深度剖析行业核心问题与解决方案
从18个维度全面解读房地产新发展模式
由9种业态转型路径、大会员体系研判未来趋势


长期以来，房地产一直是中国重要的行业之一，贡献并牵动了巨大比例的GDP、税收，带动了许多衍生产业及就业。但中国经济也出现了过于依赖房地产的问题。2021年末的中央经济工作会议，提出房地产要“探索新的发展模式”，要实现“良性循环”。2022年末的中央经济工作会议，进一步提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
本书认为，房地产传统发展模式本质上是制造业，不断在新的土地上大规模、产业化地构建新房，城市不断外延。伴随大规模的房地产建设的完成，房地产企业需要“破位”思考，把不动产空间看成某种“场景”及“入口”，从过去的“空间营造者”和“空间提供者”发展成为服务型机构、运营型机构。
房地产新发展模式应该是在新时代政治经济范式和新发展理念的指导下，有侧重地推动市场的供给侧（房地产行业和企业）改革，引导它们更好地响应、契合、服务、满足市场的需求侧（居民的住房需求），适应和引领房地产市场的新的发展趋势，并且能够实现良性循环的业务模式。同时，为了更好地理解、定义房地产新发展模式，本书通过18个不同的维度，具体分析了如何从传统发展模式转向新发展模式，进而围绕住宅物业、酒店管理、租赁住房、购物中心、主题公园等9种业态分析房地产企业未来的转型方向。后，本书总结提出，通过构建大会员体系，可以实现各种不动产业态、空间、赛道的融合贯通，触达更广泛的机构与人群，也为行业转型迭代提供新的机遇。

一篇 房地产调控的背景、思路与新业态
一章 房地产行业的问题及风险溢出
第二章 房地产调控思路与新业务、新业态

第二篇 房地产传统发展模式、问题诊断及政策框架
第三章 传统发展模式的七个特征
第四章 房地产传统发展模式的业务逻辑
第五章 从保交楼、断供看传统发展模式的核心问题：预售制
第六章 房地产企业的定位与再平衡
第七章 行业当前问题的诊断与解决

第三篇 房地产新发展模式的定义、发展阶段与金融支持
第八章 房地产行业的新发展模式
第九章 探寻“新发展模式”的短中长三部曲
第十章 与房地产新发展模式相匹配的金融关系

第四篇 探索房地产新发展模式
第十一章 住宅地产与大地产行业的新发展模式
第十二章 依托住宅物业，触达更广泛的居住服务市场
第十三章 围绕不同的资产、空间、业态发展垂直能力
第十四章 转向轻资产模式
第十五章 拉通各种不动产业态、空间、赛道
第十六章 构建大会员体系，实现不同业务与业态的融合贯通

兔主席，毕业于哈佛大学肯尼迪政府学院，曾协助傅高义教授对《邓小平时代》的研究，在互联网上从事历史及社会评论近20年，是知名的微博、微信公众号KOL（关键意见领袖）。

兔主席对房地产发展的洞察引人深思。中国房地产正处于转型关键期，重视提升居住属性和以服务为核心的理念深刻揭示了行业存在的基本价值。为了让客户拥有更美好的居住体验，房地产行业须以人为本，注重管理和优化存量房，并提供高品质的新房，以开创全新的发展道路。这本书对于行业转型提供了重要启示，是从业者以及关注这一领域的思考者不可或缺的参考。
彭永东，贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官

取势、明道、优术。兔主席的这本专著围绕房地产的转型发展，既揭示了房地产传统发展模式的特征，问诊当前行业问题，又提出了转型的新发展模式，为行业描绘了短中长三部曲。他提出采用行政化机制解决房地产行业当前问题，依托住宅物业触达更广泛的居住服务市场，发展垂直能力，转向轻资产模式，构建大会员体系，都为行业转型提供了非常重要的启示，甚至一些方向已经有先行者在实践。无论是从业者，还是关注房地产走向的思考者，应读一读这本书，定有收获。
朱保全，万物云董事长

