【实务问题】

本书包含了农村土地与房屋的各类法律问题，涉及农村房屋建造、装修、买*、租赁、集体土地房屋征收与补偿，农村不动产权益继承与遗赠以及地役权、农村分户等相关实务问题。

【实务操作】

详细阐述了农村土地制度改革的进展情况，尤其是从2014年开始的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点工作的情况与经验，全面涉及了相关法律、法规、规章制度，尤其是新发布的《农村集体经济组织法》和修正后的《土地承包法》《土地管理法》及其实施条例的相关内容。

【案例指引】

本书广泛引用实务案例，力求做到理论与实践相结合，为读者提供更具有参考性和实践意义的实务操作与指引。

俞建伟，1976年8月31日出生，浙江省宁波市象山县人。1997年从西北工业大学航天学院本科毕业，获工学学士，后获得法学学士与教育学硕士学位。1997-2010年，在宁波大学工作，获评副研究员职称，期间曾在法学院开设多门课程。2003-2010年在浙江众信律师事务所任兼职律师。2010-2017年，在中国科学院宁波材料所从事科技合作与技术转移工作。2018-2019年，在宁波市律师协会工作，担任专职副秘书长。2020年起，到浙江合创律师事务所工作，重新开始律师执业，主要从事民商事与知识产权领域业务，并开展不动产领域与商业秘密领域的相关法律研究。现是宁波仲裁委员会仲裁员，被宁波大学聘为法学院兼职硕士生导师，并被相关政府部门聘为宁波市农业农村普法讲师团成员、宁波市既有住宅加装电梯专家、宁波市商业秘密领域专家人才库专家、宁波市知识产权纠纷调解专家、宁波市行政合法性审查服务研究中心实务专家等。独著的《民法典居住权制度的理论与实践》，牵头编写的《城市普通住宅法律一本通》与《农村土地与房屋法律一本通》由法律出版社出版。所管理运行的“不动产法律”微信公众号，已经发表300多篇普法文章。

俞乾文，中国政法大学法学硕士，中国民主促进会会员，现为浙江红邦律师事务所高级合伙人。主攻各类保险法律事务，无讼平台“保险向乾看”专栏作者。自2022年开始持续开展房屋买*、宅基地等相关法律研究。

周龙飞，宁波大学法律硕士研究生毕业，三级律师，现任浙江合创律师事务所青年律师工作委员会副主任，宁波市检察院人民监督员。2021年，获宁波市律师行业“甬律先锋、优秀党务工作者”荣誉称号；2023年，被宁波市委政法委、宁波市法学会确定为宁波市青年法学法律人才库成员。同年，入选2023年宁波市名优律师人才库“成长型名优律师”培育对象。

王榕，1988年9月出生，浙江京衡（宁波）律师事务所副主任、高级合伙人，兼任宁波市律协江北分会副会长。2020年获宁波市律师行业优秀共产党员“甬律先锋”；2021年获宁波市优秀青年律师；2021年获宁波市律师行业《民法典》宣讲个人荣誉称号。主要从事民事商事案件的诉讼代理、企业常年法律顾问及专项法律顾问工作、刑事辩护等。

嵇思涛，无党派人士，现为北*天驰君泰（宁波）律师事务所权益合伙人、宁波市鄞州区政协委员、鄞州区新联会律知联副会长，同时担任工信部中小企业志愿服务专家、宁波市高层次人才法务专员，曾获宁波市优秀青年律师、宁波市优秀志愿者、宁波市大学生就业之星等荣誉。主要从事公司合规、争议解决和刑事辩护等业务，并开展不动产领域的相关法律研究。

兰军华，2012年7月毕业于浙江理工大学，获法学学士学位。现为浙江共业律师事务所高级合伙人。主要业务方向为政府法律顾问、企业法律顾问以及住房领域争议解决，主理个人微信公众号“兰律匠行”，专注行政法实务，并在工程建设、住房保障、不动产登记等行政领域以及建筑房地产领域开展相关法律研究。2023年12月，入选宁波市名优律师人才库（行政领域“成长型”名优律师培育对象）。

