【实务问题】　　本书涉及商品房购置、二手房买卖、房屋抵押、住宅装修、房屋租赁、物业服务、房屋征收与补偿等实务中的常见问题，以及加装电梯、设立居住权、共有房产处理、房产赠与、互换、继承与遗赠等相关纠纷问题。　　【实务操作】　　提供了大量示范合同文本，链接了相关联的法律、法规、规范性制度，尤其是《民法典》及修订后的相关司法解释，以期帮助法律同仁了解、适用时新的法律规范。　　【案例指引】　　大量引用最高人民法院判决的案例与人民法院案例库的入选案例，以期帮助读者以案释法，解决实务中出现的相关问题。　　

　　俞建伟，1976年8月31日出生，浙江省宁波市象山县人。1997年从西北工业大学航天学院本科毕业，获工学学士，后获得法学学士与教育学硕士学位。1997_2010年，在宁波大学工作，获评副研究员职称，期间曾在法学院开设多门课程。2003_2010年，在浙江众信律师事务所任兼职律师。2010_2017年，在中国科学院宁波材料所从事科技合作与技术转移工作。2018_2019年，在宁波市律师协会工作，担任专职副秘书长。2020年起，到浙江合创律师事务所工作，重新开始律师执业，主要从事民商事与知识产权领域业务，并开展不动产领域与商业秘密领域的相关法律研究。现是宁波仲裁委员会仲裁员，被宁波大学聘为法学院兼职硕士生导师，并被相关政府部门聘为宁波市农业农村普法讲师团成员、宁波市既有住宅加装电梯专家、宁波市商业秘密领域专家人才库专家、宁波市知识产权纠纷调解专家、宁波市行政合法性审查服务研究中心实务专家等。独著的《民法典居住权制度的理论与实践》，牵头编写的《城市普通住宅法律一本通》与《农村土地与房屋法律一本通》由法律出版社出版。所管理运行的;不动产法律微信公众号，已经发表300多篇普法文章。　　俞乾文，中国政法大学法学硕士，中国民主促进会会员，现为浙江红邦律师事务所高级合伙人。主攻各类保险法律事务，无讼平台;保险向乾看专栏作者。自2022年开始持续开展房屋买卖、宅基地等相关法律研究。　　王榕，1988年9月出生，浙江京衡（宁波）律师事务所副主任、高级合伙人，兼任宁波市律协江北分会副会长。2020年获宁波市律师行业优秀共产党员;甬律先锋；2021年获宁波市优秀青年律师；2021年获宁波市律师行业《民法典》宣讲个人荣誉称号。主要从事民事商事案件的诉讼代理、企业常年法律顾问及专项法律顾问工作、刑事辩护等。　　兰军华，2012年7月毕业于浙江理工大学，获法学学士学位。现为浙江共业律师事务所高级合伙人。主要业务方向为政府法律顾问、企业法律顾问以及住房领域争议解决，主理个人微信公众号;兰律匠行，专注行政法实务，并在工程建设、住房保障、不动产登记等行政领域以及建筑房地产领域开展相关法律研究。2023年12月，入选宁波市名优律师人才库（行政领域;成长型名优律师培育对象）。　　周龙飞，宁波大学法律硕士研究生毕业，三级律师，现任浙江合创律师事务所青年律师工作委员会副主任，宁波市检察院人民监督员。2021年，获宁波市律师行业;甬律先锋、优秀党务工作者荣誉称号；2023年，被宁波市委政法委、宁波市法学会确定为宁波市青年法学法律人才库成员。同年，入选2023年宁波市名优律师人才库;成长型名优律师培育对象。　　嵇思涛，无党派人士，现为北京天驰君泰（宁波）律师事务所权益合伙人、宁波市鄞州区政协委员、鄞州区新联会律知联副会长，同时担任工信部中小企业志愿服务专家、宁波市高层次人才法务专员，曾获宁波市优秀青年律师、宁波市优秀志愿者、宁波市大学生就业之星等荣誉。主要从事公司合规、争议解决和刑事辩护等业务，并开展不动产领域的相关法律研究。

