书名：清华韩秀云讲经济

定价：58.00元

作者：韩秀云

出版社：中信出版集团

出版日期：2019-05

页码：240

装帧：精装

开本：32开

ISBN：9787521703825

看得懂——深入浅出的清华经济学课，用理论结合亲身经历

学得会——没有术语、图表公式，用故事讲清经济学

用得上——实用的经济学知识，覆盖工作生活，在浪潮中抓住机会

见趋势——预测未来，看见趋势，做理性决策者

韩秀云的经济课和她的研究一样，不只停留在经济学理论，更擅长通过分析当前经济形势，对未来的经济发展趋势做出判断。

无论你是想了解经济学的求知者，还是想认清行业发展趋势的职场人士，或是想看清市场格局的理性投资者，在本书中，你不仅可以学习到的经济学知识，而且能读到你关心的股市、楼市、汇市分析，同时，你将学会运用经济学知识，在经济寒冬中让资产保值增值。

序言_IX

楼市

第1讲

房价的“成长史”_003

中国的房价到底会跌还是会涨？如果要买房，现在能买吗？还是要再等等？中国的房价经历了怎样一段“成长史”？中国楼市的现状如何？

第2讲

楼市中看不见的手_010

房价由谁决定？亚当？斯密“看不见的手”的理论给了我们答案。中国房价10年猛涨，政府的宏观调控只能影响房价变动的快慢，房价和地价只能由市场供求来决定。

第3讲

市场决定资源配置_017

劳动力的价格是工资，资金的价格是利率，土地的价格是地租，它们的定价都由市场决定。中国的房价应该由市场来决定，所以，当你决定买房时，不光要看政府对房价如何调控，更要考虑自己何时出手，要看楼市长线和未来趋势。

