括开发主体的经济效益、因满足社会需要而产生的社会效益和因改变环境而带来的环境效益。并且，房地产开发必须遵守有关的法律法规，如《城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》（简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城乡规划法》（简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国建筑法》 （简称《建筑法》）、《中华人民共和国招标投标法》（简称《招标投标法》）、《城市房屋拆迁管理条例》等。
综上所述，房地产开发可以理解为根据有关的法律法规而从事的，以城市土地资源为对象，以一定效益为目的，在依法取得国有土地使用权的土地上所进行的基础设施和房屋建设行为的总称。
1.2.2 房地产开发的特点
1. 涉及面广，综合性强
土地开发与建筑物建设直接统一是房地产开发的根本内容，这是房产、地产的开发与经营不可分割的特点在房地产开发上的综合体现，也是房地产开发的内在要求。房地产开发的综合性要求房地产开发必须保证房地产产品在生产立项、规划、设计、征地拆迁以及房屋建设、市场营销等工作中形成一个密切联系且完整统一的过程。房地产开发涉及规划、勘察、设计、施工、市政、供电、商业、电信、房管、人防、文教、卫生、园林、金融等若干个部门和单位。它是一项涉及面极广，综合性极强的城市建设和商业活动的综合体。
2. 市场的地域性和分散性
由于房地产的不可移动性，房地产的开发建设活动具有明显的地域性特征。其具体表现为：房地产开发项目所在地区的社会经济条件、投资开发政策、供需状况、消费者的支付能力等直接影响房地产开发项目的效益，同时具体的房地产开发项目还要受到项目的具体地段条件，如交通、商业、环境、升值潜力等因素的影响，一个地区的住房紧张是无法依靠其他地区的住房剩余来补充的，而且，房地产的地区价格差异不仅表现在不同城市之间，也表现在同一城市的不同地段之间。同时，房地产的不可移动性，也决定了房地产市场的分散性。也就是说，分散于各地的自成体系的地方市场组成整个房地产市场，进而形成一个不完全竞争的市场。这就要求房地产开发必须研究区域市场以及对项目的选址要加以重视，以满足一定地区的房地产需求为出发点和立足点。
3. 开发资金需求大，受资金市场影响大
房地产开发项目所需开发资金金额大，经常一个项目就需几千万元或上亿元，甚至几个亿。而且除部分自有资金外，大部分的资金通过银行信贷来解决。因此，房地产作为商品，其价格就会使得一些需改善住房条件的需求不能形成有效需求，同时，许多购房者也必须依赖长期的按揭贷款来取得住房。房地产市场受融资成本高低和房地产抵押贷款是否容易取得这两方面因素的影响较大，而这两方面都与资金市场息息相关：资金宽松时，市场就好；资金收紧时，市场就差。
4. 开发建设周期长，投资周转慢
房地产开发起始于获取土地使用权，然后经过规划设计、拆迁安置、土地开发、建筑施工、竣工验收等一系列过程，*终结束于房屋销售完成或出租收回投资，这个过程至少要3~5年。由于房地产项目开发建设周期要数年，投资大且周转慢，如果在此期间再出现建设延期或者经济、政策以及市场环境等的变化，都会导致风险。因此，项目开发期间，房地产开发企业承受着巨大的资金压力，也面临着巨大的投资风险。
5. 受政府调控政策和调控手段的影响大
由于房地产开发的产品是房屋，房地产价格过高直接会影响城市居民的生活和居住承受力，即住的问题。而且，房地产持续过热也会带来国民经济结构的严重失衡，对国民经济产生不利影响。因此，政府对房价的关注度非常高，当房价涨幅过大，房地产开发过热时，政府就会从供需两个方面，利用金融、税收、财政等各种调控政策和调控手段抵制房地产开发的快速发展，使房地产开发企业的开发和销售直接受到影响，如限购政策就直接影响购房需求。
1.2.3 房地产开发的作用
房地产开发是一项涉及面极广的城市建设活动，对国民经济和城市建设均具有十分重要的作用。
1. 促进相关产业发展和拉动就业
房地产具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用。在房地产开发、经营和消费过程中，需要大量的资金和建筑材料、建筑机械以及绿化产品，并需要建筑施工企业来生产房地产产品，这就使其与第*产业、第二产业和第三产业的许多行业发生联系。这样，房地产开发的蓬勃发展，就必然促进和带动这些相关产业的发展，拉动这些行业的就业。