第一章　新建商品房购置　第一节　商品房的基本知识与购置流程　　一、商品房的不同分类　　二、与商品房相关的基本知识　　三、购置商品房的一般流程　　四、其他特殊类型的住宅　第二节　商品房买卖合同的签订　　一、商品房预售合同与预约合同　　二、商品房买卖合同的主要条款　　三、商品房买卖合同中可能存在的隐患　　四、购房者签订合同时需要注意的事项　第三节　商品房买卖合同的履行　　一、定金处理与购房款支付　　二、商品房的交房条件与验收　　三、办理房屋所有权登记　　四、购房者的消费者权益保护　　五、购房者需要缴纳的税费　第四节　商品房买卖中常见的纠纷案例　　一、商品房预约合同纠纷案例　　二、商品房预售合同纠纷案例　　三、商品房销售合同纠纷案例　　四、与购房定金相关的纠纷案例　　五、房产商逾期交房引起的纠纷案例　　六、房屋面积或层高不符合约定引起的纠纷案例　　七、房屋质量问题引起的纠纷案例　第五节　商品房买卖中的特殊情况处理与案例　　一、涉学区房的房屋买卖合同纠纷案例　　二、买房送车位或送绿地引起的纠纷案例　　三、全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案例　　四、借名买房引起的合同纠纷案例　　五、房产商单方解除合同或主张合同无效的处理　　六、商品房消费者权利保护及与其他权利的关系第二章　二手房买卖　第一节　二手房的基本知识与买卖流程　　一、与二手房相关的基本知识　　二、二手房买卖的主要特点　　三、二手房买卖的一般流程　第二节　二手房买卖合同的签订　　一、二手房买卖合同的主要条款　　二、与时间节点相关的约定　　三、各类费用承担的约定　　四、室内设施设备的归属　　五、违约责任与合同解除条件　第三节　二手房卖出涉及的法律问题与案例　　一、二手房卖方的主要关注点　　二、买方的履约能力问题　　三、卖方要求售后回租的处理　　四、因买方原因导致的房屋买卖合同纠纷案例　　五、因其他原因导致的房屋买卖合同纠纷案例　第四节　二手房购入涉及的法律问题与案例　　一、二手房买方的主要关注点　　二、签约后存在卖方不履约的风险　　三、签约前后卖方对房屋进行处分　　四、买方可以要求办理预告登记　　五、因卖方原因导致的相关合同纠纷案例　第五节　二手房买卖中的特殊情况处理与案例　　一、已办理抵押登记房屋的转让　　二、已设立居住权房屋的转让　　三、法拍房购买风险及防范　　四、二手房买卖中;阴阳合同的处理　　五、无权处分情况的处理　　六、一房多卖情况的处理　第六节　房屋买卖中介合同与相关纠纷案例　　一、《民法典》对中介合同的相关规定　　二、签订房屋买卖中介合同的注意事项　　三、中介机构的作用与对房地产经纪服务的规范　　四、中介机构的报酬请求权与委托人;跳单情况处理　　五、二手房买卖中的中介合同纠纷案例第三章　购房办理抵押贷款　第一节　房屋按揭贷款　　一、房屋按揭贷款的基本知识　　二、购买商品房办理抵押贷款　　三、办理公积金贷款　　四、办理商业性贷款　　五、公积金贷款与商业性贷款的互转　第二节　房屋抵押合同与抵押登记　　一、房屋抵押权的设定　　二、房屋抵押合同的订立　　三、办理房屋抵押登记　　四、已作抵押房屋的占用与转让　第三节　还款方式与提前还款　　一、借款合同与借款人还款的方式　　二、办理提前还款的方式与流程　　三、不按时还款的法律后果　　四、特殊情况下如何处理借款　第四节　相关合同纠纷处理与案例　　一、关于商品房买卖合同司法解释中的相关规定　　二、关于担保制度司法解释中对于房屋抵押的规定　　三、无法按时还款的金融借款合同纠纷案例　　四、无法办理贷款的房屋买卖合同纠纷案例　　五、购房合同解除导致担保贷款合同解除的纠纷案例　　六、抵押权纠纷与抵押合同纠纷案例第四章　住宅装修　第一节　住宅装修的流程与施工步骤　　一、住宅装修的不同类型　　二、住宅装修的主要流程　　三、装修施工过程中的步骤　第二节　住宅装修中的法律适用　　一、《民法典》中适用住宅装修的相关规定　　二、司法解释适用于住宅装修合同纠纷处理　　三、法律法规中关于住宅装修的规范　　四、部门规章中关于住宅装修的规范　第三节　住宅装修合同的签订　　一、使用装饰装修施工合同示范文本　　二、签订相对简单的装修承揽合同　　三、签订定作合同时的注意事项　第四节　住宅装修过程中的注意事项　　一、装修前及时告知物业服务企业　　二、处理好与其他业主的相邻关系　　三、住宅装修与房屋结构改造的关系　　四、装修中的物资材料采购　　