目　　录

第一章　农村土地承包经营

　第一节　相关法律对农村土地承包经营的规定与理解

　　一、《民法典》对农村土地承包经营的相关规定与理解

　　二、《土地管理法》对农村土地承包经营的相关规定

　　三、《农村土地承包法》的框架结构与*新修改内容

　　四、集体所有土地与农村土地的分类

　第二节　家庭承包方式与农村土地承包经营合同

　　一、农村土地承包经营的原则

　　二、家庭土地承包的特点

　　三、土地承包的程序

　　四、家庭承包关系中的主体及其权利与义务

　　五、农村土地承包经营合同的内容与生效

　　六、农村土地承包经营合同的变更与解除

　第三节　农村土地承包经营权的保护与转移

　　一、“四荒地”的承包方式与特殊要求

　　二、农村土地承包经营权调查与确权登记

　　三、对农村土地承包经营权的保护

　　四、土地承包经营权的互换与转让

　　五、“长久不变”政策与第三轮农村土地承包

　第四节　农村土地承包经营纠纷处理

　　一、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的规定与理解

　　二、农村土地承包经营纠纷*诉讼方式解决

　　三、司法解释中对家庭土地承包纠纷案件的处理规范

　第五节　与农村土地承包经营相关的纠纷案例

　　一、农村土地承包经营合同纠纷案例

　　二、土地承包经营权确认纠纷案例

　　三、土地承包经营权互换与转让纠纷案例

　　四、承包地被征收后补偿费用分配纠纷案例

　　五、妇女土地承包经营权与集体经济组织成员权益保护

第二章　农村土地经营权流转

　第一节　农村土地“三权分置”制度

　　一、农村土地“三权分置”的法律依据

　　二、农村集体土地所有权与经营管理主体

　　三、农村集体土地承包经营权与承包主体

　　四、农村集体土地经营权与经营主体

　第二节　农村土地经营权流转与农业适度规模经营

　　一、相关法律对农村土地经营权流转的规定与理解

　　二、《农村土地经营权流转管理办法》的主要内容与理解

　　三、农村土地经营权流转的主要形式

　　四、农村土地经营权流转合同及是否办理登记

　　五、农村土地经营权流转中存在的问题与加强监管检查

　　六、农村土地经营权流转与农业适度规模经营

　第三节　农村土地经营权流转纠纷处理与案例

　　一、农村土地经营权流转纠纷的解决途径

　　二、农村土地经营权流转纠纷的常见情形

　　三、农村土地经营权流转纠纷案例

第三章　宅基地使用与管理

　第一节　相关法律法规对宅基地的规定与理解

　　一、《民法典》对宅基地的规定与理解

　　二、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》对宅基地的规定与理解

　　三、地方性法规中关于宅基地的规定

　第二节　宅基地使用权的基本知识与办理登记

　　一、宅基地使用权的基本知识

　　二、宅基地的布局和面积标准

　　三、办理宅基地使用权登记

　第三节　宅基地使用权的取得、流转与*回

　　一、宅基地使用权的取得与使用

　　二、宅基地有偿使用的试点情况

　　三、宅基地使用权转让与出租

　　四、宅基地的自愿有偿*出与被收回

　第四节　宅基地制度改革试点与“三权分置”探索

　　一、相关改革背景与探索实践情况

　　二、宅基地“三权分置”与相关探索

　　三、各地宅基地“三权分置”试点经验介绍

　　四、闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用

　第五节　与农村宅基地相关的纠纷处理与案例

　　一、与农村宅基地相关的纠纷处理

　　二、与宅基地权属相关的纠纷案例

　　三、宅基地使用权转让引起的相关纠纷案例

　　四、与宅基地相关的其他纠纷案例

第四章　集体经营性建设用地入市

　第一节　相关法律法规关于集体建设用地的规定与理解

　　一、《土地管理法》对建设用地的相关规定与理解

　　二、《土地管理法实施条例》对建设用地的相关规定与理解

　　三、建设用地的分类与集体经营性建设用地的应用范围

　第二节　土地确权与集体建设用地使用权登记