中国的房地产业正在经历历史大变局。大家都在思考：房地产企业究竟能不能利用20年积累的资源、资本、管理经验、品牌及人力，摸索并构建一套新的模式，而且这一新的模式，须能与新时代“新发展模式”紧密契合？毫无疑问，这是一个很难回答的问题。兔主席的这本著作，正是行业当下所需——他提出了许多带有前瞻性的洞见，例如，围绕各种业态做垂直服务，拉通各种业态，构建会员体系，重新厘清并确立与资产、资本、金融的关系。我荐行业、监管、市场中人都一读此著，定能有很大的收获、启发。相信此著不仅可以引领实务，而且可以带来更多的思考和火花，终成为推动行业健康发展转型的力量。
邵明晓，龙湖集团原首席执行官、董事会副主席，现任龙湖集团公司顾问

兔主席写作涉猎甚广，从香港问题、疫情防控、中美关系到台湾问题等，都受到社会广泛关注。这本书指向一个具体产业领域——房地产，旨在为房地产行业/企业谋求发展转型。当下，并不乏对房地产“传统发展模式”之界定（住宅开发销售，以及高杠杆、高负债、高周转等），但对于究竟何为房地产的“新发展模式”的讨论是很有限的。考虑到房地产对国民经济的影响及其在传统发展模式里的分量，房地产行业/企业能否破局、实现升级迭代，其实也事关中国经济能否全面、顺利地转型“高质量发展”。兔主席此书正是“及时雨”，他对行业未来的发展方向有许多独到的、前沿的见解，有高度、广度、深度、角度，也有情怀。全书行文流畅通俗，读来令人爱不释卷，并时有豁然开朗之感。也希望此书能够得到更多业界、学界及监管的关注。
孔丹，中信改革发展研究基金会理事长，中信集团原董事长、党委书记