五、装修完成后的验收与保修　　六、装修完成后入住前的室内环境检测　第五节　住宅装修引起的纠纷案例　　一、装修质量存在问题引起的纠纷案例　　二、装修未按期完成引起的纠纷案例　　三、装修材料不符合或不合格引起的纠纷案例　　四、装修费用结算引起的纠纷案例　　五、合同无效或解除引起的纠纷案例　　六、项目定作引起的承揽合同纠纷案例　　七、住宅装修中的相邻关系纠纷案例第五章　物业服务　第一节　物业服务的基本知识与相互关系　　一、与物业服务相关的基本知识　　二、业主与物业服务企业的关系　　三、业主与业主大会、业主委员会的关系　第二节　建筑物区分所有权制度　　一、《民法典》对建筑物区分所有权的规定　　二、对建筑物区分所有权的理解　　三、对共有部分的利用与维护　第三节　物业服务合同中的相关法律问题　　一、《民法典》对物业服务合同的规定　　二、物业服务合同的性质与特点　　三、物业服务合同的主要内容与注意事项　第四节　业主合法权益的保护与案例　　一、建设单位侵害业主的合法权益的处理　　二、物业服务企业侵害业主的合法权益的处理　　三、关于业主的撤销权与知情权　　四、业主之间的共有关系与相邻关系　　五、与业主相关的其他侵权纠纷的处理　第五节　与物业服务相关的纠纷案例　　一、涉物业服务企业履行安全保障义务的纠纷案例　　二、涉业主交纳物业费的纠纷案例　　三、涉业主封包阳台或搭建阳光房纠纷案例　　四、涉未办理产权登记的车位归属或收益权纠纷案例　　五、涉业主安装电动汽车充电桩纠纷案例　　六、关于业主利益维护的其他类型纠纷案例第六章　老旧小区住宅加装电梯　第一节　老旧小区住宅加装电梯的相关情况与适用规范　　一、老旧小区住宅加装电梯的必要性与重要性　　二、各地出台关于加装电梯的规范性文件　　三、《民法典》中可以参照适用的相关规范　　四、其他法律法规或上级文件的相关规范　第二节　加装电梯的建设模式与经费筹措　　一、加装电梯的不同建设模式　　二、建设经费筹措与分摊比例　　三、政府提供补助经费与其他支持　　四、公积金申请提取与使用　　五、住宅维修专项资金等经费的申请与使用　第三节　加装电梯需要办理的流程与注意事项　　一、申请前的准备工作　　二、通过加装电梯的决议与签订协议　　三、提出加装电梯申请　　四、审批通过后开工前的准备工作　　五、申请验收与使用中的注意事项　　六、委托维护与后续运行维护经费处理　第四节　与加装电梯相关的纠纷案例　　一、同意加装电梯的业主向法院提起诉讼的案例　　二、不同意加装电梯的业主向法院提起诉讼的案例　　三、业主提起行政复议或行政诉讼案例　　四、业主与电梯安装施工企业之间的纠纷案例　　五、其他特殊类型的纠纷案例第七章　房屋租赁　第一节　《民法典》对租赁合同的规定与理解　　一、《民法典》对租赁合同的规定　　二、房屋租赁合同的法律特征　　三、房屋租赁合同中的双方权利与义务　　四、房屋租赁过程中相关法律问题分析　第二节　房屋租赁合同的签订　　一、房屋租赁合同的一般条款　　二、从出租人角度看合同中需要注意的内容　　三、从承租人角度看合同中需要注意的内容　　四、房屋租赁合同的参考文本　第三节　房屋租赁需要注意的事项　　一、房屋出租人需要注意的事项　　二、房屋承租人需要注意的事项　　三、租赁合同无效的原因及处理　　四、租赁合同提前解除的条件及处理　　五、保障性住房租赁需要注意的事项　第四节　房屋租赁引起的常见纠纷案例　　一、因出租人违约造成的房屋租赁合同纠纷案例　　二、因承租人违约造成的房屋租赁合同纠纷案例　　三、因租赁合同无效或提前解除引起的纠纷案例　　四、与房屋租赁中介相关的合同纠纷案例　　五、涉保障性住房的房屋租赁合同纠纷案例　第五节　房屋租赁中的特殊情况处理及纠纷案例　　一、群租现象的规范与处理　　二、已设立居住权的住宅出租问题　　三、房屋出租后装饰装修的处理　　四、非法建筑物出租的处理　　五、房屋租赁后发生损害的责任承担第八章　城市住宅设立居住权　第一节　《民法典》对居住权的规定与理解　　一、《民法典》对居住权的规定　　二、对居住权制度的理解　　