　　一、集体所有土地确权登记

　　二、集体建设用地确权的程序

　　三、集体建设用地确权工作的推进

　第三节　集体建设用地的开发利用

　　一、相关改革背景与探索实践情况

　　二、集体经济组织可以利用集体建设用地兴办企业

　　三、利用集体建设用地建设租赁住房的探索

　　四、集体所有土地不能用于商品房开发

　第四节　集体经营性建设用地入市与流转

　　一、集体经营性建设用地入市条件与交易方式

　　二、集体经营性建设用地使用权在二级市场流转

　　三、探索集体经营性建设用地入市的试点经验

　　四、地方性法规关于集体所有土地使用权市场管理的规定

　　五、地方政府规章关于集体建设用地使用权流转管理的规定

　　六、集体经营性建设用地出让合同与出让监管协议

　第五节　与集体经营性建设用地相关的纠纷案例

　　一、与集体建设用地开发利用相关纠纷案例

　　二、与集体经营性建设用地入市程序相关纠纷案例

　　三、涉集体经营性建设用地入市相关纠纷案例

　　四、土地租赁合同纠纷案例

第五章　地役权与相邻关系

　第一节　《民法典》对地役权的规定与理解

　　一、《民法典》对地役权的规定

　　二、对地役权制度的理解

　　三、地役权的不同分类

　第二节　地役权合同的签订

　　一、地役权合同的一般条款

　　二、地役权合同中需要注意的其他事项

　　三、地役权合同的参考文本

　第三节　设立地役权需要注意的法律问题

　　一、办理地役权登记

　　二、地役权的法律效力

　　三、在设立用益物权的土地上设立地役权

　　四、地役权合同的解除与地役权的消灭

　第四节　相邻关系与相邻权

　　一、《民法典》对相邻关系的规定

　　二、对相邻关系的理解

　　三、相邻权与地役权的差异

　第五节　地役权与相邻关系纠纷案例

　　一、地役权纠纷的相关案例

　　二、相邻关系纠纷的相关案例

第六章　农村房屋建造与装修

　第一节　农村房屋的法律特征与相关规范

　　一、农村房屋的法律特征

　　二、农村房屋与城市商品房的差异

　　三、与农村房屋相关的法律规范

　　四、农村房屋产权的取得与办理登记

　第二节　农村房屋建造与装修的基本知识

　　一、农村房屋建造与装修的不同类型

　　二、农村房屋建造的主要流程

　　三、住宅装修施工过程中的步骤

　第三节　农村房屋建造与装修中的法律适用

　　一、《民法典》中关于农村房屋建造与装修的规定

　　二、其他法律法规关于农村房屋建造与装修的规范

　　三、地方性法规关于自建房安全管理的规范

　　四、地方政府规章关于农村住房建设管理的规范

　　五、部门规章关于住宅装修的规范

　第四节　签订农村房屋建造与装修施工合同

　　一、农村住房建设施工合同示范文本

　　二、农村住宅装修施工合同的参考文本

　　三、签订简易版的工程承揽合同

　　四、签订定作合同时的注意事项

　第五节　农村房屋建造与装修过程中的主要事项

　　一、农村宅基地的申请与审批

　　二、农村自建房需要取得规划许可证

　　三、农村自建房的质量问题

　　四、建造与装修过程中的物资材料采购

　　五、建造或装修完成后的验收与保修

　第六节　建房过程中的人身安全与相关纠纷案例

　　一、建房过程中的各方法律关系界定

　　二、发生人身损害事故后的责任承担

　　三、建房过程中发生的人身损害赔偿案例

　第七节　农村房屋建造引起的纠纷处理与案例

　　一、司法解释中适用农村房屋建造与装修合同纠纷处理

　　二、建造房屋存在质量问题引起的纠纷案例

　　三、建造房屋不符合设计或材料不合格引起的纠纷案例

　　四、合同无效后处理工程费用的相关案例

　　五、合同提前解除引起的纠纷案例

　　六、与农村建房相关的特殊纠纷案例

　第八节　农村房屋装修引起的纠纷案例

　　一、因房屋装修质量存在问题引起的纠纷案例

　　二、未签订书面形式装修合同引起的纠纷案例

　　三、因项目定作引起的承揽合同纠纷案例

　　四、因农村房屋装修引起的其他纠纷案例

第七章　农村房屋买*

　第一节　农村房屋买*的常见情况与处理建议

　　一、农村房屋确权与办理登记

　　二、农村房屋买*的常见情况