房地产行业新业务与新业态
这些年来，中央政府已经提出了许多鼓励房地产企业转型发展的领域。这些都是引导房地产行业/企业发展新业态、产品、服务，探索新模式的举措。理解这些发展领域，就是理解新发展模式的核心。这些领域主要包括以下六个。
（一）租购并举
租购并举的提法是较早出现的，指的是房企不能只卖房，还要持有资产，然后对外租赁，发展租房市场。为什么要租购并举呢？因为决策者非常清楚，“租”固然重要，但没有“购”，就无法支持“租”。要满足居民购置商品房的诉求，就须要维持房地产行业的经济活力：开发商要通过销售房产得到回款，获得利润，盘活沉淀的资金，打通资本循环，而只有打通了资本循环，才能不断进行新的投资。此外，老百姓也是需要产权的，要自己名下有房子作为资产，即老百姓可以享受资产增值，又可以传给后代，成为一笔遗产。中国人非常注重置业，热衷于购房，只要有能力，都会投资买房，这也是不可改变的。因此，“租”和“购”两者不可或缺，“租”对于满足未来的居民住房需求非常重要，但“租”的发展滞后，就把“租”放在“购”的前面，加以强调。
（二）租赁住房
租赁住房被提到了非常高的位置。站在今天的时点，已经可以判断，未来中国的经济及就业可能会集中在几十个核心城市，其中有超级城市群，也有区域性的经济中枢（多为经济发达地方的省会城市）。这些城市都是人口净流入的城市，可以预想其房价不会下跌，只会上涨。中国有14亿多人口，青年就业者会涌入这些城市，而且这些城市的住房供应相对有限，如果人们的收入得不到快速提升（是显著高于房价增速的提升），那么可以判断，大多数人是买不起商品房的，居住只能靠租房，且预期会长期租房。这里还有一个因素很重要，即非核心城市经历“人口净流出”——青年人群会不断前往核心城市，导致非核心城市出现人口减员及人口结构加速老龄化的现象。那时，在非核心城市持有资产（例如“在老家有一套房”）甚至有可能成为业主的经济负担，因为业主不会住在这些房子里，租也租不出去，然后还需对房子进行打理、维护，交服务费。
只要出现“超级大都市化+少子化/老龄化”，后的结果一定是，非核心城市的房价会进入一个漫长的下行周期。这个周期很长，可能是20年或三四十年（可以参考日本的案例）。一线城市与普通城市房价的价差会越拉越大，到时候人们也不能再像过去那样，指望父母卖掉老家的房子来帮助其在核心城市购房。这时，在大城市里租房会变得更加常态化。
当购房难成为常态，并持续很长的时间，社会的观念和标准也会发生变化：年轻人“躺平”了，可能不认为购房是须要做的事情，甚至不认为一定是男女结婚的前置条件。人们会更加理性，安于在人生更长的时间里用租房解决居住需求，推后购房年龄。在发达经济体的核心城市里，这早已是事实。租房是大城市青年人/外地人解决居住需求的重要方式。中国一定会朝着这个方向发展。
因此，有高质量、稳定、可持续的租房选择就显得极为重要。如果真的可以长期通过租一套房解决居住问题，那么笔者也不一定要买房。至少可以等到将来再买。
租赁住房是大政策、大政治。中央及地方政府对租赁住房的政策支持将是全方位的，并成为政府重要的KPI（关键绩效指标）之一。这里说的租赁住房，包括保障性租赁住房，也包括纯市场化的租赁住房。
作为房地产建设的重要主体，房地产企业当然是国家希望依赖的主体。国家已经在利用各种手段引导房企向这个方向转型，未来预期会有更多的政策出台。
除了土地出让、规划、税收等优待政策外，房地产需要重资产投资，所以还是离不开金融。如果能够给予租赁住房优待的金融政策支持，帮助企业在租赁住房资产方面实现“资本循环”（打通从投资到持有再到退出的链条），并引导社会资本/财富投资于依托租赁住房的金融产品，未来，房企就有意愿、有信心去投资、持有、运营租赁住房，并找到退出的手段。这样，一方面可以帮助和推动房企转型，另一方面又能把这个关系到经济发展大局的住房领域发展起来。这里，公募REITs是极为重要的产品——它能够将资产与公开市场的资金连接起来。从长期看，需要将全品类的租赁住房（“保障性租赁住房+市场化/商业化租赁住房”）均纳入资产范畴，将开发商作为重要的原始权益人。
（三）保障性住房
居住是人基本的需求，是人们福祉所依托的根本，是民生保障与社会稳定的前提，可以说是根本的基础设施。
结合中国过去几十年的发展及国际经验看，住房不能完全交由市场配置资源，不能仅由市场力量、商业化力量提供资源。如果完全交由市场，可能会发展出一套脱离一定比例人口的商品房市场，而且有出现使经济“房地产化”的危险。金融是加速器，如果房地产与金融再绑定，就会使行业自成逻辑，驾驭经济，限制公共政策与治理的选择。
商品房市场高度商业化、政府公共住房供应严重不足的案例就是我国香港地区。香港地区深层次的社会经济问题就是房地产，而房地产导致的社会经济问题又被放大。新加坡则是另一个反例，当地住房市场是高度社会主义化的，大部分（80%以上）由政府作为公共产品提供，凡国民均可享有，且产品及模式选择非常多样，不仅可以满足租赁需求（这是基础的），关键的是可以提供产权（购房者成为业主，拥有对资产的稳定性，未来可享有资产增值的机会）。新加坡的公共住房制度在保障民生、维护社会稳定、防止贫富差距扩大等方面做出了巨大的贡献，可能是新加坡立国以来所做的正确的事情。
经过过去20多年的发展，中国的房地产格局已经形成。这套房地产格局是依赖过去的发展模式建立起来的，但不足以满足未来的需求。因此，下一阶段，国家要加大力度建设一整套保障性住房体系，由政府出面（出政策、资金或其他优惠机制），系统性地解决中低收入群体的住房需求。
显而易见，保障性住房与“以人民为中心”“共同富裕”等核心政治主题高度相关。
保障性住房在大类上，又可以分为出售产权型、租赁型。保障性租赁住房就是租赁住房与保障性住房的交集，可以满足大部分中低收入群体（特别是青年群体）的需求，因此具有突出的重要性，是目前政策进行鼓励的领域。前面提及金融支持，中国的金融创新产品公募REITs已经将保障性租赁住房纳入适用的资产范围。这项举措已经引导不少房地产企业看到了希望，战略性地转向这个细分市场。
未来，如果能建成一套成规模、成体系的保障性租赁住房系统，将为社会带来巨大福利，成为保障民生的大安全垫。从国家的角度来讲，它不仅解决了广大人口（特别是青年人口）的住房问题，而且因为居住成本降低了，也会帮助实体经济企业降低成本，会使居民提高居住以外的可支配收入，将更多收入用到消费及其他事项上。这样的居住体系，还可能有利于推动生育率的提高。
中国需要重新改革房地产行业的范式与格局，改变原来的“商业化住宅开发销售+金融+土地财政”三者之间的关系，构建新的发展模型。在新的发展模型里，金融仍然是关键的联结纽带，这一次只是将庞大的社会资本从投资商品房转向建设“居住基础设施”——保障性住房/租赁住房。
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