三、居住权的不同分类　第二节　居住权合同的签订　　一、居住权合同的一般条款　　二、居住权合同中需要注意的其他事项　　三、居住权合同的参考文本　第三节　以遗嘱方式设立居住权　　一、设立居住权的有效遗嘱的基本内容　　二、以遗嘱方式设立居住权的注意事项　　三、设立居住权的合格遗嘱建议格式　第四节　设立居住权需要办理登记手续　　一、办理居住权设立登记时的基本要求　　二、办理居住权设立登记的特殊情况处理　　三、办理居住权变更登记与预告登记　　四、办理居住权注销登记的基本要求　第五节　设立居住权需要注意的法律问题　　一、在住宅的部分区域上可以设立居住权　　二、与居住权人共同生活人的范围与权益　　三、无偿设立的居住权合同准用赠与合同规则　　四、有偿设立居住权可以参照适用房屋租赁合同规则　　五、合同提前解除与居住权消灭　第六节　与居住权相关的纠纷案例　　一、民事纠纷处理与为老年人设立居住权　　二、与居住权相关的离婚纠纷案例　　三、与居住权相关的继承纠纷案例　　四、与居住权相关的合同纠纷案例　　五、与居住权相关的其他纠纷案例第九章　房屋征收与补偿　第一节　房屋征收与补偿的法律规范与基本流程　　一、与房屋征收与补偿相关的法律法规　　二、房屋征收与补偿的基本知识　　三、房屋征收与补偿的参与主体　　四、房屋征收与补偿的基本流程　第二节　房屋征收的范围确定与方案拟订　　一、房屋征收范围的确定　　二、旧城区改建中房屋征收的注意事项　　三、房屋征收补偿方案的拟订　　四、征求公众意见与社会稳定风险评估　　五、房屋征收决定的公布　第三节　房屋征收与补偿决定的实施　　一、被征收房屋的价值评估　　二、被征收人对补偿方式的选择与相关费用补偿　　三、涉及住宅公房征收的补偿　　四、房屋征收补偿协议的内容　　五、房屋征收补偿决定的作出与公告　　六、被征收人搬迁和补偿的顺序　　七、申请法院强制执行的条件与程序　第四节　房屋征收与补偿的法律责任与纠纷案例　　一、房屋征收与补偿中的违法行为及法律责任　　二、房屋征收程序问题引起的行政诉讼案例　　三、房屋征收补偿问题引起的行政诉讼案例　　四、房屋拆迁补偿合同履行问题引起的民事诉讼案例　　五、拆迁征收利益的分配与归属引起的民事诉讼案例第十章　房产赠与与房屋互换　第一节　房产赠与　　一、《民法典》对赠与合同的规定　　二、家庭内部房产赠与的特点　　三、房产赠与的常见情形与法律效力　　四、签订房产赠与合同时需要注意的事项　第二节　房产赠与时的注意事项　　一、赠与人与受赠人的民事行为能力与意思表示　　二、将不属于自己的财产或共有财产赠与他人的处理　　三、赠与人与第三人的撤销权　　四、赠与所附义务的处理　　五、房产赠与与房屋买卖的比较　　六、办理房产转移登记手续　第三节　与房产赠与相关的常见纠纷案例　　一、离婚纠纷处理与房产赠与　　二、赠与合同纠纷案例　　三、附义务赠与合同纠纷案例　第四节　房屋互换　　一、房屋互换的类型与法律后果　　二、房屋互换合同的性质与法律参照适用　　三、房屋互换合同参考文本　　四、房屋互换后的转移登记与税费承担　第五节　房屋互换引起的纠纷案例第十一章　共有房产处理　第一节　共有房产处理　　一、《民法典》对共有制度的规定　　二、共有的类型　　三、共有的分割方式　　四、共有房产分割的常见情形　　五、签订共有房产分割协议需要注意的事项　第二节　共有房产处理时的注意事项　　一、房屋的产权归属　　二、房屋的价值确定　　三、共有房产的份额比例　　四、按份共有人的优先购买权　　五、已购公有住房的分割　　六、特殊房产使用权益的分割　第三节　与共有房产处理相关的常见纠纷案例　　一、共有纠纷案例　　二、分家析产纠纷案例　　三、其他婚姻家庭纠纷案例第十二章　房产继承与遗赠　第一节　房产继承　　一、《民法典》对继承的一般规定与继承的基本原则　　二、继承的类型与遗嘱的形式　　三、订立一份包括房产继承内容的合法遗嘱　　四、房产继承中的常见法律问题　　五、房产继承中的办理程序问题　第二节　房产继承中发生的常见纠纷案例　　一、继承纠纷与调解处理　　二、法定继承纠纷案例　　三、遗嘱继承纠纷案例　第三节　房产遗赠与遗赠扶养协议　　一、《民法典》对遗赠的相关规定与理解　　二、房产遗赠需要注意的法律问题　　三、《民法典》对遗赠扶养协议的相关规定与理解　　四、签订一份合法有效的遗赠扶养协议　　五、遗赠扶养协议的效力认定与违约责任　第四节　房产遗赠中发生的常见纠纷案例　　一、遗赠纠纷案例　　二、遗赠扶养协议纠纷案例主要参考文献后　记