　　三、农村房屋买*的处理建议

　第二节　农村房屋买*合同的建议写法

　　一、农村房屋买*合同的一般条款

　　二、农村房屋买*中需要注意的事项

　　三、农村房屋买*合同的参考文本

　第三节　农村房屋买*合同纠纷处理

　　一、法院关于农村房屋买*合同纠纷处理的相关规定

　　二、农村房屋买*合同的效力分析

　　三、农村房屋买*合同无效后的法律后果

　　四、合同无效但对征收补偿利益的约定仍有效

　　五、农村房屋买*的民事纠纷与行政处罚的关系

　第四节　与农村房屋买*相关的纠纷案例

　　一、农村房屋买*合同纠纷案例

　　二、农村房屋转卖产生的纠纷案例

　　三、违法建筑转让产生的纠纷案例

　　四、名为房屋买*实为其他权益转让的纠纷案例

第八章　农村房屋租赁

　第一节　《民法典》对租赁合同的规定与理解

　　一、《民法典》对租赁合同的规定

　　二、房屋租赁合同的法律特征

　　三、房屋租赁合同中的双方权利与义务

　　四、房屋租赁过程中相关法律问题分析

　第二节　房屋租赁合同的签订

　　一、房屋租赁合同的一般条款

　　二、从出租人角度看合同中需要注意的内容

　　三、从承租人角度看合同中需要注意的内容

　　四、房屋租赁合同的参考文本

　第三节　房屋租赁需要注意的事项

　　一、房屋出租人需要注意的事项

　　二、房屋承租人需要注意的事项

　　三、租赁合同无效的原因及处理

　　四、租赁合同提前解除的条件及处理

　第四节　房屋租赁引起的常见纠纷案例

　　一、因出租人违约造成的房屋租赁合同纠纷案例

　　二、因承租人违约造成的房屋租赁合同纠纷案例

　　三、因租赁合同无效或提前解除引起的纠纷案例

　第五节　房屋租赁中的特殊情况处理及纠纷案例

　　一、超长租期的房屋租赁合同规范与处理

　　二、房屋出租后装饰装修或扩建部分的处理

　　三、*法建筑或临时建筑出租情况的处理

第九章　农村不动产抵押贷款

　第一节　农村“两权”抵押贷款的相关规范

　　一、农村“两权”抵押贷款的试点工作

　　二、农村“两权”抵押贷款的法律依据

　　三、农村“两权”抵押贷款的法律性质

　第二节　土地经营权抵押贷款

　　一、申请抵押贷款的条件

　　二、贷款的相关问题

　　三、抵押物价值认定与办理登记

　　四、抵押的土地经营权处置

　　五、土地经营权抵押贷款的发展动向

　　六、土地经营权抵押引起的纠纷案例评析

　第三节　农民住房财产权抵押贷款

　　一、抵押的范围与申请抵押贷款的条件

　　二、贷款的相关问题

　　三、办理农民住房财产权抵押登记

　　四、抵押的农民住房财产权处置

　　五、抵押人的基本居住条件保护

　　六、农民住房财产权抵押引起的纠纷案例

　第四节　农村集体经营性建设用地使用权抵押

第十章　集体土地征收与补偿

　第一节　集体土地征收的法律规范与理解

　　一、法律法规对集体土地征收的相关规定

　　二、农村土地征收制度改革试点工作

　　三、地方性法规对集体土地征收的相关规定

　　四、各地对集体土地房屋征收与补偿的相关规定

　第二节　集体土地征收的基本知识与工作流程

　　一、集体土地征收与补偿的基本含义

　　二、集体土地征收与国有土地上房屋征收的区别

　　三、集体土地征收与补偿的参与主体

　　四、集体土地征收与补偿的工作原则

　　五、集体土地征收与补偿的工作流程

　第三节　征收土地预公告发布与前期工作

　　一、征收工作启动与征收土地预公告的发布

　　二、集体土地征收中被征收人的确定

　　三、征收范围确定后的禁止行为与暂停办理事项

　　四、开展土地现状调查及社会稳定风险评估

　第四节　征地补偿安置方案公布与协议签署

　　一、征地补偿安置公告发布与内容

　　二、办理补偿登记与组织听证活动

　　三、公布征地补偿安置方案

　　四、征地补偿安置协议的内容

　　五、征地补偿安置协议的签署与决定的作出

　第五节　征收土地申请审批与后期落实执行

　　一、征收土地申请审批与公告发布

　　二、征地补偿安置费用的落实与足额支付

　　三、被征收人对征地与补偿工作不服的救济途径

　　四、征收人申请法院强制执行的条件与程序