第4讲

买房要选稀缺_024

经济学的一个重要概念是稀缺性。买房要买稀缺。大城市的房价有支撑，是因为它有规模经济，有人口聚集，有产业迭代优势，它的房价贵，也源于它的土地稀缺性。

第5讲

买住宅怎么选_031

什么是洼地原则？洼地原则如何影响我们买住宅？要综合考虑洼地原则及政府对基础设施的投入，下一个抢房的市场是城的养老院。

第6讲

买商铺和写字楼_037

商铺和写字楼的特殊功能是投资。选哪里的商铺才能赚钱？这要看商铺和住宅的比例。投资商铺和写字楼要比买房的风险大，因此要谨慎地做决定

第7讲

买房看机会成本_043

假如你有一笔钱，是用来买房还是用来做生意？这就要考虑机会成本。如果你买房是刚需，你在何时买房都是对的。

第8讲

买房要注意几件事_049

买现房好于买期房，买精装修的房好于买毛坯房，用贷款买房好于用现金买房。

第9讲

买房还是租房？_056

经济学还是一门研究选择的学问。中国的年轻人不该把所有资金都压在买房上，选择租房也是一种生活方式和生活态度。

第10讲

政府为何要调控楼市？_061

中国的房地产泡沫如果破了，政府买不起这张单，是全国人民共同买单，包括我们每一个人。

第11讲

楼市调控还会继续吗？_067

中国楼市的问题，不是总量问题，而是结构性问题。一、二线城市的调控任务是不让房价过快增长，三、四线城市的调控任务是去库存。

第12讲

房地产税会推出吗？_073

未来中国的地方财政，会从原来的土地出让金向征收房地产税转变。这不是中国的特例，世界上大多数国家都在征收房地产税。

第13讲

房地产税推出后房价会下跌吗？_079

我国房地产税推出后，房价会下跌。但房地产税可以影响短期的房价，却不能决定房价的长期走势，因为房价终是由供求决定的。房地产税推出后，靠房子赚钱的时代将渐行渐远。

第14讲

房地产泡沫的破灭_085

买房该注意哪些风险？如果是首套房，什么时候买都是对的；如果买房是为了投资，要考虑自己的经济能力和还款能力；选择买房还是租房，要比较的是机会成本。

股市

第15讲

炒股要懂经济学_093

间接融资和直接融资的概念不同。股市是一种直接融资渠道。股市的发展有400多年的历史，中国的股市历史还不到30年，但是中国股市未来一定有很大的发展空间。

第16讲

股票的诞生_100

人类历史上张股票是荷兰东印度公司发明的。股票的诞生与哥伦布发现新大陆密不可分。

第17讲

荷兰东印度公司的股票_107

荷兰东印度公司之所以称雄世界，因为它是人类历史上个意义上的股份制公司。

第18讲

资本市场的重要性_113

是谁造就了苹果公司和微软公司？资本市场的强大力量支撑了它们。中国金融改革的大趋势是要变间接融资为直接融资，发展直接融资渠道，这是客观趋势。

第19讲

股市如何运行_120

股票市场一般分为两级市场：市场是发行股票的市场，二级市场是买卖股票的市场。证券交易所就是人们买卖股票的二级市场。

第20讲

证券交易所的作用_127

纽约证券交易所是怎样产生和发展的？证券经纪人又是怎么回事？股票市场总是朝着更经济、更率的方向发展。

第21讲

道琼斯指数的故事_133

股市是经济的晴雨表，股价指数是股市的温度计。如果你想炒股，就一定要先学会看股价指数。

第22讲

看懂股价指数_139

股票的发行价和市场价是由什么决定的？一只股票的股息越高，股票价格就越高；银行存款利率越高，股票价格就越低。股价和股息成正比，和存款利率成反比。

第23讲

股市的投资理念_146

买股票是做投资，别去投机；长线投资并不等于长期持有。

第24讲

炒股该注意什么_154

买有价值公司的股票，买简单易懂的股票，要看公司的基本面。不要买多只股票，别天天盯着大盘看，别跟一只股票谈恋爱，别丢掉主业炒股，别加杠杆炒股。

第25讲

参与股市的几种方式_162

发行股票上市融资；买市场的原始股；做股权投资；在二级市场选好的股票；买基金。

第26讲

郁金香泡沫_169

从荷兰郁金香泡沫看人类投资行为的非理性。

第27讲

美国1929年股灾_176

炒股时，一定要注意股市风险，警惕羊群效应和博傻行为。

第28讲

2007年中国股市暴涨_182

中国股市2007年暴涨的原因是，股权分置改革的完成，国外资金大量涌入中国，基金规模壮大，中国全民炒股。

第29讲

2015年中国大股灾_189

这是一个散户的市场，投机的市场，加杠杆的市场。如果牛市再次来临，你还要加杠杆吗？你会对自己的投资负责任吗？你能不从众，能不在股市中博傻吗？

第30讲

教你判断股市趋势_196

资本市场的资金充足吗？中国股市是一个亮点吗？宏观环境利好股市吗？我国股市投资者的情绪是悲观的还是乐观的？中国股市的趋势是：短线震荡，长期看涨。

汇市

第31讲

决定汇率的因素_205

汇率的基本概念，购买力平价理论和通胀率对汇率的影响。

第32讲

人民币是升值还是贬值？_212

自人民币汇率改革以来，人民币经历了险象环生的起伏，汇率终于企稳反弹，并没有破7，但我国外汇储备损失了9000亿美元。

第33讲

欧元的诞生_218

欧元是人类金融史上的伟大壮举，它打破了美元独霸天下的局面。它给了我们重要启示：强国要有强势货币。

第34讲

美元的霸权_224

未来货币的趋势是去美元化，人民币已经开始走向世界货币舞台的。未来世界的货币格局将是三分天下：美元、欧元、人民币，人民币正后来居上。

第35讲

人民币国际化_230

人民币汇率趋势是：短线看跌，长线看涨。中国在成为强国的过程中，人民币必将强大起来。

后记_237

韩秀云

清华大学经济管理学院

中国经济学家、电视台财经评论员

人民广播电台经济顾问及经济频道顾问

《经济日报》总编室经济顾问

已出版：

《推开宏观之窗》获2004年4届中国图书奖

《看不懂的中国经济》获2008年度十佳图书

《金融海啸与我何干》获2009年度输出版图书奖

《中国新趋势》获2015年度输出版图书奖

买房要注意几件事

在平时讲课中，总有人问我：

老师，我想买房，是买现房好，还是买期房好？是买精装修的房好，还是买毛坯房好？

是用现金买房好，还是用贷款买房好？

林林总总，各种问题。在买房的过程中，你该注意哪些问题呢？

我总结出买房应该注意以下五点。

点，现房远比期房好。

为什么？因为现房是睁着眼买的，期房是闭着眼买的。也许有人会问，买房为什么会有现房和期房之分呢？

什么是现房？现房是房子已经盖好，你可以现场去看房，当时就可以买下。什么是期房？期房是房子还没盖好，你先交钱，几年以后才能拿到房子。在中国楼市很热的时候，卖期房的房地产商比比皆是。