　　序　　一　　在当今中国，随着经济社会的持续发展，城镇化率、城市化率也逐渐提高，房地产业成为经济的支柱，不仅为社会提供了很多商品房，而且成为社会财富的主要组成部分。关注以房屋为主的不动产领域，不仅是法律人的业务发展需要，更是时代赋予法律人应承担的社会责任。　　对于普通老百姓来说，最重要的是;衣、食、住、行。其中;住的问题尤其重要，只有安居才能乐业，住宅不仅对于生活很重要，而且还是普通家庭中最主要的财产。在日常生活中，我们都不可避免地要遇到房屋买卖、租赁、装修、物业、征收补偿、继承等事情，因此而引起的与房屋相关的纠纷也较多。而且，随着房地产市场的发展，由此产生的各种新情况也层出不穷，如商品房限购政策经常变化、二手房买卖过程中新出现的;带押过户做法、已设立居住权的住宅买卖或出租是否受限、老旧小区住宅加装电梯有加速的趋势等，普通老百姓因房所困、为房所恼乃至谈;房色变的情况经常出现。究其原因，与房屋相关的法律关系复杂、办理流程繁杂，老百姓想知道相关法律知识以解决现实问题，但需要有一定的法律知识基础才能明了。　　《民法典》颁布实施以后，其中有些规范与此前的法律法规中的规范有所区别。与房屋相关的物权制度，有业主的建筑物区分所有权、共有制度、居住权、抵押权等；与土地相关的物权制度，有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权等；与房屋相关的典型合同，有房屋买卖合同、租赁合同、建设工程合同、承揽合同、物业服务合同、赠与合同、借款合同、保证合同、中介合同等；此外，在婚姻家庭、继承中与房产也有较密切的关系，如离婚中的共有房产分割、分家析产、房产的继承或遗赠等。总之，《民法典》的很多规范都与房屋、土地等不动产有密切的关系。所以，需要法官、律师及其他法律工作者向普通的人民群众普及相关法律知识与办理流程，让人民群众知道如何避免被;坑，所签订的协议比较公平、合理，一旦出现问题后知道如何处理，可以保护自己的合法权益。　　随着新农村建设与乡村振兴，尤其是从2014年开始的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革等三项试点工作，使得农村土地管理制度与此前有较大的区别。《农村土地承包法》《土地管理法》及其实施条例的修正，完善了农村土地承包经营权;三权分置与宅基地;三权分置的探索。如何合理利用农村闲置土地与闲置房屋，成为乡村振兴需要探索的一大难题。　　浙江宁波是中国改革开放前沿，也是律师业发展高地，几位优秀律师敏锐注意到这种现实关切，用近两年的时间合作撰写了这两本普法书：《城市普通住宅法律一本通》《农村土地与房屋法律一本通》。这两本书从普通读者的角度出发，介绍了相关法律法规的规范与相关领域的基本知识、办理的流程步骤，提供相关的合同示范文本或参考文本，还分析了常见的一些相关法律问题，并提出律师的建议与注意事项，有很强的实用性。通过对一些典型案例的介绍与简单说明，用;以案说法的方式进行普法，增强了可读性，便于读者理解。　　这两本书的内容相当全面，包含了关于涉及房屋与土地法律问题的各个方面。我先翻阅了《城市普通住宅法律一本通》一书的目录，发现其中既有商品房购置、二手房买卖、房屋抵押、房屋租赁、物业服务、房屋征收与补偿、房产继承与遗赠等常见的内容，又有住宅装修、加装电梯、居住权、房产赠与与互换、共有房产处理等不常见的内容，读者可以根据需要选择所要阅读的内容，;总有一款适合你，不必全书都读。　　这两本书定位为普法书，所以这不是一本教人如何;打官司的书，而是一本教人怎么;避免打官司的指引。