房地产开发直接促进建筑业的繁荣。房地产企业和建筑企业在房地产开发过程中有密不可分的关系。房地产开发必须经过建筑业才能转化成房地产产品，房地产开发必然带来建筑业的发展和壮大。与此同时，其必然直接影响建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、运输机械、仪表等产业的发展。这些行业中许多属于劳动密集型行业，因此，这些行业的兴旺对就业的拉动作用是十分巨大的。
房地产开发需要大笔的开发资金，可以说是资金密集型行业，无论是从存款活动、信贷活动还是结算活动来看，房地产开发企业都是金融业的*大客户。与此同时，从房地产开发产品的消费者来看，其也需要依靠银行贷款来支撑购买或租赁行为。而且，不动产的信托、抵押是现代信用的基础。与其他投资领域相比，房地产投资的效益较高，金融业也乐于向这一领域拓展。
2. 推动城市规划的实施和城市建设的发展
房地产开发必须在城市规划的控制之下进行，城市规划的目标在很大程度上要依赖房地产开发来实现。新区建设和旧城区改造等房地产开发项目的实施，有利于形成布局合理、功能完善、环境优美、基础设施配套的城市环境，提高城市建设的水平。因此，房地产开发的过程也是一个城市规划得以实施和城市建设面貌不断发展与完善的过程。
3. 推动城镇居民社会、经济、政治、文化、商业活动与居住水平的提高
房屋是人类社会赖以生存和发展的必不可少的生产和生活资料。房地产开发为城市提供了大量的社会、经济、政治、文化、商业活动的场所和服务设施与基础设施，改善了城市的社会、经济、文化和商业环境，促进了城市各项活动的发展。住宅产业与房地产开发具有十分密切的关系，在保障性住房建设中，经济适用房就是采取房地产开发方式，而且在商品房的建设中也存在着配套建设保障性住房的措施，这一切都使房地产开发本身参与到了政府的保障性住房建设体系之中。虽然国家在改善居民居住条件方面推出了廉租房、公租房等一系列保障性住房建设措施，不断提高对住宅建设的投资力度，但仍然满足不了城镇居民居住水平提高的需求。因此，许多城镇居民便依靠房地产开发企业开发建设的城镇商品房来提高居住水平。
可见，房地产开发对于推动居民社会、经济、政治、文化、商业活动与居住水平的提高功不可没。
4. 为城市政府财政和城市大型基础设施建设提供资金来源和融资途径
不断改善的投资环境和较为丰厚的投资回报，使得房地产开发市场巨大。在房地产开发过程中，城市政府通过土地使用权有偿出让方式，收取的土地使用权出让金和征收的各种税费构成了各级政府财政收入的重要来源，从而为建设和维护提供了资金保障。当然，同时也应当注意到地方政府对“土地财政”的过度依赖的风险。
实行房地产开发后，将房地产投资与大型基础设施建设相结合，实行统一规划、联合开发，通过大型基础设施对邻近土地的外部效益，增加周围地块的收益。政府通过出让大型基础设施周围地块和增加税收的方式，为大型基础设施建设提供了融资途径。
1.3 房地产的开发程序
通常，房地产项目的开发程序可分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、项目前期工作阶段、建设实施阶段以及租售与物业管理阶段，如图1-1所示。
1.3.1 投资机会选择与决策分析阶段
投资机会选择与决策分析阶段是房地产开发的首要工作阶段，这一阶段的工作包括市场调查与分析、选择开发地块、对开发项目进行策划、形成可行性研究报告。
在投资机会选择过程中，房地产开发企业首先要选择项目所处的城市或地区，其次对拟投资地区开发项目的需求强度和竞争环境进行分析，寻找投资的可能性。此时，房地产开发企业可能面临若干种投资选择，这时就要根据市场分析的结果和企业的开发能力及经营目标等，进行分析与筛选，*终将投资设想落实到一个具体的地块上，进而提出开发项目的规划大纲和方案，并在此基础上进行项目的可行性研究，通过技术经济论证和投资风险分析，*终判定该投资项目是否可行。
需要说明的是，市场分析主要是对市场的供求关系、竞争环境、可支付的价格水平等进行分析，而*终对开发项目是否可行的判断，必须结合具体的开发场地的选择来进行。并且，开发方案也需要一个不断修改、完善和重新评价的过程才能形成一个项目的可行性研究报告。
1.3.2 项目前期工作阶段
在项目前期工作阶段，有开发项目立项、申请《建设用地规划许可证》、获取土地使用权、领取《房地产开发项目手册》、项目规划设计与报建、建设工程招标等许多工作要做。这是项目正式实施的一个重要的准备阶段。项目前期工作中涉及许多行政审批工作，其流程如图1-2所示。