期房早起源于香港。香港早期卖房，因为房源紧张，所

以卖期房，也叫卖楼花。

我们来看看他们是怎么发明期房的。

100年前的香港还是一个小渔村，20世纪40年代，香港人

口还不到50万，房地产出现的时间并不长。

1945年抗日战争胜利后，来香港的人数激增，几年的时间，

香港的人口就增加到200万，猛增了4倍，可香港的房屋却非常短缺，钱多房子少，一时间香港的房价和房租都猛涨。

之前香港房地产商的房产交易，不论是卖一个大院还是卖一座小楼，都是整体出售，当时香港房价上涨，整栋卖总价太贵了，普通人买不起，只有少数有钱人才能买得起。这样一来，大多数房地产商只能靠收房租获利。但是房地产商只靠收房租，资金回笼太慢，于是就有些房地产商干脆就把整栋楼拆开来卖，比如一栋楼有5层，就拆成5份，分别卖给5个人。

在1952年，就有两栋新楼卖给了10户人家，两天就卖完

了，一时间轰动香港。当时每层差不多有90平方米，一套售价

2万港币，才2万港币买套房是多么便宜！可当时普通人的月薪才不过两三百港币，根本不可能拿出那么多钱买房。

那怎么办呢？又有一个房地产商要建100栋5层的楼，也打算分层出售。不过即便如此，公司资金压力仍然很大，没有这么多钱怎么建楼呢？买房的人钱不够又怎么买房呢？于是他们想出两招来：一是在房子动工前就卖期房，二是支持买房人分期付款，支付10%~30%的首付，就可以预订一套房。于是，香港开始出现炒楼花，所谓的炒楼花就是卖期房。

中国内地房地产市场的兴起比香港晚了半个多世纪，很多内地房地产商的经验都是从香港学来的。比如，为什么卖期房？开发商的资金不够怎么办？可以卖期房啊，先获得资金再建房。买房人的钱不够怎么办？找银行借啊！可以按揭。香港人的创新精神，不亚于今天的互联网企业家。

当你了解了什么是期房之后，我们再来说，如果你买房时有现房也有期房可供选择，我给你的建议是，有条件你一定要选现房，尽量别选期房。为什么呢？

一般期房预售的时候，开发商会给你看一个样板间，样板间让你看得心满意足，但等你收房时，不管开发商把房子盖成什么样，你都只能照单全收。

如果你买的期房是个烂尾楼，开发商没钱继续盖，跑路了，你的房子就会遥遥无期。期房的不确定性太多了。

如果你买的是品牌房地产公司的期房，可能还好点儿，它们不会因为这个项目做砸了而影响后面的项目。

点，精装远比毛坯好。

如果有精装房，就尽量别买毛坯房。这是为什么呢？

中国城市刚开始建房时，就像农村盖房子一样，先把房子盖起来，至于内部装修那就是个人的事情了。有些农村盖了一栋栋小楼，外表很漂亮，但进去一看，实在不敢恭维，装修差得没法住。

20世纪90年代我在德国时，看到他们建房不是特别难，他

们的装修材料全是组合的，已经加工好了，搬来组合就行了，房子里面的装修搞好了，连房子外面的花草都种好了，他们把房子建得像花园一样，买房人搬进去就可以住了。

2016年，我去加拿大住在温哥华。我去附近看新建的房子，房子建好后，房内的装修都搞好了，厨房的厨具和洗手间的卫具都装好了，只需要把家具搬进来就可以生活了。

当今世界，发达国家盖房子都是装修好了的。北京现在已经不允许卖毛坯房了，为了的需要，卖精装房。

想想看，如果你买了毛坯房，装修好了搬进去住，可你的楼上楼下10年内都在陆续装修，就等于你这10年都住在工地上，你怎么生活？因此，如果有条件，一定要选择精装房，这代表房产的未来趋势。

第三点，贷款远比现金好。

过去那些年，我在课堂上经常说，如果买房，一定要找银行贷款，贷款的期限越长越好。但很多人都不敢找银行贷款，有的人就是贷了款，一旦有钱也立刻还上，否则就睡不着觉，这是上一代人的通病。特别是一些老年人，虽然政府年年提高他们的退休金，但是他们有钱不花，都存起来，更别说贷款买房了。