书中内容以非诉为主，通过事前、事中的防范措施，能够把房屋买卖、租赁、抵押、物业服务等过程中的分歧尽量消除在起点，在根源上减少后期纠纷的产生，这种;上工治未病的做法，符合普通读者的期待与普法的目的。　　这两本书中选入大量的案例，所以可读性较好。由案号可见，书中选用的案例比较新，读者也可以根据案号到中国裁判文书网上查到相关案例的判决书或裁定书。而且有些案例是最高人民法院发布的指导案例，判决或裁定的典型案例，其指导意义显然比一般案例更强。　　古人云：;瑕不掩瑜，百密一疏。自然，书中也存在一些不足与遗憾。如书中选入的多数案例是各地基层法院判决的案例，属于一般裁判文书，相较于最高人民法院发布的指导性案例、公报案例而言，其裁判观点的权威性还不是很强，所以有些案例的典型性有所欠缺。有些案例判决也存在一定的争议，不同的法院有不同的判决，在实践中不乏结果差异较大甚至相反的判决。书中作者提出的个别观点也存在商榷之处，如物业服务企业安全保障义务的范围与责任承担，农村房屋买卖合同纠纷处理中对于合同无效后双方的过错责任承担比例及损失的计算，有些是作者的个人观点，并不是定论。当然从另一个角度来看，这也能够使读者在阅读时，把自己放进去，把自己的案情放进去，;活学活用，指导实践。同时，我们对作者对此书的可持续性的修订与完善更增加了期待。希望读者在阅读时进行把握。　　我认为，律师应利用自己的专业知识与经验，帮助群众实现和维护自身合法权益。本书作者正是基于社会的需要，运用法律知识，从普通读者的视角，分析相关法律问题，为普通人普法，给予实实在在的帮助，帮助普通群众处理好与房屋、土地相关的法律问题。　　这两本书既是普法书，也是法律实务书，不仅适合普通群众阅读，还适合法官、律师、基层法律工作者、人民调解员等群体在业务办理过程中借鉴，也适合法学专业学生作为参考，还可以作为给农村;法律明白人的培训教材。　　;路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。推进法治中国建设是法律人的职业追求。我们期盼更多的法律工作者投身到法治中国的事业中来，在全面推进依法治国、建设法治中国中大显身手，为强国建设、民族复兴贡献自己应尽的力量。　　是为序。 　　中华全国律师协会监事长、国浩律师事务所首席执行合伙人 吕红兵　　2023年10月

　　序　　二　　自2020年《民法典》颁布以来，全国各地都兴起了学习《民法典》的热潮。与《民法典》相关的普法书籍在此后也陆续出版，但大都是对《民法典》相关条文的解释，内容显得相对比较杂。此前关于房屋、土地的法学著作或普法书籍也较多，随着《民法典》的颁布及相关司法解释的修订，《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《土地管理法》及其实施条例的最新修正，书中的有些内容已经过时，不再适合读者学习，否则可能产生误导后果。所以，我们希望有一些新的普法书籍能出版出来，帮助人民群众更好地学习《民法典》，在日常生活中能更好地运用法律知识。　　我收到俞建伟律师发来的《城市普通住宅法律一本通》《农村土地与房屋法律一本通》两本普法书的书稿，看后觉得;耳目一新，所以欣然同意为这两本书写序。　　首先，书中介绍的一些内容颇具新意。如关于城市房屋的内容，常见的有关于房屋买卖、房屋抵押、房屋租赁、物业服务、房屋征收与补偿、房产继承与遗赠等内容，一般是各自成书，或者将几个内容放在同一本书中进行介绍。《城市普通住宅法律一本通》中不仅有以上这些常见内容，而且有既有住宅加装电梯、设立居住权、住宅装修、房产赠与与互换等不常见的内容。关于农村土地与房屋的普法书籍并不多，内容大多是关于土地承包经营、宅基地管理、集体土地征收等。《农村土地与房屋法律一本通》中不仅有土地承包经营、宅基地使用与管理、农村房屋买卖、农村房屋租赁、集体土地房屋征收与补偿等常见内容，还有土地经营权流转、集体经营性建设用地入市、地役权、农村房屋建造与装修、农村分户与分家析产、农村不动产抵押贷款等不常见的内容。