　第六节　集体土地房屋征收补偿标准与安置方式

　　一、集体土地房屋征收补偿费用与标准

　　二、征收农村村民住宅的补偿安置方式

　　三、被征收农村房屋的价值评估

　　四、安置人口认定与农村集体经济组织成员资格

　　五、与农村房屋征收相关的其他费用补偿

　　六、土地补偿费用在农村集体经济组织内部的处理

　第七节　集体土地房屋征收的法律责任与纠纷案例

　　一、集体土地房屋征收中的违法行为及法律责任

　　二、司法解释关于农村集体土地行政案件的规定

　　三、因集体土地房屋征收引起的行政诉讼案例

　　四、因集体土地房屋征收安置补偿引起的行政诉讼案例

　　五、因房屋拆迁补偿合同履行问题引起的民事诉讼案例

　　六、因拆迁征收利益的分配与归属引起的民事诉讼案例

　第八节　农村房屋征收中的特殊情况处理

　　一、征收范围内的违法建筑与临时建筑的认定和处理

　　二、村民依法取得的宅基地使用权应予以合理补偿

　　三、继受取得的农村房屋征收与补偿

　　四、超面积标准的农村房屋征收与补偿

　　五、集体土地上所建的非住宅用房征收与补偿

第十一章　农村家庭内部不动产处理

　第一节　农村住宅设立居住权

　　一、《民法典》对居住权的规定与理解

　　二、居住权合同的一般条款与注意事项

　　三、居住权合同的参考文本

　　四、设立居住权的有效遗嘱的基本内容

　　五、设立居住权需要办理登记手续

　　六、农村合作建房并设立居住权需要注意的事项

　第二节　与居住权相关的纠纷案例

　　一、民事纠纷处理与为老年人设立居住权

　　二、与居住权相关的其他纠纷案例

　第三节　农村分户与分家析产

　　一、农村分户中涉及的法律问题

　　二、农户共有房产与分家析产的方式

　　三、农村分家析产的基本原则与特殊情况

　　四、分家析产协议的参考文本

　　五、办理农村房屋产权转移登记

　第四节　与农村分户相关的常见纠纷案例

　　一、分家析产纠纷案例

　　二、宅基地使用权纠纷案例

　　三、土地承包经营权继承纠纷案例

　第五节　农村不动产互换

　　一、房屋互换的类型与法律后果

　　二、房屋互换合同的性质与法律参照适用

　　三、房屋互换合同的参考文本

　　四、涉宅基地的互换与权利确认

　第六节　农村不动产互换引起的纠纷案例

　第七节　农村共有房产处理

　　一、《民法典》对共有制度的规定

　　二、共有的类型

　　三、共有的分割方式

　　四、共有房产分割的常见情形

　　五、按份共有人的优先购买权

　　六、签订共有房产分割协议需要注意的事项

　　七、未办理产权登记的房屋使用权益的分割

　第八节　与农村共有房产处理相关的常见纠纷案例

　　一、共有纠纷案例

　　二、婚姻家庭纠纷案例

　第九节　农村房产赠与

　　一、《民法典》对赠与合同的规定

　　二、家庭内部房产赠与的特点

　　三、房产赠与的常见情形与法律效力

　　四、签订房产赠与合同时需要注意的事项

　　五、赠与所附义务的处理

　第十节　与农村房产赠与相关的常见纠纷案例

　　一、离婚纠纷处理与房产赠与

　　二、赠与合同纠纷案例

　　三、附义务赠与合同纠纷案例

第十二章　农村不动产权益继承与遗赠

　第一节　农村不动产权益继承

　　一、《民法典》对继承的一般规定与基本原则

　　二、继承的类型与遗嘱的形式

　　三、订立一份包括房产继承内容的合法遗嘱

　　四、房产继承中的常见法律问题

　　五、农村宅基地及其上所建房屋的继承

　　六、关于土地承包经营权能否作为遗产继承

　第二节　不动产权益继承中发生的常见纠纷案例

　　一、继承纠纷与调解处理

　　二、法定继承纠纷案例

　　三、遗嘱继承纠纷案例

　　四、土地承包经营权继承纠纷案例

　第三节　房产遗赠与遗赠扶养协议

　　一、《民法典》对遗赠的相关规定与理解

　　二、房产遗赠需要注意的法律问题

　　三、《民法典》对遗赠扶养协议的相关规定与理解

　　四、遗赠扶养协议的参考文本

　　五、遗赠扶养协议的效力认定与违约责任

　第四节　遗赠中发生的常见纠纷案例

　　一、遗赠纠纷案例

　　二、遗赠扶养协议纠纷案例

主要参考文献

后　记