我建议，现在的年轻人别像老年人一样，一定要活在当下，你今天消费的快乐，和你20年后的快乐是不一样的。

举个例子，老一辈中国人年轻的时候没有房子住，清华的

老们年轻时，一家有两个孩子，四口人挤在一间房子里，放书桌的地方都没有，拥挤不堪。孩子长大了都出去了，后来他们都有了大房子，可房子空荡荡的，只剩下两个老人。这就是资源的不对称性，需要的时候没有，有的时候却不需要了。

说到买房为什么要贷款，有人说，等我存够钱再买房不行吗？我想说，靠你的工资，无论怎么存钱都买不起房。工资上涨速度赶不上房价上涨速度。中国有很多人一直在存钱买房，可一直没买上房子，为什么呢？因为通货膨胀。

例如，30年前我手里有5元钱，我带着它读大学、读研究生，当时5元钱放在箱子底下，我想，遇到任何事，这5元钱都可以让我过一个月。那时物价很便宜，我们在大学食堂吃饭，一份菜才几分钱。上了4年大学我花了800元，还是国家给的。

今天我这5元钱可以在北京吃一顿午饭吗？你们一定说不行。那一碗泡面总可以了吧？我问大家，30年后这5元钱可以干什么？可以买一瓶矿泉水吗？有人说可以。我说不可以。别说水，连装水的塑料瓶都买不到。未来水资源将会极度短缺。

这5元钱30年前可以让我过一个月，30年后的今天够我吃

一碗泡面，再过30年可以干什么？我们不知道。这个故事说明了什么？

它说明，无论哪种货币都是一国政府印的，不够了可以加印。那土地不够了可以加印吗？资源不够了可以加印吗？房产不够了也可以加印吗？都不可以！

所以，我的观点是：买房可以不升值，但它一定能跑赢通

货膨胀。

你若买房，找银行贷款是合适的，因为贷款利率就是那年的通胀率。你只还了本金，没还利息。谁替你还的？是存款人！他是负利率，越存越少。也就是说，你用今天的钱还昨天的贷款，你更合适。

第四点，房子早买比晚买好。

20年前，如果你手里有10万元，你以什么方式保留到今天划算？是存款，是买电视冰箱，还是买汽车？很显然这些方式都赔了。因为20年前10万元能买到一套房，今天可能连一个洗手间都买不到。能保值的是房子，钱在贬值，房子却在升值。

房子是一种特殊商品，它不仅有居住功能，有投资价值，还有抵抗通胀的能力。

明白了这一点，你就不会一直抱怨房价上涨了，也不会总想等着房价跌了再买，可是一直没等来了。

我在网上看到一个年轻人谈他自己10年买房的心路历程。

他这样说：如果给我一个机会能回到10年前，我除了买房还是买房。2007年我想买房时，家长说着什么急，你这么年轻还怕买不到房？2008年我又想买房，女朋友说，房价肯定会降，等降了咱再买。2010年我鼓足勇气想买房，看了几十个楼盘，问了无数个朋友，结果想买的房子都卖光了。2013年我拿上户口本、银行卡，无论如何都要买套房，结果想买的楼盘已售罄。

2016年我上网查询各个楼盘房价，已经没有我买得起的房了。

2017年我连购房资格都没了。唉，我这辈子是买不上房了！

这个故事说明了什么？这个年轻人的一再犹豫，使他错过了机会。

现实生活中，这样的例子太多了。北京人都没有及时下手，在房价便宜时买房。什么人在北京买房了？那些到北京打工的外地人，他们实在没有地方住，想尽办法借钱买房，结果他们买了房。

遗憾的是，很多北京人错过了佳的买房时机。当时房价便宜，首付才20%，银行还给贷款。那时不买，等房价越涨越高，想买也买不起了。原来可以买一套房子的钱，现在只能买个洗手间了。

所以，如果你有钱，房子还是早买比晚买好。

第五点，淡季买房远比旺季买房好。

旺季时，开发商都在捂盘，到年底了逐渐卖盘。淡季时，大家都在观望，这时你要快速出手，才能买到价格优惠的房子。如果你想买二手房，也要把握季节行情。统计数据表明，

从2005年到2017年，这12年间，房价指数被低估的时间，大

多集中在12月至来年的3月。天气冷人心也冷，这段时间的楼市很冷。3月之后房价才开始上升。原因是大家忙着过年，买房要等过年后再说。所以，3月是楼市的小阳春。但买房要反其道而行之，你买房应该买在淡季，卖房应该卖在旺季。