这些不常见的内容让人看后觉得有种;新瓶装新酒的感觉。在这两本书中，即使是常见的内容中也有一些有特色的内容，如商品房买卖中的特殊情况处理、二手房买卖中的特殊情况处理、房屋租赁中的特殊情况处理、物业服务中业主合法权益的保护、宅基地制度改革试点与;三权分置探索、农村房屋买卖合同无效的处理、农村房屋征收中的特殊情况处理等，让人看后觉得有种;旧瓶装新酒的感觉。总之，在这两本普法书中可以看到很多一般在学术著作中才会介绍的新内容。　　其次，书中引用的相关法律法规与司法解释等内容比较新，选用的合同示范文本也较新。书中涉及相关法律知识，引用较多的是《民法典》中的相关规定，或《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《土地管理法》等相关法律法规（最新修正版）中的内容，还有2023年6月28日发布的《无障碍环境建设法》中与加装电梯相关的内容。如果需要引用原《物权法》《合同法》中的相关规定，也进行了比较分析与说明，使得读者了解最新的法律规范。《民法典》颁布以后，最高人民法院在2020年年底颁布了一批司法解释，文中也是引用了相关司法解释中的最新规范。如最高人民法院在2023年4月20日发布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，也选入;新建商品房购置这一章中。此外，文中还选入2022年10月自然资源部公布的《不动产登记法（征求意见稿）》与2023年3月最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国民法典〉侵权责任编的解释（一）（征求意见稿）》中的相关内容。文中还介绍了一些省级高级人民法院发布的最新司法解释，如江苏省高级人民法院于2022年10月发布的《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》，广东省高级人民法院于2022年12月发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，该审理指南或指引经最高人民法院审查同意，对其他地方法院审理相关案件也有较大的参考价值与一定的指导意义。此外，书中还介绍了一些由政府部门发布的合同示范文本，并分析了合同签订过程中需要注意的事项。《民法典》颁布后，此前颁布的一些合同示范文本中的有些内容已不适合新的规范要求，部分内容需要进行修改，所以作者尽量选用最新的合同示范文本，如在《城市普通住宅法律一本通》中选用2023年版《浙江省商品房买卖合同（预售）》《浙江省商品房买卖合同（现售）》《浙江省存量房买卖合同》《浙江省房屋租赁合同》示范文本；在《农村土地与房屋法律一本通》中选用自然资源部办公厅、国家市场监督管理总局办公厅于2023年2月发布的《集体经营性建设用地使用权出让合同》《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》示范文本（试点试行）。通过对最新法律规范与合同示范文本的介绍，使得这两本普法书的内容较新，读者可以从中受益。　　再次，书中选用的案例比较新。在《城市普通住宅法律一本通》中有180余个案例，在《农村土地与房屋法律一本通》中有160余个案例，由案号可见，大多数是近几年发生或法院判决的案例，反映了法院审理相关案件的最新裁判规则。其中有些案例是最高人民法院判决或裁定的案例，如;商品房消费者权利保护及与其他权利的关系中选用的两个典型案例是最高人民法院判决的案例，在;购房合同解除导致担保贷款合同解除的纠纷案例中引用了最高人民法院作出的（2019）最高法民再245号民事判决书中的内容，说明房产商无法按期交房导致借款合同、抵押合同解除，剩余贷款应由房产商归还。在;房屋征收与补偿;集体土地房屋征收与补偿中，因征收程序或补偿问题引起的行政诉讼案例，大都是选用经最高人民法院判决或裁定的典型案例，有较强的指导意义。此外，书中还选用了一些由最高人民法院发布的指导案例，可以作为各级法院审理类似案例的参考依据，权威性相对较高。　　最后，书中还介绍了农村土地制度改革的最新进展情况。在《农村土地与房屋法律一本通》中，介绍了从2014年开始的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点工作的最新进展情况与试点经验。并介绍了农村土地承包经营权;三权分置与土地经营权流转的相关情况，还介绍了宅基地;三权分置改革探索、宅基地有偿使用、宅基地使用权转让、宅基地的自愿退出与被收回等内容。如在规章方面，书中选入《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》中的一些内容。在;农村不动产抵押贷款这一章中，介绍了土地经营权、农民住房财产权、农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款等试点情况。可见，作者对我国农村土地制度改革的最新发展趋势有所把握，所介绍的内容也是比较新的。　　两本书虽然定位为以普法为主，其中也有一些作者的独特观点。如在《城市普通住宅法律一本通》中，作者提出交付商品房出现层高不足的问题处理，建议当事人在房屋买卖合同中自己增加约定：如果交付房屋的层高未能达到合同约定的规划层高，参照关于面积差异方式处理；在加装电梯过程中，要注意不同业主的利益平衡，既要推动加装电梯工作、维护多数业主的利益，又要注意对不同意加装电梯的少数业主的合法权益保护，适当提高对其的经济补偿数额；根据居住权的设立方式不同，双方的权利与义务应有所区别，无偿设立的居住权合同准用赠与合同规则，有偿设立居住权可以参照适用房屋租赁合同规则。在《农村土地与房屋法律一本通》中，作者提出在农村土地制度改革中要重视对闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用，保护农村村民的利益；在农村房屋买卖合同或宅基地使用权纠纷处理时，即使合同无效但双方对征收补偿利益的约定仍是有效，应按照诚信原则进行处理，对合同无效造成的损失计算，建议可以考虑按重新购置房屋价格计算损失；在对集体土地上所建的农村房屋征收时，征收部门不能以该房屋是违法建筑为由概不补偿，对村民依法取得的宅基地使用权应予以合理补偿，并提出对其他农村房屋征收的处理建议。　　书中提供的一些合同参考文本大多是作者起草的合同，虽然与政府部门发布的合同示范文本相比，不及其规范、细致，但也有特定的借鉴参考价值。如居住权合同、地役权合同、装修承揽合同、农村住宅装修合同、农村房屋买卖合同、房屋互换合同、分家析产协议等是其他书中很少见的合同，有一定的稀缺性。　　两本书共超过百万字的内容无疑是非常丰富的，但书中也存在一些遗憾与不足。如物业服务公司能否阻止业主封包阳台的相关纠纷，各地法院判决存在较大的差异，但书中只是选了其中一种案例，可能会让读者认为法院都是这种判决结果；如农村房屋买卖合同纠纷处理，对于合同无效后双方的过错责任承担比例及损失的计算，各地法院也有不同的判决，作者虽然对合同无效后的法律后果分析得较详细，但只是一家之言，而非定论。可能因为篇幅所限，书中对很多内容没有进行深入的讨论与分析，如《民法典》新设立的居住权制度可能会对房屋买卖、房屋租赁、房屋征收与补偿、法院执行工作等产生较大的影响，俞建伟在其所著的《民法典居住权制度的理论与实践》中有较深入的分析，但在这两本书中分析得并不多，感觉有点遗珠之憾。　　这两本书的定位虽然以普法为主，但也有较多的理论内容与作者的分析观点。我认为，这两本书不仅适合作为普法书，也适合给律师们阅读并作为工具书。如在遇到相关案件时，律师可以翻阅一下相关内容，可能会帮助其理清思路，对案件有更为准确的判断。　　律师写书很不容易，尤其是合作写书更不容易。我非常乐意将这两本由浙江律师所著的普法书推荐给广大读者！　　是为序。 　　中华全国律师协会副会长、浙江六和律师事务所首席合伙人 郑金都　　2023年10月